龙湖集团(0960.HK)商业赋能稳健经营，多元业务协同增效

龙湖集团(00960) 证券研究报告 房地产开发/公司深度研究报告/2026.03.20 投资评级:买入(首次) 核心观点 深耕房地产领域三十余载，多元业务协同并进：公司业务始于住宅物业开发，并较早开始探索多元化业务模式，目前主营业务聚焦开发、运营、服务三大板块，涉及地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造五大细分赛道，是中国领先的地产开发商和商业运营服务商。 基本数据2026-03-19收盘价(港元)8.68流通股本(亿股)70.42每股净资产(港元)23.62总股本(亿股)70.42 深耕购物中心领域，管理规模持续扩张，出租率维持高位，带动租金收入稳步增长：受益于优质的产品品牌价值及商业运营能力，公司购物中心管理规模持续扩张，出租率稳定维持高位，截至2025年6月30日，公司购物中心业务已覆盖24个城市，已开业商场89个，商场出租率同比提升1pct至97%。1H2025公司已开业购物中心实现零售额402亿元，同比增长19%，日均客流量同比提升11%至328万人次，零售额及客流量的稳步提升带动公司租金收入增长，1H2025公司购物中心租金收入55亿元，同比增长4.9%。 ❖偿债高峰已过，债务规模有序压降，融资成本优化，财务状况稳健。截至2025年6月30日，公司有息负债1698亿元，较2024年底压降65亿元，其中一年内到期债务256亿元，占比15.1%，公司在手现金447亿元，覆盖一年内到期有息负债的比例为1.74倍，融资成本同比下降0.58bp至3.58%。公司积极偿债，当前已度过偿债高峰，2026年及后续到期债务大幅减少，整体财务状况稳健。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com ❖投资建议：考虑到公司作为优质商业地产运营商，具备规模优势及品牌效应，后续随公司储备购物中心项目逐步开业，叠加消费或有序复苏，以及低毛利率项目完成结转，公司业绩有望逐步修复。我们预计公司2025-2027年归母净利润分别为10.2亿元、17.2亿元、34.4亿元，EPS为0.15、0.24、0.49，对应PE为52.6倍、31.2倍、15.6倍。首次覆盖，给予“买入”评级。 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com ❖风险提示：房地产行业持续下行、消费市场表现不及预期、现金流承压导致偿债风险 相关报告 内容目录 1深耕致远，筑就综合运营房企标杆.............................................................................51.1深耕房地产领域三十余载，多元业务协同共进..........................................................51.2股权结构稳定，管理团队经验丰富.........................................................................51.3领先的综合地产开发商，五大航道协同发展.............................................................62开发：阶段性收缩，布局聚焦高能级城市....................................................................72.1销售短期承压，聚焦存量去化................................................................................72.2投资策略谨慎，重点布局高能级城市......................................................................83运营：深耕商业地产，夯实经营性现金流底盘.............................................................103.1打造区域引领级购物中心产品，TOD开发模式先行者...............................................103.2冠寓抢跑存量住房市场，布局高量级城市..............................................................134服务：多元业务赋能，五大航道协同增效...................................................................134.1智慧物业领航者，布局多业态物管服务..................................................................144.2房地产代建领先品牌，提供全周期代建服务............................................................155债务规模压降，融资成本优化..................................................................................156盈利预测与估值....................................................................................................167风险提示.............................................................................................................18 图表目录 图1：公司已成为国内领先的房地产综合运营商.............................................................5图2：吴氏家族为公司第一大股东...............................................................................5图3：公司多元化业务协同共进..................................................................................6图4：1H2025公司实现营业收入588亿元..................................................................7图5：1H2025公司实现核心归母净利润14亿元...........................................................7图6：1H2025公司地产开发业务营收占比近八成..........................................................7图7：运营及服务业务成为公司最主要的毛利来源..........................................................7图8：1H2025公司销售额同比下降31.5%..................................................................8图9：1H2025公司销售额TOP10城市排名................................................................8 图10：1H2025公司分城市能级销售额占比................................................................8图11：1H2025公司分区域销售额占比......................................................................8图12：1H2025公司权益口径拿地额15亿元..............................................................9图13：2022年以来公司拿地强度变化情况.................................................................9图14：1H2025公司总土储面积同比下降31%............................................................9图15：1H2025公司权益土储占比为74%..................................................................9图16：1H2025公司总土储按区域分布情况...............................................................10图17：1H2025公司总土储按城市能级分布情况.........................................................10图18：1H2025公司运营业务营收同比增长2.5%.......................................................10图19：2021年以来公司运营业务毛利率变动情况.......................................................10图20：1H2025公司购物中心零售额同比增长19%.....................................................11图21：近年来公司购物中心日均客流量持续提升.........................................................11图22：1H2025公司购物中心租金收入同比增长4.9%.................................................11图23：2021年以来公司已开业商场建面及同比变动情况..............................................11图24：截至2025年6月30日公司已开业购物中心数量..............................................12图25：公司购物中心出租率维持高位........................................................................12图26：分年期开业商场个数及建面...........................................................................12图27：1H2025已租面积租户结构...........................................................................12图28：1H2025冠寓租金收入同比下滑5.0%.............................................................13图29：1H2025已开业冠寓12.7万间............................