第二季度广州房地产市场分析报告

第二季度广州房地产市场分析报告 Analysis Report of Guangzhou Real Estate Market Contents 宏观经济发展概要Summary of Macro-economic 房地产政策回顾Property market policy 市场供求态势Supply and demand 01 核心观点 总体来看，经济保持恢复态势，但房地产市场阶段性波动，需持续关注政策效果及结构性变化 •2025年二季度中国经济基本上延续一季度的回升态势，GDP同比增长5.2%，环比增长1.1%，增速较上季度略有放缓。产业结构持续优化，第三产业增长5.7%，贡献显著；第一、第二产业分别增长3.8%和4.8%。 •经过前期的持续性、实质性小幅改善之后，随着宏观经济的波动和政策效能的逐步衰减，房地产市场指标数据略有回落：开发投资同比下降11.2%，住宅、办公楼、商业用房投资均呈负增长，但降幅分化（住宅（3.58万亿元，-10.4%）韧性较强，办公楼（-16.8%）降幅收窄0.2个百分点，商业用房投资（-8.4%）降幅收窄1个百分点）。商品房销售面积和销售额同比分别下降3.5%和5.5%，住宅市场降幅略有扩大，办公和商业用房降幅收窄。价格方面，二季度新房和二手房价格同比跌幅缩窄较一季度加速，但新房和二手房价格的环比跌幅则从缩窄转为小幅扩大。 •广东省经济增速加快至4.2%，第三产业增长4.6%，成为主要拉动力量。广州市GDP同比增长3.8%，第三产业增长4.3%，表现稳健，房地产调整趋于理性，政策驱动结构优化。 宏观经济总体态势——国民经济起步平稳、开局良好，延续回升向好态势，GDP同比增5.2% 2025年二季度全国GDP总值为341777.8亿元，按不变价格计算，同比增加5.2%，增速与上一季度相比减少0.2个百分点；环比增加1.1%，增速较上一季度减少0.1个百分点。 宏观经济总体态势——国民经济起步平稳，延续回升向好态势，三次产业增速均处近两年平均水平 2025年二季度产业增加值（当季值）：第一产业19459亿元，同比增长3.8%，第二产业127147.3亿元，同比增长4.8%，第三产业195171.6亿元，同比增长5.7%； 同比增速：第一产业增加0.2个百分点，第二产业减少0.8百分点，第三产业增加1.5个百分点。 全国房产行业与市场总体形势——受经济波动和政策效能衰减影响，投资降幅扩大，结构性分化加剧 2025年1-6月全国房地产开发投资累计完成46657.6亿元，同比增速减少11.2%，降幅较上一季度扩大1.3个百分点；各类型物业开发投资同比均表现下降，其中：住宅35770.4亿元，同比增速减少10.4%，降幅较上一季度扩大1.4百分点；办公楼1792.4亿元，同比增速减少16.8%，降幅较上一季度缩小0.2个百分点；商业营业用房3293.5亿元，同比增速减少8.4%，降幅较上一季度缩小1.0个百分点。 全国房产行业与市场总体形势——受经济波动和政策效能衰减影响，住宅销售降幅扩大，商办降幅收窄 2025年1-6月全国商品房销售45850.6万㎡，同比减3.5%，降幅较上一季度（下同）扩大0.5个百分点；金额44241.3亿元，同比减5.5%，降幅扩大3.4个百分点；其中：住宅38357.9万㎡，同比减3.7%，降幅扩大1.7个百分点；金额38849.3亿元，同比减少5.2%，降幅扩大4.8个百分点；办公1159.8万㎡，同比减少3.0%，降幅收窄7.6个百分点；金额1496.8亿元，同比减4.2%，降幅收窄8.4个百分点；商业用房2696.6万㎡，同比减4.8%，降幅收窄3.3个百分点；金额2524.2亿元，同比减10.4%，降幅收 全国商品住宅销售价格——6月：除一、二、三线城市环比与同比均下降 环比：一线城市环比下降0.3%，降幅扩大0.1%，二线城市环比下降0.2%，三线城市环比下降0.3%；同比：一线城市同比下降1.4%，降幅收窄0.3个百分点，二线城市下降3.0%，降幅收窄0.5个百分点，三线城市下降4.6%，降幅比收窄0.3个百分点。 全国二手住宅销售价格——6月：一、二、三线城市环比、同比均下降。 环比：一线城市下降0.7%，二线城市下降0.6%，扩大0.1个百分点，三线城市下降0.6%，扩大0.1个百分点；同比：一线城市下降3.0%，降幅扩大0.3个百分点，二线城市同比下降5.8%，收窄0.3个百分点，三线城市下降6.7%，降幅缩小0.2个百分点。 广东省经济运行总体形势——经济延续回升向好态势，增速加快至4.2%，三产主导增长，外贸稳中有增 2025年二季度广东地区生产总值为68725.4亿元，同比增加4.2%，增幅较上一季度扩大0.1个百分点；三次产业（累计值）增加值/同比增速分别为：2258.9亿元/增加4.2%，增幅扩大0.9个百分点；25978.9亿元/增加3.4%，增幅收窄0.3个百分点；40487.7亿元/增加4.6%，增幅扩大0.3个百分点。 宏观经济 广州市经济运行总体形势——经济稳中提质，三产引领增长，房地产理性调整，政策驱动结构优化 2025年1-6月份，广州地区生产总值为15081.0亿元，同比增加3.8%，增幅较上一季度扩大0.8个百分点；三次产业（累计值）增加值/同比增速分别为：112.3亿元/增加4.2%，较上一季度（下同）增幅扩大0.8个百分点；3705.9亿元/增加2.1%，增幅扩大1.5个百分点；11262.8亿元/增加4.3%，增幅扩大0.6个百分点。 02 房地产政策回顾 Property market policy 核心思想：中央定调“底线安全与发展方向”，地方侧重“因城施策激活市场”，形成“风险可控-供给优化-需求释放”的闭环 地方层面：深化落实与弹性调整 中央与地方政策协同发力，短期以“稳市场”为核心，中长期依托供给侧改革推动行业转型，政策效果取决于执行力度与房企流动性改善进度。 核心观点 中央层面：构建长效机制 1.风险化解与模式转型：通过金融资产管理公司收购房企不良资产，重点支持受困项目纾困（金融监管总局）。明确“构建房地产发展新模式”，加大保障房供给，优化存量商品房收购（政治局会议）。2.土地与更新制度突破：推动农村集体经营性建设用地入市，允许宅基地盘活利用（农业强国规划）。建立城市更新专项规划体系，完善投融资机制（城市更新意见）。3.金融信贷支持：下调公积金利率（央行），两度降低5年期LPR（央行公告）。定向支持保障性住房建设（民生意见）。 地方层面：深化落实与弹性调整 1.需求端松绑：多地取消或放宽限购政策，降低购房门槛（如非核心区域松绑）。普遍上调公积金贷款额度，降低首付比例。2.供给端提质：制定“高品质住宅”技术标准，解决房屋质量痛点（多地省级政策）。简化交易流程，取消住宅分类标准以降低税费。3.存量盘活提速：老旧小区改造采用装配式技术缩短工期（城市更新行动落实）。探索闲置土地创新处置方式，强化产业用地保障。 中央政策基调——重申“长效发展机制”，政府工作深化供需改革，激活市场内生动力 03 市场供求态势 Supply and demand 第二季度广州土地市场分析 第二季度广州新建商品房市场分析 第二季度广州存量房市场分析 第二季度广州房屋租赁市场分析 土地市场——二季度广州商品房土地供应和成交面积同比与环比均增加，溢价率为3.77% 2025年第二季度广州商品房土地市场 供应：同比增加81.6%，环比增加133.1%； 其中住宅用地供应同比增加233%，环比增加127%； 成交：同比增加192.8%，环比增加338.3%； 其中住宅用地成交同比增加683%，环比增加485%； 价格：土地成交溢价率为3.2%，均价为13038元/㎡，环比降低32%。 （以上均按计容建筑面积统计） 备注：商品房包括：居住、商服、商住综合三类用地住宅包括：居住、商住综合二类用地 土地供应——2025年二季度：除工矿仓储用地微升6%，其他各类用地均大幅度上升 土地供应——2025年二季度：除工矿仓储用地微升6%，其他各类用地均大幅度上升 2025年第二季度中心四区供应各类用地9宗,其中居住5宗，商服1宗，合计计容建筑面积28万㎡(占比81%)；分类供应方面：全市居住供地共16宗，除中心四区外，番禺区、花都区分别供应4宗和3宗，合计39万㎡； 全市工矿仓储供地共55宗，中心四区供应2宗，此外花都区、增城区和南沙区分别供应14宗、14宗和13宗，合计580万㎡。 土地成交——2025年二季度：各类用地成交均大幅度上升 2025年第二季度中心四区成交各类用地5宗,其中居住2宗，商服1宗，合计计容建筑面积11.7万㎡(占比81.4%)；分类成交方面：全市居住成交共15宗，除中心四区外，番禺区、白云区、花都区分别成交5宗、4宗和3宗，合计63万㎡； 全市商服用地成交共10宗，中心四区成交1宗，合计3万㎡，增城区、白云区、花都区分别成交4宗、3宗和2宗，合计32万㎡； 2025年第二季度广州各区土地成交情况全市工矿仓储用地成交共62宗，除中心四区外，花都区和南沙区分别成交16宗、15宗，合计573万㎡。 土地价格——2025年二季度：土地成交金额均大幅度上升 2025年第二季度年白云区土地出让金贡献度最大，单区成交总额58亿元，占全市总交易金额的30.23%；其次是番禺区、花都区。单区成交总额分别为40和32亿元，分别占全市总交易金额的21%和7%；全市商品房整体楼面地价为13038元/㎡，环比降低32%。其中：居住用地楼面地价为16631元/㎡；商服用地楼面地价为5074元/㎡；工矿仓储用地楼面地价为488元/㎡。 商品房：住宅——2025年二季度：供应/销售量均有增长，价格略有下降 2025年1-6月全市商品房住宅：新批预售面积241.92万㎡，同比下降13.6%，其中二季度166.41万㎡，环比增长120.38%；1-6月销售共31747套，同比增长10.9%，面积352.9万㎡，同比增长11.1%；其中二季度17553套，环比下降130.45%，面积200.4万㎡，环比增长87.43%；二季度全市销售均价为30222元/㎡，较上个季度下降6.58%。 （数据来源：各政府、行业网站收集整理，按出台时间排序） 商品房：商业——2025年二季度：供应量大幅增加，销售量小幅减少，价格略有下降 2025年1-6月份全市商业物业：新批预售面积1.02万㎡，同比下降70.9%；其中二季度4.92万㎡，环比增长310%成交面积为15.6万㎡，同比下降33.8%；套数1122套，同比下降44.4%；其中二季度7.3万㎡，同比减少59.7%，环比减少12%； 销售均价为34083元/㎡，同比下跌5.4%；期中二季度32713元/㎡，同比下跌7.3%。 商品房：办公——2025年二季度：供应/销售量减少，价格略有下降 20251-6月份全市办公物业：新批预售面积9.6万㎡，同比下降82.3%。 销售共29.8万㎡，同比下降36.7%；套数为3522套，同比下降31.4%。其中二季度14.6万㎡，环比减少3.9%。1-6月份全市销售均价为31184元/㎡，同比下跌2.4%，其中二季度为27777元/㎡。 存量房：住宅——2025年二季度：广州存量住宅共成交27472套，270.11万㎡ 2025年二季度，广州存量住宅共成交27472套，270.11万㎡，环比降幅分别为8.77%和9.24%；按套数计环比增幅，除黄埔区降低3.17%外，其他各区均有不同幅度的上升，其中增城区增幅最大，达20.81%，其次荔湾区达16.44%； 成交量（按面积计）以番禺区领先，其次是增城区与海珠区。 存量房：商业——2025年二季度：广州存量商业物业共成交1197套，10.53万㎡ 2025年二季度，广州存量商业物业