2024年广州房地产市场分析报告

2024年广州房地产市场分析报告 Analysis Report of Guangzhou Real Estate Market 2024 Contents 宏观经济发展概要Summary of Macro-economic 房地产政策回顾Property market policy 市场供求态势Supply and demand 核心观点 投资与房地产优化调整 总体经济稳健前行，全年目标顺利实现 •经济稳健增长：全年GDP总量134.9万亿元，同比增长5%。•区域经济复苏：广东省GDP突破14万亿元，广州市GDP超3万亿元。 •固定投增速放缓，投资结构优化：高技术产业投资增速显著。•房地产调整：开发投资同比下降10.6%，商品房销售面积和金额分别下降12.9%和17.1%，市场正处于调整筑底阶段 产业结构优化，向高质量发展转型 外贸出口 •制造业升级：高技术制造业增加值同比增长8.9%。•服务业回暖：服务业增加值同比增长5%。•农业现代化：第一产业增加值同比增长3.5%。 •韧性显现：出口总额保持正增长。•结构优化：高技术产品、机电产品出口占比提升。 消费市场复苏，内需潜力释放，结构持续优化 政策支持，高质量发展扎实推进 •社零增速回升：消费市场逐步回暖。•消费升级：新业态快速增长，线上线下融合。 •政策发力：一揽子增量政策推动消费回升。•创新驱动：科技创新投入加大，新动能加速成长。 宏观经济总体态势——经济总量稳步增长，增速符合预期 2024年，国民经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展取得新进展，特别是及时部署出台一揽子增量政策，推动社会信心有效提振、经济明显回升，经济总量跃上新台阶，全年实现国内生产总值135万亿，比上年增长5.0%，经济社会发展主要目标任务顺利完成。 宏观经济总体态势——济总量稳步增长，增速符合预期 2024年，全国三次产业：第一产业增加值91414亿元，比上年增长3.5%，较上年下降0.6个百分点，粮食产量保持稳定，农业现代化水平进一步提升；第二产业增加值492087亿元，增长5.3%，较上年增长0.6个百分点，工业生产增势较好，装备制造业和高技术制造业增长较快；第三产业增加值765583亿元，增长5.0%，较上年下降0.8个百分点，服务业持续增长。 全国房产行业与市场总体形势——房地产投资额/增速持续减少，市场处于调整筑底、逐步回稳的阶段 2024年1-12月全国房地产开发投资累计完成100280亿元，同比减少10.6%，降幅较上一季度扩大0.5个百分点；各类型物业开发投资同比均表现下降，其中：住宅76040亿元，同比减少10.5%，降幅与上一季度持平；办公楼4160亿元，同比减少9%，降幅较上一季度扩大2.5个百分点；商业营业用房6944亿元，同比减少13.9%，降幅较上一季度扩大0.5个百分点。 全国房产行业与市场总体形势——全国土地成交面积/金额延续下滑，溢价率低位徘徊 2024年土地成交规模延续下滑，截至2024年12月20日，全国300城土地成交建筑面积同比下滑17%，成交金额同比降幅扩大至23%，溢价率维稳在4%左右； 各能级城市土地成交规模均延续收窄，其中一二线城市同比降幅更大：一线城市较上年同期下降了30%，二线城市下降21%，三四线城市下降16%； 全国房产行业与市场总体形势——商品房销售9.74亿㎡，金额9.67万亿元，同比均降，但降幅收窄 2024年1-12月，全国商品房销售9.74亿㎡，同比减少12.9%，降幅收窄4.2个百分点；销售金额达9.67万亿元，同比下降17.1%，降幅收窄5.6个百分点。其中，住宅销售8.15亿㎡，减少14.1%，降幅收窄5.1个百分点；金额为8.49万亿元，减少17.6%，降幅收窄6.4个百分点。办公销售2403万㎡，减少11.5%，降幅扩大1.7个百分点；金额为3208亿元，减少14.3%，降幅扩大1.6个百分点。商业用房销售5986万㎡，减少5.9%，降幅扩大1.1个百分点；金额为5728亿元，减少13.6%，降幅扩大1.4个百分点。 全国商品住宅销售价格——12月：一线城市环比上涨，二三线城市环比降幅收窄；同比降幅均继续收窄 环比：一线城市上涨0.2%，增幅比上月扩大0.2个百分点，二线城市增幅持平，三线城市下降0.2%，降幅减少0.1个百分点；同比：一线城市下降3.8%，降幅比上月缩小0.5个百分点，二、三线城市分别下降5.4%和6.2%，降幅比上月缩小0.4/0.3个百分点。 全国二手住宅销售价格——12月：一线城市环比上涨，二三线城市环比下降，同比降幅均收窄 环比：一线城市增长0.3%，增幅比上月缩小0.1个百分点，二线城市环比分别下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市环比下降0.4%，降幅缩小0.1个百分点； 全国一、二、三线城市二手住宅价格月度涨幅对比同比：一线价格同比下降6.7%，降幅比上月缩小1.3个百分点，二、三线城市同比分别下降7.9%和8.4%，降幅比上月分别缩小0.5个和0.4个百分点。 广东省经济运行总体形势——GDP突破14万亿元，增3.5%，制造业升级、外贸强劲及科技创新驱动增长 2024年1-12月广东地区生产总值为141634亿元，同比增加3.5%，增幅较上一季度扩大0.1个百分点；三次产业（累计值）增加值/同比增速分别为：5837亿元/增加3.4%，54365亿元/增加4.4%，81431亿元/增加2.8%，较上一季度，增幅变化分别为：扩大0.4%、缩小0.4%、扩大0.3%。 广州市经济运行总体形势——经济稳增长，GDP超3万亿，工业承压转型，服务消费释放，固投结构优化 2024年1-12月广州地区生产总值为31033亿元，同比增加2.1%，增幅较上一季度扩大0.1个百分点；三次产业（累计值）增加值/同比增速分别为：334亿元/增加1%，7839亿元/增加0.7%，22859亿元/增加2.6%，较上一季度增速分别为：增幅扩大3.6/增幅缩小0.4/增幅扩大0.2个百分点。 Property market policy02房地产政策回顾 核心观点 中央层面：2024年政策面迎来“重磅级转折”，从松绑限制性到出台刺激性政策，政策措施基本应出尽出，市场也在四季度取得了阶段性的止跌 •中央加强政策预期管理，提振市场信心，提出“止跌回稳”、“切实回应群众需求”、“稳楼市”等新表述和清晰定调；•针对市场存在问题“对症下药”，提出收购商品房、回购存量土地、扩容白名单等方式保交楼、去库存；•降低首付比例、贷款利率，通过组合拳手段降低购房门槛、修复购房信心； 地方层面：二三四线政策出台后，核心一二线包括北上广深放松限购、限贷、调整普宅标准等，持续促进市场回稳 •2024年全年政策调控呈现“广泛、高频”的特征，共有三百多个省市发布超过千次的松绑政策，其中以放松公积金贷款、解除限贷以及购房补贴三类政策发布最为频繁，意在从资金层面给予购房者更多支持。•上广深等30城放松限购，南京、重庆、合肥、杭州、合肥、武汉等134个城市放松限贷，深圳、郑州、天津、西安等9城放松限价，深圳、重庆、成都、厦门等22城放松限售，上海、广州、武汉等266省市放松公积金贷款，北上广深在内的24个城市出台税费减免政策。地方政策供/需双管齐下，各城市购房环境和支持已处历年较为宽松的水平，一线城市受益最为明显，大多数二三线城市政策边际效应递减显著。 政策基调——持续用力推动房地产市场止跌回稳，政策基调转向化风险、稳主体、稳市场 1.有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防 2025年 2.加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。 2023年 有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作，推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度. 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2022年 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。 2024年 1.更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险。促进房地产市场平稳健康发展。 2.，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。3.积极推进新型城镇化。 2021年 1.深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。2.坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民、无障碍设施，让城市更宜业宜居。 2020年 中央政策基调——“稳住楼市”，持续推动市场“止跌回稳”，促进房地产市场平稳健康和高质量发展 Q1政策基调——改善房企融资环境，优化房地产政策、标本兼治化解房地产风险，贯彻落实“三保” Q1政策基调——改善房企融资环境，优化房地产政策、标本兼治化解房地产风险，贯彻落实“三保” Q1政策基调——改善房企融资环境，优化房地产政策、标本兼治化解房地产风险，贯彻落实“三保” Q2政策基调——防范化解房地产风险、保交楼，促进消化存量房产，优化增量住房 Q2政策基调——防范化解房地产风险、保交楼，促进消化存量房产，优化增量住房 Q3政策基调——促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量，调整限购政策，降低房贷利率 Q3政策基调——促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量，调整限购政策，降低房贷利率 Q3政策基调——促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量，调整限购政策，降低房贷利率 Q3政策基调——促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量，调整限购政策，降低房贷利率 Q3政策基调——促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量，调整限购政策，降低房贷利率 Q4政策基调——房地产政策宽松持续升级，“四个取消、四个降低、两个增加”组合拳助力止跌回稳 Q4政策基调——房地产政策宽松持续升级，“四个取消、四个降低、两个增加”组合拳助力止跌回稳 Q4政策基调——房地产政策宽松持续升级，“四个取消、四个降低、两个增加”组合拳助力止跌回稳 Q4政策基调——房地产政策宽松持续升级，“四个取消、四个降低、两个增加”组合拳助力止跌回稳 政策展望 年末中央政治局会议及中央经济工作会议再次强调2025年房地产市场走向，政策基调转向“化风险、稳主体、稳市场” •2025年重点任务之一就是持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。 房地产市场“止跌回稳”将是政策发力和检验政策效果的重点，政策仍将保持宽松，重点在落实 •未来调控发力在已出台政策的落地实施，如继续下调房贷利率、存量房贷继续下降（本次仍未与新增齐平）、全面取消限制性购房措施(京沪深海南等)，以及逐步恢复企业正常运营能力，如收购房企存量闲置土地、收购存量商品住房作保障性住房，推进“白名单”融资协调机制做好保交付稳预期，多措并举逐步改善市场供求关系失衡导致的房价下行预期，最终实现房地产市场止跌回稳。