第三季度广州房地产市场分析报告

第三季度广州房地产市场分析报告 Analysis Report of Guangzhou Real Estate Market Contents 宏观经济发展概要Summary of Macro-economic 房地产政策回顾Property market policy 市场供求态势Supply and demand 01 核心观点 当前经济运行呈现"服务业驱动、制造业支撑、房地产调整"的典型特征。经济结构转型深化，服务业成为稳定增长的主要动力，而房地产行业仍处于深度调整期，投资、销售两端承压。预计未来经济将延续"稳中提质"发展态势，需重点关注房地产风险化解与经济结构优化间的平衡。经济运行总体平稳，结构持续优化 •前三季度国内生产总值101.5万亿元，累计同比增长5.2%，经济保持稳健增长•第三产业增加值59.3万亿元，增长5.4%，对经济增长贡献率达60.78%，服务业主导作用持续增强•工业增加值累计增速6.1%，工业生产保持较快增长，制造业转型升级成效显现 房地产行业深度调整，市场供需双弱 •房地产开发投资6.77万亿元，累计下降13.9%，降幅较上半年扩大2.7个百分点•商品房销售面积6.58亿平方米，销售额6.30万亿元，分别下降5.5%和7.9%，市场销售持续承压•各线城市房价环比普降，其中一线城市新建商品住宅价格环比下降0.3%，同比下降0.7% 区域经济分化明显，重点地区表现稳健 •广东省前三季度GDP达10.52万亿元，增长4.1%，经济大省支撑作用稳固•广州市实现地区生产总值2.33万亿元，增长4.1%，服务业增加值增长4.6%，经济结构持续优化 宏观经济总体态势——稳中有进，服务与新兴产业成核心增长引擎，内需复苏为经济持续向好提供支撑 2025年第三季度中国经济延续平稳恢复态势，GDP同比增长4.8%，增速较第二季度（5.2%）小幅回落，但总体仍保持在合理区间。前三季度累计GDP同比增长5.2%，表明经济长期向好的基本面未变。 宏观经济总体态势——稳中有进，服务与新兴产业成核心增长引擎，内需复苏为经济持续向好提供支撑 2025年第三季度中国经济结构优化：第三产业增加值同比增长5.4%，占GDP比重进一步扩大，对经济增长的贡献率突出，反映消费和服务业拉动作用增强。第二产业增加值同比增长4.2%，增速较第二季度有所放缓，但工业增长韧性较强，高技术制造业和装备制造业保持较快增长。（数据来源：国家统计局(stats.gov.cn)） 全国房产行业与市场总体形势——延续深度调整态势，投资降幅持续扩大，整体仍处于探底阶段 累计投资额加速下滑：全国房地产开发投资累计同比降幅从7月的-12.0%扩大至8月的-12.9%，进一步降至9月的-13.9%。办公楼投资降幅最大：1-9月办公楼投资累计下降19.1%（7月：-17.8%；8月：-17.8%）。商业营业用房相对稳健：商业营业用房投资降幅为-10.4%（9月），较其他类型更缓（7月：-8.8%；8月：-9.5%）。住宅与其他投资同步下行：住宅投资占比超75%，其持续下滑（平均-12.9%）直接拖累整体市场；其他投资降幅扩大至- 全国房产行业与市场总体形势——销售整体延续下行趋势，各类物业销售面积与金额的同比降幅普遍扩大 整体销售量价齐跌，降幅持续扩大：全国商品房销售面积累计降幅从7月的-4.0%扩大至9月的-5.5%；销售额累计降幅从-6.5%扩大至-7.9%，呈面积与金额双降；商品住宅销售面积累计降幅从-4.1%（7月）扩大至-5.6%（9月），销售额降幅从-6.2%扩大至-7.6%，为主导因素；办公楼销售持续承压，销售面积累计降幅从7月的-3.0%扩大至9月的-6.0%，销售额降幅从-4.6%扩大至-8.1%。商业营业用房深度调整，销售面积降幅从-6.1%（7月）扩大至-8.7%（9月），销售额降幅从-11.4%扩大至- 全国商品住宅销售价格——三季度：降势趋稳，同比降幅则呈现持续收窄的积极信号 三季度各月房价环比均为负增长，但降幅并未显著扩大，显示出市场下行速度有所控制。其中，一线城市表现相对波动，环比跌幅在0.1%至0.3%之间；二、三线城市环比跌幅则基本稳定在0.3%-0.4%的区间，表明整体下跌动能趋于缓和。从同比看，各线城市房价同比降幅均呈现持续收窄的趋势。一线城市同比降幅由7月-1.1%收窄至9月-0.7%；二线城市从-2.8%收窄至-2.1%；三线城市由-4.2%收窄至-3.4%。标志房价同比下降压力得到一定程度的缓解，市场信心处于缓慢修复过程。 从环比看，三季度各月均维持下跌趋势。一线城市降幅最为显著，7-9月均保持在-1.0%的水平。二线城市降幅从7月-0.5%略微扩大至8月-0.6%后，9月进一步扩大至-0.7%，下行压力有所增加。三线城市环比降幅则由7月-0.5%微幅扩大至9月-0.6%。从同比看，各线城市价格虽仍处于深度下跌区间，但降幅在季度末均呈现收窄趋势。一线城市同比降幅由8月-3.5%收窄至9月-3.2%；二线城市从-5.2%收窄至-5.0%；三线城市则从-6.0%收窄至-5.7%。 广东省经济——总体保持平稳增长，产业结构持续优化、消费市场稳步复苏、外贸韧性不断增强 2025年1-9月全省实现地区生产总值105176.98亿元，同比增长4.1%。经济增长保持在合理区间，增速较上半年（4.2%）略有回落，但经济总量稳步扩大，显示出经济大省的发展韧性。 社会消费品零售总额34254.07亿元，同比增2.8%，增速较上半年（3.5%）有所放缓。消费市场呈现稳步复苏态势。广东外贸整体平稳,进出口总额70175.7亿元，同比增长3.8%，增速较上半年（4.0%）略有回落。 广州市经济——呈现稳健回升态势，呈现"服务业引领、内外需协同、质效提升"的发展特征 2025年1-9月广州地区生产总值达23265.65亿元，同比增长4.1%，增速较上半年提升0.3个百分点产业结构持续优化。第一产业增加值197.94亿元，第二产业增加值5564.37亿元，增长2.7%，第三产业增加值17503.34亿元。需求结构改善明显。社会消费品零售总额8157.59亿元，增长4.1%，消费市场持续回暖。商品进出口总值9236.8亿元，大幅增长12.5%，外贸表现强劲，成为经济增长的重要支撑。固定资产投资增长1.3%，投资结构持续优化。 02 房地产政策回顾 Property market policy 核心观点三季度政策呈现“央地协同深化，供需双侧精准发力”的特点。 中央层面：以“稳预期、促转型、建机制”为核心思路，系统性推进房地产政策调整： •顶层设计明确方向：7月中央城市工作会议时隔十年再次召开，明确城市发展从“增量扩张”转向“存量提质增效”，并以城市更新为抓手，部署城中村改造、保障性住房建设等7项重点任务。8月《关于推动城市高质量发展的意见》正式出台，细化“好房子”建设、老旧小区自主更新等目标。9月更侧重于推动政策落地见效（金融支持）。•金融与制度保障：国务院批复10省市开展要素市场化配置改革试点，鼓励盘活存量土地；央行强调落地金融政策，加大存量房与土地盘活力度；《住房租赁条例》实施，规范租赁市场，推动租购并举。 地方层面：积极响应中央号召，从需求端与供给端同步发力 1.需求端刺激： •核心城市限购松绑：（北京7月、上海8月、深圳9月）相继取消限购，并统一信贷标准降低购房成本，形成了强大的政策合力，向市场传递了前所未有的支持信号。 •公积金与补贴加码：其他城市则在公积金、购房补贴、房票安置等方面持续深化，共同构筑了需求端的支持体系。 2.供给端优化： •存量资源盘活：全国专项债拟投入6200亿元收储闲置土地（超4600宗），广西、山东收购存量住房近3万套。•土地供应改革：成都推行“三色”土地管理机制，南充暂停高库存区域供地，东莞支持商办改保障性租赁住房。 中央政策基调——"巩固房地产市场止跌回稳态势"，围绕"城市更新"和"房地产发展新模式"推进政策落地 政策展望 政策将继续围绕"止跌回稳"的核心目标，在供需两端协同发力，推动市场平稳健康发展。 中央层面：继续聚焦城市更新与房地产发展新模式，配套财税、金融政策支持，并赋予地方更大自主权需求松绑：因城施策下调首付比例、房贷利率，核心城市或局部放宽限购，保障性住房再贷款扩围托底民生。 地方层面：一线城市或进一步放宽首付比例与人才限购；二三线城市将加速“房票安置”与存量房收购；土地专项债发行范围扩至非试点省份，助力库存去化。 03 市场供求态势 Supply and demand 第三季度广州土地市场分析 第三度广州新建商品房市场分析 第三季度广州存量房市场分析 第三季度广州房屋租赁市场分析 2025年第三季度广州商品房土地市场 •供应79.69万㎡，同比减少76%，环比减少39%•成交36.95万㎡，同比减少87%，环比减少68%•平均楼面地价6423元/㎡，环比下降51%（主要受两幅商服用地低价成交及总体成交量减少的因素影响）•溢价率0%，较24年同期11.42%的高溢价大幅下降•住宅用地市场收缩更为明显，成交同比降幅达93% （以上均按计容建筑面积统计） 短期市场预计延续谨慎态势，开发商拿地意愿不足政策调整将成为影响市场走向的关键因素 备注：商品房包括：居住、商服、商住综合三类用地住宅包括：居住、商住综合二类用地 土地供应——三季度：商品房用地全面回落，宗数/面积环比均显著下降，供应节奏明显放缓 土地供应——三季度：商品房用地全面回落，宗数/面积环比均显著下降，供应节奏明显放缓 2025年第三季度供应土地116宗，土地面积351.79万㎡，建筑面积1090.08万㎡。从区域分布看，花都区供应最为活跃，达39宗，占33.6%；黄埔区供应体量突出，建筑面达264.66万㎡，显示未来开发潜力。 居住用地供应稀缺，仅10宗，土地面积28.41万㎡。其中中心四区供应5宗，土地面积13.28万㎡，显示核心区域供应有限。商服用地共8宗，土地面积42.77万㎡，白云区占比最高，达37.87万㎡，占商服用地总面积的88.5%。 土地成交——2025年三季度：整体趋冷，居住用地锐减，工矿仓储用地主导，商服用地单宗规模放大 土地成交——2025年三季度：整体趋冷，居住用地锐减，工矿仓储用地主导，商服用地单宗规模放大 2025年第三季度土地成交69宗，成交面积206.51万㎡，计容建筑面积641.52万㎡。区域分布呈“外围主导、中心缩量”格局。 工矿仓储用地主导，共62宗，占比89.9%，主要分布在花都区(18宗)、增城区(13宗)和黄埔区(11宗)。居住用地仅3宗，分布在中心四区、白云区和花都区，供应极为有限。 2025年第三季度广州各区土地成交情况商服用地仅4宗，白云区独占2宗且面积达37.87万㎡，占商服用地总面积的97.4%，呈现高度集中态势 土地价格——2025年三季度：交易总量缩减，溢价归零，各类用地价格回调 2025年第三季度成交48.26亿元，环比下降74.7%，呈明显收缩态势。各区中白云区成交金额最高，达19.63亿元，占总额的40.7%；荔湾区和增城区分别为5.06亿元和5.26亿元。 中心城区中荔湾区表现突出，达5.06亿元，主要来自居住用地；海珠区商服用地成交1.35亿元，楼面地价10368元/㎡。 2025年三季度广州各区各类土地出让成交金额与平均楼面地价外围区域中白云区主导，居住用地成交11.37亿元，楼面地价14628元/㎡；花都区和增城区工矿仓储用地成交活跃，金额分别为5.19亿元和5.16亿元。 商品房：住宅——2025年三季度：市场呈现"供应平稳、成交缩量、价格企稳"特征 （数据来源：广州市住房和城乡建设局行业数据(gz.gov.cn)/中指研究院） 商品房：商业——2025年三季度：供应与成交面积环比倍增，均价显著回调 20