第一季度广州房地产市场分析报告

Contents1 宏观经济发展概要房地产政策回顾2市场供求态势3Summary of Macro-economicProperty market policySupply and demand Macro-economy宏观经济01 2025年一季度经济稳中向好，房地产投资降幅收窄但结构性矛盾突出，政策托底驱动核心城市销售回暖，改善需求支撑住宅市场，非住宅类及低能级城市仍承压，行业转型需深化长期机制改革。•全国经济稳中提质：GDP达31.88万亿元，同比增长5.4%，增速与上一季度持平，三次产业增加值分别增长3.5%、5.9%、5.3%，第二产业贡献率提升，服务业维持主导地位。经济延续回升态势，但环比增速小幅回落（+1.2%）。•广东经济增速加快：GDP同比增4.1%（总量3.35万亿元），增幅较上季度扩大0.6个百分点，第三产业（+4.3%）为主要驱动力，外贸稳中有增，但第二产业增速放缓至3.7%。•广州经济结构优化：GDP同比增3%（总量7533亿元），第三产业占比达76.9%，增速3.7%领跑，工业增长疲软（+0.6%），房地产行业进入理性调整期，政策驱动供需结构优化。•开发投资降幅收窄，结构分化显著：全国房地产开发投资1.99万亿元，同比降9.9%，降幅较上一季度收窄0.7个百分点。住宅投资（1.51万亿元，-9%）韧性较强，办公楼投资（-17%）降幅扩大，商业用房投资（-9.4%）边际改善。房企聚焦核心城市，一线及强二线城市土拍热度回升，三四线投资持续收缩。•销售市场：政策显效，需求端筑底：全国商品房销售面积2.19亿㎡、销售额2.08万亿元，同比降幅收窄至3.0%、2.1%，住宅销售（面积-2%、金额-0.4%）接近触底。价格趋稳：一线城市新房价格连续5个月环比微涨（3月+0.1%），二手房跌幅收窄（一线环比+0.2%），非住宅类价格承压（商业用房销售金额同比-16%）。核心观点 宏观经济总体态势——国民经济起步平稳、开局良好，延续回升向好态势，GDP同比增5.4%2025年一季度全国GDP总值为318758亿元，按不变价格计算，同比增加5.4%，增速与上一季度持平；环比增加1.2%，增速较上一季度减少0.4个百分点。近年各季度国内生产总值增长速度（季度同比与环比）（数据来源：国家统计局(stats.gov.cn)）(10.0)(8.5)(7.0)(5.5)(4.0)(2.5)(1.0)0.52.03.55.06.58.09.511.012.514.015.517.018.520.02018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年国内生产总值当季值增长速度（季度同比%）国内生产总值当季值环比增长速度(%) 近年各季度全国三次产业增加值（当季值）同比增长情况宏观经济总体态势——国民经济起步平稳，延续回升向好态势，三次产业增速均处近两年平均水平指标增加值（亿元）同比增长（%）占GDP比重（%）第一产业11712.803.503.67第二产业111902.905.9035.11第三产业195142.305.3061.22合计318758.005.40100.002025年1季度全国三次产业增加值（当季值）增长和结构情况（数据来源：国家统计局(stats.gov.cn)）2025年一季度产业增加值（累计值）：第一产业11713亿元，同比增加3.5%，第二产业111903亿元，同比增加5.9%，第三产业195142亿元，同比增加5.3%；第一产业同比减少0.2个百分点，第二产业同比增加0.7个百分点，第三产业同比减少0.5个百分点。(11.0)(9.0)(7.0)(5.0)(3.0)(1.0)1.03.05.07.09.011.013.015.017.019.021.023.025.027.0一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度201 8年201 9年2020年2021年2022年2023年2024年第一产业增加值增长速度（季度同比%）第二产业增加值增长速度（季度同比%）第三产业增加值增长速度（季度同比%） 全国房产行业与市场总体形势——投资降幅收窄，政策托底效应显效，但结构性分化加剧2025年1-3月全国房地产开发投资累计完成19904亿元，同比减少9.9%，降幅较上一季度收窄0.7个百分点；各类型物业开发投资同比均表现下降，其中：住宅15133亿元，同比减少9%，降幅较上一季度收窄1.5个百分点；办公楼819亿元，同比减少17%，降幅较上一季度扩大8个百分点；商业营业用房1438亿元，同比减少9.4%，降幅较上一季度收窄4.5个百分点。2025年1-3月全国房地产投资构成情况近年全国房地产开发投资与住宅开发投资按月累计值及同比增长情况指标累计值(亿元)房地产开发投资19904.17按开发类型分住宅15132.80办公楼819.08商业营业用房1438.26其它房地产2514.02（亿元）（%）（数据来源：国家统计局(stats.gov.cn)）-20-1001020304050020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,0004月6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月2月2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年房地产投资累计值(亿元)房地产住宅投资累计值(亿元)房地产投资累计增长(%)房地产住宅投资累计增长(%) 占比（%）同比增速100.0076.034.12(17.00)7.2312.63(13.30) （%）(9.90)(9.00)(9.40) 近年全国商品房销售面积和住宅销售面积按月累计及同比增速情况指标销售面积累计销售额累计销售面积(万㎡)占比（%）同比增速（%）销售额（亿元）同比增速（%）商品房21869100-3.0020798-2.10商品住宅1848184.51-2.0018362-0.40办公楼5162.36-10.60661-12.60商业营业用房12625.77-8.101160-16.002025年1-3月全国商品房销售面积和销售额累计情况全国房产行业与市场总体形势——销售降幅收窄，政策显效驱动核心城市回暖，改善需求主导住宅市场2025年1-3月全国商品房销售21869万㎡，同比减3%，降幅较上一季度（下同）收窄9.9个百分点；金额20798亿元，同比减2.1%，降幅收窄15个百分点；其中：住宅18481万㎡，同比减2%，降幅收窄12.1个百分点；金额18362亿元，同比减少0.4%，降幅收窄17.2个百分点；办公516万㎡，同比减少10.6%，降幅收窄0.9个百分点；金额661亿元，同比减12.6%，降幅收窄1.7个百分点；商业用房1262万㎡，同比减8.1%，降幅扩大2.2个百分点；金额1160亿元，同比减16%，降幅扩大2.4个百分点。（万平方米）（%）（数据来源：国家统计局(stats.gov.cn)）(60.0)(40.0)(20.0)0.020.040.060.080.0100.0120.0020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000200,0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年商品房销售面积累计值(万平方米)商品住宅销售面积累计值(万平方米)商品房销售面积累计增长(%)商品住宅销售面积累计增长(%) -8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%一线城市二线城市三线城市2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月2024年8月一线城市二线城市三线城市同比环比环比环比同比同比全国一、二、三线城市一手住宅价格月度涨幅对比全国商品住宅销售价格——3月：除一线城市环比上涨，其他各线城市同/环比降幅继续收窄，环比：一线城市上涨0.1%，二线城市持平，均与上月相同，三线城市环比下降0.2%，降幅收窄0.1个百分点；同比：一线城市同比下降2.8%，降幅收窄0.2个百分点，二线城市下降4.4%，降幅收窄0.3个百分点，三线城市下降5.7%，降幅比收窄0.2个百分点。（数据来源：国家统计局(stats.gov.cn)） -4.1%0.2%-7.0%-0.2%-7.8%-12.0%-10.0%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%同比涨幅环比涨幅同比涨幅环比涨幅同比涨幅一线城市（4个）二线城市（31个）三线城市（35个）2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月2024年7月2024年8月2024年9月2024年10月2024年11月2024年12月2025年1月2025年2月2025年3月一线城市二线城市三线城市同比环比同比环比同比全国一、二、三线城市二手住宅价格月度涨幅对比（数据来源：国家统计局(stats.gov.cn)）全国二手住宅销售价格——3月：除一线城市环比上涨，其他各线城市同/降幅均收窄环比：一线城市下降0.1%转为上涨0.2%，二线城市下降0.2%，收窄0.2个百分点，三线城市下降0.2%，收窄0.1个百分点；同比：一线城市下降4.1%，降幅收窄0.8个百分点，二线城市同比下降7.0%，收窄0.4个百分点，三线城市下降7.8%，降幅收窄0.2个百分点。 -0.3%环比涨幅环比 2025年1-3月广东省三次产业增加值(累计值)增长及比重2025年1-3月广东省投资、消费和外贸(累计值)增长及比重指标社会消费品零售总额固定资产投资进出口总额增加值（亿元）11841——21400同比增长（%）2.50(6.20)4.20比重（%）——————指标第一产业第二产业第三产业合计增加值（亿元）934.4512002.5320588.5333525.51同比增长（%）3.303.704.304.10GDP比重（%）2.8%35.8%61.4%100%广东省经济运行总体形势——经济延续回升向好态势，增速加快至4.1%，三产主导增长，外贸稳中有增2025年1-3月广东地区生产总值为33526亿元，同比增加4.