第一季度广州房地产市场分析报告

第一季度广州房地产市场分析报告 Analysis Report of Guangzhou Real Estate Market Contents 宏观经济发展概要Summary of Macro-economiceconomic 房地产政策回顾Property marketpolicy 宏观经济Macro-economy宏观经济 GDP增速回升⾄5.0%，经济实现良好开局 2026年⼀季度国内⽣产总值33.42万亿元，同⽐增⻓5.0%，⽐上年四季度加快0.5个百分点，环⽐增⻓1.3%。经济回升向好态势巩固，新质⽣产⼒加速成⻓。第⼀产业增⻓3.8%，第⼆产业增⻓4.9%，第三产业增⻓5.2%，服务业对增⻓贡献提升。宏观政策加⼒提效，市场预期改善，内需回暖，⼯业⽣产加快，进出⼝⾼速增⻓，物价温和回升，就业总体稳定。 服务业较快增⻓，现代服务业增势良好 2026年⼀季度第三产业增加值20.61万亿元，同⽐增⻓5.2%，增速⾼于整体GDP。信息传输、软件和信息技术服务业增⻓10.6%，租赁和商务服务业增⻓12.2%，⾦融业增⻓6.5%。⼯业中装备制造业、⾼技术制造业分别增⻓8.9%和12.5%，新质⽣产⼒引擎作⽤凸显。第⼀产业平稳增⻓3.8%，粮⻝意向播种⾯积稳定，畜牧业⽣产总体平稳。 内需回暖外贸强劲，三驾⻢⻋协同发⼒ 2026年⼀季度社会消费品零售总额同⽐增⻓2.4%，⽐上年四季度加快0.7个百分点，服务零售额增⻓5.5%。固定资产投资同⽐增⻓1.7%，扣除房地产开发投资后增⻓4.8%，基础设施投资增⻓8.9%。进出⼝总额同⽐增⻓15.0%，出⼝增⻓11.9%，进⼝增⻓19.6%，贸易结构持续优化，对共建“⼀带⼀路”国家进出⼝增⻓14.2%。 新质⽣产⼒加速成⻓，⾼技术制造业引擎强劲 2026年⼀季度规模以上⼯业增加值同⽐增⻓6.1%，装备制造业增⻓8.9%，⾼技术制造业增⻓12.5%，显著快于规上⼯业。3D打印设备、锂离⼦电池、⼯业机器⼈产量分别增⻓54.0%、40.8%、33.2%。信息传输、软件和信息技术服务业、租赁商务服务业⾼速增⻓，数字经济和现代服务业成为新增⻓点。⼯业利润恢复，1-2⽉规上⼯业企业利润增⻓15.2%，企业效益改善。经济动能向创新驱动加速转换。 开发投资深度收缩，跌幅较上年末收窄 2026年⼀季度全国房地产开发投资17720亿元，同⽐下降11.2%，跌幅较2025年末收窄6个百分点；住宅投资13531亿元，下降11.0%。新开⼯⾯积10373万平⽅⽶，骤降20.3%；竣⼯⾯积9789万平⽅⽶，下降25.0%。全链条指标延续“前端重、后端缓”收缩格局，房企“缩表求⽣”战略明确，投资端下⾏惯性仍未遏制。 销售“以价换量”延续，住宅库存逆势攀升 ⼀季度商品房销售⾯积19525万平⽅⽶，同⽐下降10.4%；销售额17262亿元，下降16.7%。销售额降幅持续⼤于⾯积降幅，剪⼑差达6.3个百分点，市场仍靠降价换量。3⽉末商品房待售⾯积78601万平⽅⽶，同⽐微降0.1%；住宅待售⾯积42771万平⽅⽶，同⽐增⻓1.4%，去化压⼒显著。 到位资⾦⼤幅下降，区域分化加剧 ⼀季度房企到位资⾦20524亿元，同⽐⼤降17.3%。其中个⼈按揭贷款仅2204亿元，跌幅达34.6%。区域上，东部投资占全国61.5%，东北投资下跌31.6%；中部销售降幅最⼩（-7.4%），东北销售跌幅达19.2%。中部韧性相对较强，东北持续萎缩。 全国住宅销售价格：一线城市率先企稳，3月环比双双转正释放积极信号 2026年一季度，一线城市住宅价格呈现筑底回暖迹象。新建商品住宅同比跌幅由2025年12月的-1.7%小幅扩大至3月的-2.2%，但环比连续改善，3月环比录得+0.2%，为2024年以来首次转正。二手住宅同比跌幅从-7.0%收窄至-7.4%（基数效应），环比方面1月-0.5%、2月-0.1%、3月+0.4%，同样实现环比正增长。整体看，政策利好叠加改善型需求释放，一线城市价格底部逐步夯实，市场预期有所修复。 全国住宅销售价格： 二线城市新房跌幅扩大，二手环比改善仍有压力 2026年一季度，二线城市新建商品住宅同比跌幅由2025年12月的-2.5%扩大至3月的-3.3%，环比连续三个月维持-0.2%左右，显示新房价格仍在探底。二手住宅同比跌幅稳定在-6.2%，环比从1月的-0.5%收窄至3月的-0.2%，边际改善信号初现。二线城市受益于人口流入及地方购房补贴，核心区域成交回暖，但高库存区域依然承压。整体处于“磨底”阶段，预计二季度政策效应将进一步显现。 全国住宅销售价格： 三线城市房价调整持续，二手同比跌幅扩大至6.4% 2026年一季度，三线城市新建商品住宅同比跌幅由2025年12月的-3.7%扩大至3月的-4.0%，环比维持在-0.3%左右，市场仍显疲弱。二手住宅同比跌幅从-6.0%扩大至-6.4%，环比虽从-0.6%收窄至-0.4%，但绝对跌幅仍居各线城市之首。受人口外流及库存高企制约，三线城市价格短期缺乏反弹动能。一季度多地出台房票安置、契税减免等政策，效果尚需时间传导，预计二季度部分城市有望边际企稳。 ⼴东GDP增⻓4.6%，经济⼤省挑⼤梁 2026年⼀季度⼴东地区⽣产总值34950.34亿元，增速4.6%，⽐去年同期提⾼0.5个百分点。⼯业、⾦融、信息服务三⼤领域对经济增⻓贡献率近70%。规模以上⼯业增加值增⻓5.4%，电⼦通信设备制造业增⻓13.4%；进出⼝总额2.54万亿元，增⻓19.4%，全国份额21.5%。固定资产投资由负转正，增⻓0.2%。经济回升向好态势巩固。 内需改善外贸领跑，三驾⻢⻋协同发⼒ ⼀季度⼴东社会消费品零售总额增⻓2.5%，⾼于全国0.1个百分点；固定资产投资扭转负增⻓态势，同⽐增⻓0.2%，设备⼯器具投资⼤幅增⻓42.3%。进出⼝总额增⻓19.4%，增速⾼于全国4.4个百分点，增量占全国26.7%，保税物流增⻓29.2%。新质⽣产⼒相关领域投资增⻓显著，⾼技术产业投资增⻓27.1%。 ⼴州GDP增⻓6.0%，增速领跑⼀线城市 2026年⼀季度⼴州地区⽣产总值7988.88亿元，同⽐增⻓6.0%。第⼆产业增⻓5.8%，第三产业增⻓6.1%。规上⼯业增加值增⻓6.5%，其中汽⻋制造业（新能源汽⻋产量增36.1%）、电⼦产品制造业分别增⻓5.5%和11.0%。新⼀代信息技术产业加速，集成电路、服务机器⼈产量⾼速增⻓。服务业营业收⼊增⻓10.6%，互联⽹软件、租赁商务、科研技术服务增势强劲。 ⼴州消费投资两旺，新质⽣产⼒加速成⻓ ⼀季度⼴州社会消费品零售总额3092亿元，增⻓6.6%；固定资产投资增⻓9.8%，其中⼯业技改投资增⻓24.5%，⾼技术服务业投资增⻓42.4%。数字经济投资⾼速增⻓，信息传输、软件和信息技术服务业投资增⻓1.2倍。新能源汽⻋、智能⻋载设备、服务机器⼈等新动能产品产量快速增⻓，集成电路产量增⻓1.1倍。居⺠收⼊稳步增⻓，城乡收⼊⽐缩⼩⾄2.27:1。 房地产政策回顾房地产政策回顾 Property market policy 市场供求态势市场供求态势 Supply and demand 2026年一季度广州土地市场分析 2026年一季度广州新建商品房市场分析 2026年一季度广州存量房市场分析 2026年一季度广州房屋租赁市场分析 土地供应： 一季度供应总量258万㎡，工矿仓储用地占85%主导 2026年一季度，广州土地市场供应宗地面积258.35万㎡，计容建筑面积910.61万㎡，供应宗数58宗。从历史走势看，供应总量较2025年四季度（313.93万㎡）下降17.7%，但较2025年一季度（175.33万㎡）增长47.4%。工矿仓储用地供应面积220.23万㎡，占比85.2%，仍为绝对主力；居住及商住综合用地供应32.85万㎡，占比12.7%；商服用地供应3.21万㎡，占比1.2%。整体供应结构延续“产业主导、住宅收缩”特征，南沙、黄埔为核心供应区域。 土地供应：工矿仓储用地面积占比85.2%，居住用地仅占4.2% 2026年一季度，工矿仓储用地供应面积220.23万㎡（占比85.2%），计容建筑面积817.71万㎡（占比89.8%），宗数45宗，延续主导地位。商住综合用地供应面积22.06万㎡（占比8.5%），计容建面62.29万㎡；居住用地供应10.80万㎡（占比4.2%），计容建面13.48万㎡；商服用地供应3.21万㎡（占比1.2%），计容建面16.89万㎡。公共设施用地供应2.06万㎡，宗数3宗。住宅类（居住+商住综合）合计供应32.86万㎡，占比12.7%。 土地供应：南沙区供应面积112万㎡，黄埔区紧随其后占22% 2026年一季度，南沙区供应宗地面积111.69万㎡，占全市总量的43.2%，居各区首位；黄埔区供应56.66万㎡（占比21.9%），番禺区25.23万㎡（9.8%），天河区25.62万㎡（9.9%）。增城区、白云区、花都区、荔湾区供应量分别为13.01万㎡、12.27万㎡、8.30万㎡、3.61万㎡。从化区供应1.96万㎡，越秀区、海珠区无供应。南沙、黄埔两区合计供应168.35万㎡，占全市65.1%，显示用地供应向东部、南部集聚明显。 土地成交量：一季度成交面积288万㎡，同比增97.5%创同期新高 2026年一季度，广州土地市场成交宗地面积287.75万㎡，计容建筑面积994.59万㎡，成交宗数61宗。同比2025年一季度（145.70万㎡）大幅增长97.5%，环比2025年四季度（432.74万㎡）下降33.5%。成交面积创2022年以来一季度最高值，主要受工矿仓储用地大规模成交拉动（占比83.9%）。从历史趋势看，2025年下半年至2026年初成交量维持高位，产业用地持续主导市场。 土地成交量：工矿仓储用地成交面积241万㎡，占比83.9% 2026年一季度，工矿仓储用地成交面积241.28万㎡（占比83.9%），计容建面899.23万㎡（占比90.4%），宗数47宗，稳居首位。商住综合用地成交19.45万㎡（占比6.8%），计容建面56.70万㎡；居住用地成交21.45万㎡（占比7.5%），计容建面20.26万㎡；商服用地成交3.50万㎡（占比1.2%），计容建面17.04万㎡；公共设施用地成交2.06万㎡（占比0.7%）。住宅类（居住+商住综合）合计成交40.90万㎡，占比14.2%，显示出产业用地主导、住宅用地谨慎供应的格局。 土地成交量：南沙区成交112万㎡居首，黄埔区75万㎡次之 2026年一季度，南沙区成交宗地面积112.31万㎡，占全市总量的39.0%，居各区首位；黄埔区成交75.14万㎡（占比26.1%），天河区25.62万㎡（8.9%），白云区24.22万㎡（8.4%），番禺区23.50万㎡（8.2%）。增城区、花都区、从化区、荔湾区成交面积分别为14.31万㎡、8.30万㎡、3.33万㎡、1.00万㎡。越秀区、海珠区无成交。南沙、黄埔两区合计成交187.45万㎡，占全市65.1%东部、南部集聚成交特征显著。 土地成交金额和价格：一季度成交额同比激增331%，商住综合用地主导市场 2026年一季度，广州土地成交总金额307.29亿元，同比2025年一季度（71.28亿元）大幅增长331%，环比2025年四季度（348.75亿元）略降11.9%。平均楼面地价3,090元/㎡，同比上涨125.5%，环比上涨12.5%。整体溢价率高达19.25%，为近三年最高，主要受商住综合用地高溢价（26.6%）带动。一季度土地市场呈现“总量高位、商住领涨、居住收缩”的鲜明特征，核心区优质地块集中出让推动地价与金额双升。 土地成交金额和价格：商住综合用地成交236亿元，占比76.8%居首 2026年一季度，商住综合用地成交金额236.04亿元，占全市总额的76.8%，平均楼面地价41,632元/㎡，溢价率高达2