2025年第四季度广州房地产市场分析报告

第四季度广州房地产市场分析报告 Analysis Report of Guangzhou Real EstateMarket Contents 宏观经济发展概要Summary of Macro-economic 房地产政策回顾Property market policy 01 Macro-economy宏观经济 核心观点 经济结构持续优化，内需特别是服务消费对增长的拉动增强。尽管外部环境复杂，但经济展现较强韧性，高质量发展扎实推进，为实现中长期发展目标奠定了坚实基础。中国房地产投资延续深度收缩态势，且降幅持续扩大，呈现“全面萎缩、非住宅类加速下滑”的特点。房地产市场销售延续深度调整态势，但年末出现弱势企稳迹象，市场运行呈现“以价换量、住宅相对稳健、商办物业承压”的规律。 经济实现5%增长目标，服务业引领、结构优化，展现较强发展韧性 •四季度宏观经济运行总体平稳，实现当季GDP38.79万亿元，同比增长4.5%，环比增长1.2%。•第三产业当季同比增长5.2%，第二产业同比增长3.4%，其中工业增加值同比增长5.0%，第一产业同比增长4.2%。 •全年投资累计82788.14亿元，同比下降17.2%，较三季度（-13.9%）显著扩大•全年累计销售面积与销售额8.81亿平方米，销售额8.39万亿元，同比分别为-6.8%和-12.6%•商品房价格持续下行，城市分化显著，市场深度调整未止 区域经济服务业引领复苏，工业及投资增长仍乏力 •广东省全年GDP达145846.76亿元，同比增长3.9%，增速较2024年（3.5%）有所加快，实现结构性复苏•广州市全年GDP达32039.46亿元，同比增4.0%，增速较上年显著回升，运行呈现“服务业引领、消费外贸双驱动”特征 宏观经济总体态势——经济实现5%增长目标，服务业引领、结构优化，展现较强发展韧性 2025年四季度中国宏观经济运行总体平稳，实现当季GDP38.79万亿元，同比增长4.5%，环比增长1.2%。全年累计GDP达140.19万亿元，较2024年增长5.0%，完成年度增长目标。 四季度GDP当季值387911.3亿元同比增长4.5% 全年累计GDP1401879.2亿元较2024年增长5% 四季度GDP环比1.2%较三季度回升0.1个百分点 宏观经济总体态势——经济实现5%增长目标，服务业引领、结构优化，展现较强发展韧性 从产业结构看，2025年四季度，服务业继续发挥主引擎作用。第三产业当季同比增长5.2%，增速领先整体经济；第二产业同比增长3.4%，增速有所放缓，其中工业增加值同比增长5.0%，保持稳健；第一产业同比增长4.2%，农业生产稳定。 工业增加值111454.7亿元同比增长5% 全国房产行业与市场总体形势——投资全面深度收缩，全年降17.2%，降幅持续扩大，尚未触底企稳 2025年四季度，中国房地产投资延续深度收缩态势，且降幅持续扩大。全年投资累计82788.14亿元，同比下降17.2%，较三季度（-13.9%）显著扩大。投资呈现“全面萎缩、非住宅类加速下滑”特点。住宅投资全年下降16.3%，其收缩加剧整体下行压力。办公楼投资降幅最大，达-22.8%；商业营业用房及其它投资降幅也均超过-14%，显示该领域投资信心尤为低迷。内在规律上，投资增速持续下滑与销售疲软形成负向循环，反映出开发商资金紧张、预期悲观，供给侧仍在深度调整，行业尚未触底企稳。 全国房产行业与市场总体形势——仍处探底/筑底阶段，年末降幅虽收窄，但复苏基础不牢，调整仍在持续 2025年四季度，全国房地产市场销售延续深度调整态势，在年末出现弱势企稳迹象。10月市场显著走弱，销售面积与销售额同比降幅分别扩大至-8.7%和-9.6%，到11-12月逐步收窄，全年累计销售面积与销售额同比分别为-6.8%和-12.6%。市场运行呈现“以价换量、住宅相对稳健、商办物业承压”的规律。销售额降幅持续大于销售面积降幅，反映价格下行压力。商品住宅作为主体，其降幅略小于整体市场。而办公楼与商业营业用房销售低迷，全年销售额同比降幅均超过-9%，显示商业地产需求尤为疲软。 全国商品住宅销售价格——四季度：价格持续下行，城市分化显著，市场深度调整未止 2025年第四季度，中国新建商品住宅销售价格呈现持续环比下降、同比降幅逐月扩大的趋势。一线城市中，上海价格逆势上涨但涨幅收窄，京、广、深跌幅加深，市场分化显著。二、三线城市环比降幅在季度末有所趋稳或小幅波动，但同比下行压力持续加大，显示市场整体仍处于深度调整期。核心城市间的表现差异，反映了结构性需求与基本面支撑力的不同，行业整体下行趋势尚未扭转。 全国二手住宅销售价格——四季度：同比降幅持续扩大，内部分化显著，市场正经历深度价值重估 2025年第四季度，中国二手住宅销售价格呈现环比降幅先扩后收、同比降幅持续显著扩大的趋势。市场表现出三大特点：一是各线城市同比下行压力逐月加剧，年末降幅最深；二是一线城市内部显著分化，广州跌幅持续领跑，上海相对抗跌；三是市场流动性压力凸显，业主“以价换量”现象普遍。此趋势表明二手市场正经历比新房更剧烈的价值重估，反映出购房者预期转弱与存量房供应压力叠加的行业运行规律。 广东省——在动能转换中稳步前行，服务业与消费的韧性凸显，但工业升级与固定资产投资亟待破局。 2025年1-12月，广东省经济实现结构性复苏，全年GDP达145846.76亿元，同比增长3.9%，增速较2024年（3.5%）有所加快。经济运行呈现“服务业主导、内需与外贸温和支撑”的特征。第三产业增加值增长4.7%，是核心增长引擎；第一产业增长4.5%，表现稳健。然而，第二产业仅增长2.4%，工业增长动能明显放缓。需求侧，消费与外贸提供基础支撑，社会消费品零售总额增长2.8%，进出口总额增长4.4%。但固定资产投资同比大幅下降17.3%，反映出投资信心不足与结构转型阵痛。 广州市——GDP增长4.0%，服务业引领复苏，消费与外贸双驱动，但工业及投资增长乏力 2025年1-12月，广州经济运行呈现“服务业引领、消费外贸双驱动”特征。全年GDP达32039.46亿元，同比增4.0%，增速较上年显著回升。结构上，第三产业增加值增长4.8%，为增长主要动力，GDP占比保持高位；第二产业增长放缓至1.6%，显示工业转型承压。需求侧，社零总额增长5.5%，消费复苏态势稳固；进出口总值增长10.4%，外贸韧性凸显。但固投累计下降6.7%，投资动能减弱。总体而言，广州经济全年实现稳步复苏，增长质量提升，内外需协同发力，但工业增长与投资仍待加强。 02 Property market policy房地产政策回顾 核心观点 以高质量发展为统领，防风险、稳市场、促转型，加快构建房地产发展新模式。 中央层面：定调高质量发展，部署新模式、城市更新与三条主线，稳市场防风险： •以二十届四中全会及“十五五”规划建议为统领，确立“推动房地产高质量发展”总方向，明确清理不合理限制、构建新模式、优化保障房、建设“好房子”、建立房屋全生命周期安全制度等任务。住建部将城市更新置于更突出位置，强调规划引领、可持续投融资与运营模式、基层治理。央行提出完善房地产金融基础性制度，推动保障房再贷款落地。12月中央经济工作会议及住建部会议部署2026年工作主线：因城施策控增量、去库存、优供给；发挥“白名单”制度作用；加快构建发展新模式（项目公司制、主办银行制、现房销售、物业服务+生活服务、公积金改革等）。 地方层面：三、四线城市主导，购房补贴、房票、公积金等宽松政策激活需求 •三、四线城市为调控主体，措施聚焦发放购房补贴、鼓励“房票”安置、住房“以旧换新”、加大公积金支持。北京等核心城市优化限购信贷。多省市发布“十五五”规划建议，核心围绕构建新模式、增改善性住房、建“好房子”。同时，出台公租房管理、保障房“好房子”标准等中性政策，并加强经纪服务规范等紧缩性措施。整体形成“需求端激活、供给端提质、保障端托底”的差异化调控格局。 中央政策基调——以“推动高质量发展”为主线，以“防风险、稳市场、促转型”为着力点，持续完善基础性制度，加快构建发展新模式 中央政策基调——以“推动高质量发展”为主线，以“防风险、稳市场、促转型”为着力点，持续完善基础性制度，加快构建发展新模式 中央政策基调——以“推动高质量发展”为主线，以“防风险、稳市场、促转型”为着力点，持续完善基础性制度，加快构建发展新模式 中央政策基调——以“推动高质量发展”为主线，以“防风险、稳市场、促转型”为着力点，持续完善基础性制度，加快构建发展新模式 政策展望 2025年四季度，中央连续通过高层会议和政策文件定调房地产发展方向，明确以“稳市场、防风险、促转型”为核心，推动房地产迈向高质量发展新阶段。2026年，政策将继续围绕“控增量、去库存、优供给”主线，在中央统一部署下，地方因城施策、精准发力，形成多层次、差异化的调控体系。中央层面：三条主线协同推进，侧重制度构建与方向引领，通过金融、土地、住房等多维改革，夯实长效机制 1.因城施策优化供给结构，稳定市场预期2.深化房地产金融与基础制度改革，构建发展新模式3.统筹风险化解与城市更新，提升治理效能 地方层面：地方政策将延续2025年“宽松为主、精准发力”的基调，则聚焦本地市场矛盾，以需求端激励与供给端优化为抓手，实现“精准去库存、稳步提品质”，根据城市能级与市场分化特征，实施差异化策略： 1.核心一、二线城市：稳预期、提品质、优保障2.普通二线及三四线城市：去库存、促需求、防风险3.共性政策工具持续发力 03 Supply and demand市场供求态势 第四季度广州土地市场分析 第四度广州新建商品房市场分析 第四季度广州存量房市场分析 第四季度广州房屋租赁市场分析 土地市场——2025年四季度：商品房用地供应环比大增，成交创季度新高，量价齐升、溢价回暖 2025年第四季度广州商品房土地市场 •供应计容建面170.58万㎡，环比增长114.1%，同比（2024年四季度）下降41.7%；成交计容建面210.53万㎡，环比增长469.7%，同比增长15.7%，呈现“供应环比放量、成交创季度新高”的翘尾行情。 •成交均价为14253元/㎡，环比大涨121.9%，同比基本持平（2024年四季度14288元/㎡）；溢价率5.65%，略低于2024年同期水平。 •总体看，四季度市场热度显著回暖：供应端年末集中放量，成交端量价齐升，溢价率重回正值区间，反映房企拿地信心有所修复。但同比来看，供应规模仍处收缩通道，地价维持平稳。 备注：商品房包括：居住、商服、商住综合三类用地住宅包括：居住、商住综合二类用地 土地供应——四季度：以工矿仓储为主，居住商住放量，商服减少，供应总量环比下降 土地供应——四季度：以工矿仓储为主，居住商住放量，商服减少，供应总量环比下降 2025年四季度土地供应以增城区为首，宗数19宗、面积72.9万㎡、计容197.8万㎡均列第一；黄埔、花都次之（各15宗）；中心四区供应最少（8宗、15.2万㎡、40.2万㎡）。 居住用地供应增量达21宗，土地面积120万㎡。其中中心四区供应5宗，土地面积13.95万㎡，与上季持平。商服用地共5宗，土地面积3.4万㎡，增城区占比最高，达1.53万㎡，占商服用地总面积的12%。 土地成交——2025年四季度：全面放量，居住、工矿仓储及商住用地贡献主要增量，商服用地下行 土地成交——2025年四季度：全面放量，居住、工矿仓储及商住用地贡献主要增量，商服用地下行 2025年四季度广州土地成交放量，全市成交130宗、432.74万㎡、1269.39万㎡。花都区成交宗数（37宗）、面积及建面均居首；增城（27宗）、黄埔（12宗）次之，南沙规模最小。工矿仓储用地为主力（91宗，占70%），花都、增城、黄埔集中；居住及商住用地成交26宗，中心四区宗数领