2026年第二季度广州房地产市场分析报告

广州2026年第二季度房地产市场呈现结构性分化态势。宏观经济方面，全国经济增速放缓，但广州经济增长领跑一线城市，生产端持续夯实，服务业为增长核心。政策层面，中央坚持“房住不炒”，地方则根据因城施策原则，出台了一系列稳楼市、去库存、盘活存量、保障刚需改善的政策，广州作为强二线城市，侧重改善置换需求释放和存量流通。土地市场方面，二季度广州土地供应量和成交面积均为近5年最高位，其中产业用地成交为主，居住用地提前入市。成交金额同比增长83.33%，居住用地成交金额占比高达84.24%，核心地段居住及商住用地房企激烈争夺，近郊地块多底价成交。新建商品房市场方面，上半年广州新建商品住宅累计供应194.24万㎡，成交345.96万㎡，均价35,338元/㎡。整体呈现结构性供不应求，中心城区存在供求缺口，而远郊存量充足。客户端，刚需托底、改善扩容、高端豪宅放量，预计市场将出现核心改善片区量价上行，外围刚需板块则以价换量。存量房市场方面，上半年广州存量住宅共成交49613套，成交面积479.08万㎡，同比分别下滑 5.91%、7.40%。受政策刺激，5月成交量同比增长14.50%，成交面积同比增长11.58%；但 6 月需求释放力度回落，整体修复节奏偏弱。存量商业和办公物业市场交易规模平稳，小面积商业和紧邻成熟居住区、轨道站点的社区底商具备去化优势。房屋租赁市场方面，上半年广州住宅租赁交易登记238807套，合计面积1294.15万㎡，较2025年同期，交易登记数量下滑11.71%，交易登记面积下滑30.77%。二季度，广州住宅物业租赁登记共登记160771套，837.27万㎡，较上一季度分别增长106.02%和83.26%。新增商业租赁量持续增长，环比增长明显，小面积商业物业占比上升。

广州房地产市场未来发展趋势呈现结构性分化。宏观经济层面，广州经济增长领跑一线城市，服务业为增长核心，为房地产市场提供支撑。政策层面，中央坚持“房住不炒”，地方因城施策，稳楼市、去库存、盘活存量、保障刚需改善，广州侧重改善置换需求释放和存量流通。土地市场方面，未来居住用地供应将更注重结构性平衡，核心地段土地竞争激烈，近郊地块或继续底价成交。新建商品房市场，核心改善片区预计量价上行，外围刚需板块则以价换量。存量房市场，需求修复节奏偏弱，小面积商业和紧邻成熟居住区、轨道站点的社区底商具备去化优势。房屋租赁市场，住宅租赁登记数量和面积较2025年同期下滑，但二季度环比增长明显，小面积商业物业租赁需求上升。总体而言，市场分化将加剧，核心区域和优质物业表现更佳。

本报告重点分析了广州2026年第二季度的房地产市场结构性分化态势。宏观经济方面，分析了广州经济增长领跑一线城市，生产端持续夯实，服务业为增长核心的情况。政策层面，分析了中央“房住不炒”和地方因城施策对广州市场的影响，特别是稳楼市、去库存、盘活存量、保障刚需改善的政策导向。土地市场方面，分析了二季度广州土地供应量和成交面积均为近5年最高位，其中产业用地成交为主，居住用地提前入市，成交金额同比增长83.33%，居住用地成交金额占比高达84.24%的情况。新建商品房市场方面，分析了上半年广州新建商品住宅累计供应194.24万㎡，成交345.96万㎡，均价35,338元/㎡，整体呈现结构性供不应求的情况。存量房市场方面，分析了上半年广州存量住宅共成交49613套，成交面积479.08万㎡，同比分别下滑 5.91%、7.40%的情况。房屋租赁市场方面，分析了上半年广州住宅租赁交易登记238807套，合计面积1294.15万㎡，较2025年同期，交易登记数量下滑11.71%，交易登记面积下滑30.77%的情况。二季度，广州住宅物业租赁登记共登记160771套，837.27万㎡，较上一季度分别增长106.02%和83.26%的情况。新增商业租赁量持续增长，环比增长明显，小面积商业物业占比上升的情况。

当前广州房地产市场呈现结构性分化现状。宏观经济方面，广州经济增长领跑一线城市，为市场提供支撑。政策层面，中央“房住不炒”和地方因城施策，稳楼市、去库存、盘活存量、保障刚需改善，市场预期平稳。土地市场方面，二季度广州土地供应量和成交面积均为近5年最高位，居住用地成交金额占比高达84.24%，核心地段土地竞争激烈。新建商品房市场，上半年广州新建商品住宅累计供应194.24万㎡，成交345.96万㎡，均价35,338元/㎡，整体呈现结构性供不应求，中心城区存在供求缺口，而远郊存量充足。客户端，刚需托底、改善扩容、高端豪宅放量，预计市场将出现核心改善片区量价上行，外围刚需板块则以价换量。存量房市场，上半年广州存量住宅共成交49613套，成交面积479.08万㎡，同比分别下滑 5.91%、7.40%，但5月成交量同比增长14.50%，成交面积同比增长11.58%，6月需求释放力度回落，整体修复节奏偏弱。存量商业和办公物业市场交易规模平稳，小面积商业和紧邻成熟居住区、轨道站点的社区底商具备去化优势。房屋租赁市场，上半年广州住宅租赁交易登记238807套，合计面积1294.15万㎡，较2025年同期，交易登记数量下滑11.71%，交易登记面积下滑30.77%，但二季度环比增长明显，新增商业租赁量持续增长，小面积商业物业占比上升。总体而言，市场分化明显，核心区域和优质物业表现更佳。

本报告提示广州房地产市场相关风险。首先，宏观经济增速放缓可能影响市场预期和购买力，尽管广州经济增长领跑一线城市，但外部不确定性仍需关注。其次，政策调控风险，中央“房住不炒”和地方因城施策政策若调整，可能影响市场供需关系。再次，土地市场风险，土地供应量和成交面积均为近5年最高位，若后续市场降温，土地价值可能面临回调压力。新建商品房市场风险，结构性供不应求可能导致核心区域房价上行，但外围刚需板块可能面临以价换量的压力。存量房市场风险，需求修复节奏偏弱，可能影响去化速度，小面积商业和紧邻成熟居住区、轨道站点的社区底商除外。房屋租赁市场风险，住宅租赁交易登记数量和面积较2025年同期下滑，但二季度环比增长明显，市场波动可能影响租赁成本。总体而言，市场分化加剧，投资者需关注政策变化和区域差异带来的风险。