2025年波兰学生公寓

波兰学生宿舍 波兰的留学生住房市场在需求不断增长的同时面临严重的供应短缺，这得益于国内和国际留学生数量的持续增加。因此，学生住宿的可用性远低于欧洲平均水平，供应率为仅8.9%。这意味着大约每12名学生都在争夺大学宿舍中的一个可用床位。 这种短缺加速了波兰私人定制学生公寓（PBSA）行业的扩张。目前，全国大约有14,900张PBSA床位，预计未来几年供应量将增长70%。 供应 波兰目前有443间学生宿舍，提供约115,200个床位。其中绝大多数由国有高等教育机构运营，而私人建造的学生宿舍（PBSA）仅占床位供应总量的13%。 波兰领先的PBSA市场 该股预计将上涨，计划在未来两年内向市场交付近8800张新的PBSA床位。 克拉科夫目前是最大的私人学生住房市场，拥有近3,650张床位——占全国PBSA库存的24%。其他主要城市包括拥有超过2,800张床位的弗罗茨瓦夫，以及提供约2,100张床位的罗兹。预计到2026/2027学年，华沙将超越克拉科夫，新增近5,000张新的PBSA床位。三城地区也预计会出现显著增长，预计到2027年底床位数量将翻一番以上，以及在 Poznań。 主要市场运营商 目前波兰PBSA市场由两家主要参与者主导：Student Depot（运营9个项目的近4200张床位）和Xior Student Housing（拥有约3600张床位的资产组合）。其他值得注意的运营商包括Milestone、Start Park、Zeitraum Student Housing、Collegia和Reside Etudes。 SHED Living 计划在 2025/2026 学年向华沙增加约 1,100 个床位。同时，2025 年上半年将迎来 StudentSpace 的首秀——由 Signal Capital Partners、Griffin Capital Partners 和 Echo Investment 共同推出的一个新平台，将在克拉科夫交付两处物业，提供共计 1,200 个床位，计划在 Q3 至 Q4 期间交付。 尽管存在大型运营商，波兰的PBSA部门仍然高度分散。目前，运营小型物业的非连锁企业约占全国床供给的17%。 需求 波兰的学生人口超过128万，并持续上升，最近一个学年新增近35,000人。主要学术中心包括华沙（超过26万学生）、克拉科夫（约13.2万）、波兹南（12.4万）和弗罗茨瓦夫（11.6万）。其他枢纽如三城地区、罗兹和卢布林共同支持超过5万名学生。该国最大的大学包括华沙大学，招收约37,300名学生，以及克拉科夫的雅盖隆大学，培养3.3万人。 国际学生需求——PBSA部门的关键部分——持续稳定增长。在2024/2025学年，波兰大学迎来了超过108,600名外国 公民，较2018年增加了近50%。大多数来自乌克兰（44%）和白俄罗斯（11%），这是由地缘政治发展推动的。一个相当大的群体也由通过伊拉斯谟+计划参加的欧盟国家学生组成。 入住率 波兰的PBSA市场在床位供应方面存在明显缺口。目前，只有8.6%的学生住在校舍里——在欧洲排名第三最低。在波兰的六大主要学术城市，私人学生住房供应率从0.7%到3.0%不等，华沙和波兹南面临最严重的短缺：分别约为每张私人宿舍床位145和135名学生。罗兹的情况相对较好，每张PBSA床位对应34名学生。 这种长期供不应求的情况，加上学生人数的上升，导致PBSA资产的高入住率极高——平均约为98%。在主要大学集中区，往往需要提前几个月才能预订到床位。波兰不断扩大的国际学生社区和主流住宅租赁市场的租金上涨，进一步放大了需求激增。 私立学生公寓越来越吸引租户，因为它提供了比大学运营的宿舍更高的生活水平。设施通常包括学习休息室、健身中心和现场洗衣设施，使PBSA成为注重品质的学生首选的选择。 租赁费率 波兰的私人学生住房租金因房产标准和地理位置而有显著差异。2025年第一季度，罗兹成为最具经济性的选择，单人间起租每月1700兹罗提，双人间床位从1200兹罗提起。 华沙、克拉科夫和弗罗茨瓦夫录得了最高价格。在首都，单间租金每月在2500兹罗提至4650兹罗提之间，而双人房床位通常在1600兹罗提至2900兹罗提之间。 大多数学生公寓住宅会收取服务费，涵盖预订和清洁等费用。部分房源提供可选升级服务，包括车库停车位和更高标准的装修，需额外付费。 Xior仍然是波兰学生住房领域最活跃的投资商。2025年，其将其持有 Basecamp Wrocław 资产，该资产包括775间套间和工作室。它还从Syrena RE购买了一处可运营的房产，该房产在华沙拥有117间出租公寓，计划将其改造为学生住宿。此次收购的估值为1200万欧元。 投资市场 波兰的PBSA市场仍处于发展初期阶段，这体现在迄今为止的投资交易数量相对较少。 该国最大交易发生在2022年，当时Xior学生住房收购了三处Basecamp学生宿舍——两处在罗兹，一处在卡托维兹——提供总共1850个床位。这1.08亿欧元的交易是涵盖德国、丹麦和瑞典的更广泛的泛欧洲收购的一部分。 投资者兴趣受到坚实的市场基本面支撑——包括持续的供需不平衡和持续的高入住率。波兰也提供了相对有吸引力的回报，优质资产资本化率徘徊在6%左右，超过西欧平均水平4.25%到5%。 联系人 评估与咨询 马尔戈雷塔·克里斯特克 malgorzata.krzystek@pl.knightfrank.com 研究 多萝塔·拉霍夫斯卡 dorota.lachowska@pl.knightfrank.com +48 22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl 战略咨询EMEA 玛尔塔·索比舍茨卡 marta.sobieszczak@pl.knightfrank.com 商业代理 L-REP 莫妮卡·苏尔德卡-卡拉什monika.suldecka@pl.knightfrank.com 报告图书馆 T-REP 皮奥特·卡利施 piotr.kalisz@pl.knightfrank.com 工业代理机构 Natalia Mika natalia.mika@pl.knightfrank.com 资本市场 克日什托夫·西皮乌尔 krzysztof.cipiur@pl.knightfrank.com © Knight Frank Sp. z o.o. 2025