2025年第一季度英国学生公寓

：knightfrank.com/research Knight Frank对英国学生住房市场主要发展和投资主题的季度回顾 Q1 2025 投资者对该行业的信心保持积极，Q1的投资量稳定，但城市和资产层面的表现与兴趣存在差异。 向中间靠拢 2025年第一季度，英国定制学生公寓（PBSA）领域的投资十分强劲，这得益于2024年末预期之外的低活跃度。总计完成了18笔交易，总价值接近7.5亿英镑。第一季度的总支出和交易量与去年同期持平。整个季度的强劲投资反映出投资者仍然对该领域持积极看法，但他们仍保持谨慎。因此，在市层级和资产层级上，流动性、定价和投资者兴趣均出现分化。尽管优质资产持续吸引高度关注，但关于入住率、可负担性和国际学生流动性的担忧，促使投资者转向更能迎合最广泛学生需求的二级市场和增值型资产。同时，对大学表现强度的审查也更加严格。这一关键结果将导致一级市场与二级市场、三级市场与四级市场之间持续的情绪分化——尽管投资者群体庞大且资本储备充足。 图2：PBSA投资交易类型作为交易总量百分比 持续的销售业绩 大约56%的第一季度交易涉及运营资产，这是自2023年第四季度以来任何季度中对运营方案投资比例最高的。预计对现有资产的关注将持续，一些大型投资组合将于2025年被积极推广。与之前几个季度一样，土地市场表现强劲，占总交易数量28%。相比之下，融资市场在本季度内保持低迷，债务成本持续给交易结构带来压力。尽管如此，今年年初以来，市场上市资产的投资活动表现强劲，而运营资产和开发融资的债务利差正变得更具竞争力。鉴于近期经济波动和贸易政策的不确定性，前景依然充满变数，但债务成本的进一步下降有可能改变投资和融资格局。金融市场预计今年英镑基准利率将削减三个季度点，而一个月前预期仅为两次削减。 2025年第一季度，英国定制学生宿舍（PBSA）的投资强劲，继2024年预期之外的低谷结束后。总共完成了18笔交易，合并价值接近7.5亿英镑。 困于门户 近年来，该行业面临的最大挑战之一是供应放缓，更高建设成本和融资成本与额外监管障碍相结合，对新增库存的交付产生了负面影响。从发展角度来看，《建筑安全法》（BSA）以及《门坎2》（Gateway 2）的引入——该环节在规划获批后、实际施工开始前——创造了新的挑战，影响了时间安排并减缓了开发管道。鉴于建设延迟对租赁周期可能产生的影响，这些监管因素正在塑造土地收购的结构和需求。由于额外风险的存在，人们更倾向于合资企业，或者采用带有付款结构的条件性土地销售。限制急需新增库存交付的额外障碍，导致投资者对产生收入的运营资产产生了更强烈的情绪。目前，英国PBSA床位的总管道接近20万，其中23%正在建设中。 恢复正常服务？ 租赁增长也预计在全国范围内以4%至5%的速度结束今年。 从运营角度来看，去年预订量的放缓在我们进入学年伊始时引发了一些不确定性。尽管整体职业表现和收入仍保持较大积极态势，但这标志着新冠疫情后牛市市场趋势的逆转。对于2025/26财年，越来越多的证据表明市场正回归更正常的租赁模式和租金增长，尽管在城市和项目层面存在较大差异。例如，Unite预计2025/26学年入住率将达到97%至98%，并指出其预期更多预订将在周期后期发生。在国家层面，租金增长预计将在年底达到4%至5%，随着市场逐步回归新冠疫情前每年2%至3%的趋势。其中，城市和产品层面的差异将取决于供需失衡和价格点。 长期趋势，短期波动 在HESA最新公布的2023/24学年数据中，也显露出疫情后市场趋势的松动。数据显示，上一学年英国大学共招收230万名全日制学生。虽然同比下滑了1%，但全日制学生总数仍比2019/20年疫情前高出16%。年度跌幅的大部分可归因于赴英学习的国际新生下降了7%，其中尼日利亚、印度和中国的新生人数均有所减少。从长期趋势而非短期波动来看，国际学生人数比疫情前高出36%。在2023/24学年，他们总共占所有全日制本科生和研究生总数的30%（较2022/23年的31%略有下降）。尽管出现小幅下降，但这些数据依然强劲，突显了国际学生在英国高等教育中的持续重要性。 英国签证似曾相识？ 图8：长期增长学生数量按居住地划分的全日制学生，基准指数为100 = 2014/15 高等教育仍然是英国经济增长的关键驱动力。根据英国大学联盟（UUK）的数据，该领域每投入1英镑的公共资金，就能为经济带来14英镑的回报，这加强了该领域在国家繁荣中的关键作用。这与英国政府当前的增长目标一致，并强调了持续投资高等教育和学生住宿的重要性。国际学生是这一过程中的核心部分。UUK的数据显示，一个国际学生群体每年能为英国经济贡献400亿英镑。然而，有报道称，英国毕业后签证政策（目前允许国际毕业生留英工作两年）可能将在政府即将发布的移民白皮书中发生变化，作为减少英国净移民人数的努力的一部分。签证系统的任何进一步变化都可能劝退国际学生，并与政府的更广泛经济目标相悖，同时也与近期MAC评审的结论相矛盾，该评审建议毕业后签证路线保持当前形式不变。 国际学生流动的政治 英国可能对签证政策进行改革的传言，也正值美国对国际学生采取更敌对态度、足以重新引导全球学生流动的时刻。特朗普政府期间美国教育部可能分裂、联邦拨款被扣留、学生签证被撤销以及考虑实施广泛旅行禁令等因素，都可能加剧选择美国作为留学目的地的国际学生数量下降。如果更严苛的签证政策、与其他地缘政治超级大国关系的变化以及教育日益政治化导致国际学生开始转向其他地区，英国高等教育和PBSA（可能是某种特定机构或领域的缩写）行业将从中受益。 对于每1英镑的公共资金投入该领域，经济将回收14英镑。 近期生活领域研究 通过我们的系列专业领域行业简报，紧跟全球房地产市场动态。 在线注册 研究 Alistair Walters 高级研究分析师 +44 20 3857 1983 alistair.walters@knightfrank.com Oliver Knight研发研究主管 +44 20 7861 5134 oliver.knight@knightfrank.com 学生房产 尼尔·阿姆斯特朗 学生物业联席主管 +44 20 7861 5332 neil.armstrong@knightfrank.com Merelina Sykes 学生地产联席负责人 +44 20 7861 5425 merelina.sykes@knightfrank.com Knight Frank Capital Advisory 规划 丽莎·阿滕伯勒 债务顾问主管 +44 20 3909 6846 lisa.attenborough@knightfrank.com Chris Benham 总监，规划部 +44 2078 611 289 chris.benham@knightfrank.com