2026年波兰学生公寓

波兰学生住房市场发展及投资主题概述

波兰私人学生住房（PBSA）市场持续强劲增长，主要得益于结构性住房短缺。学生人口增长与公共宿舍数量减少导致供需失衡，入住率维持在97%左右，支撑租金上涨，吸引开发活动，并预示长期增长潜力。

供应情况

• PBSA扩张迅速：截至2026年上半年，波兰PBSA床位达17,900个，同比增长24%。过去12个月新增9个私人学生宿舍，主要集中在主要学术中心。预计到2027/2028学年将新增3,900个床位。
• 公共宿舍减少：因翻新项目降低房间密度，公共宿舍床位数量在过去一年减少约2,000个，目前约110,300个床位，分布在429个住房项目中。
• 市场格局变化：公共宿舍仍占主导（84%），但PBSA占比稳步提升（16%）。克拉科夫和华沙是最大市场（合计53%），华沙计划新增床位，未来可能成为最大市场。三城地区（Tricity）供应预计翻倍，弗罗茨瓦夫供应稳定。

主要运营商

• 主导企业：Student Depot（4,600床位）和Xior Student Housing（4,000床位）占据主导地位，其他参与者包括Milestone、SHED Living等。
• 本地运营商：独立资产占PBSA总量的12%。

主要学术中心

• 学生规模：华沙（26万）、克拉科夫（13.6万）、弗罗茨瓦夫（13.2万）、波兹南（12.6万）是主要中心，三城地区、罗兹和卢布林也有大量学生。
• 高校分布：华沙大学（3.99万）、克拉科夫雅盖隆大学（3.34万）、波兹南亚当米奇凯维奇大学（2.93万）是主要高校。

需求情况

• 学生总数：超过132万，同比增长4.3万。国内学生占92%（增长4%），国际学生约10.2万（下降6%），主要来自乌克兰（46%）、白俄罗斯（11%）、土耳其（5%）。
• 人口趋势：大学年龄人口下降9.6%，但高等教育参与率提升（50%→60%），学生增长速度快于住房供应，供需缺口扩大。
• 床位供应率：全国8.3%（1床/11.9名学生），主要城市1.1%-3.8%，波兹南（1/96）和华沙（1/77）最短缺，克拉科夫（1/27）相对较好，但仍是严重短缺。

投资市场

• 交易活跃度：市场处于早期阶段，2022年交易额达1.08亿欧元，2025年降至8700万，2026年前半年无交易。
• 投资因素：国际学生规模、住宿标准、配套服务、透明租赁结构及全包租金模式支撑市场。
• 主要交易：Xior收购Basecamp等资产（1.08亿欧元），近期收购波兹南和华沙资产。

租金水平

• 区域差异：罗兹最便宜（单间1800兹罗提/月，双人间1200兹罗提/床/月），华沙、弗罗茨瓦夫、克拉科夫最贵（单间2600-4800兹罗提/月）。
• 附加费用：多数项目包含服务费（预订、清洁等），部分提供停车场和升级房间。

研究结论

波兰PBSA市场因供需失衡和持续高入住率具有投资吸引力，尤其优质资产回报率较高。未来开发虽能缓解部分短缺，但床位供应率预计仍将低于4%，市场长期增长潜力巨大。