三城市吸引力和写字楼市场2025年第一季度

强城市 城市吸引力，办公市场，人力资源趋势 2025年第一季度 办公楼市场情绪、城市的投资潜力 劳动力市场。 knightfrank.com.pl/zh/research 三城 准备合作 城市吸引力 三城 聚集区 聚集人口 ~1.6m(2021) 5,316 sqkm 投资吸引力排名 ST 位置 2021年、2022年在波兰BSS部门中增长最快的城市类别中，外包明星被评为“进步之路” 1. 聚集区人口预测 ~1.58m(2030) 迁徙平衡 (+)790 (三icity) 失业率 2.5% (03.2025,gus) 1.位置2022年，由于Tricity是波兰增长最快的城市，CEES共享服务和外包大奖ST ST 1. 位置在2020年和2022年，ABS将三城列为波兰最佳商业地点 GDP增长 9.7% 欧洲创业区2020 人均GDP PLN89,995 平均工资（毛利） PLN11,152.69(Gdańs k)(在商业领域，2025年03月， GUS) 格但斯克、格丁尼亚和波美拉尼亚省在《2022/2023年未来欧洲城市和地区fDi排名》的前十名中。波美拉尼亚省在fDi战略-中等规模地区类别中。格但斯克被评为商业友好型中等规模城市，在小城市类别中，fDi战略-格丁尼亚 投资激励 投资波美拉尼亚 投资波兰马尔堡是一项区域性倡议，旨在支持国内外投资者在波兰马尔堡地区建立企业。它提供全面的支持，从促进与当地政府和企业伙伴的接触，到组织参考访问和准备经济报告。所有服务均免费提供，因为投资波兰马尔堡的主要目标是波兰马尔堡省的经济发展。 政府支持 投资者就业和投资现金补助。 活得更精彩。波美拉尼亚 波美拉尼亚省发起的一项专门的信息宣传活 动，由“投资波美拉尼亚”倡议牵头。目的是吸引来自该地区外部和国际上的潜在员工，他们积极寻求就业机会或正在考虑职业转换 。 经济区域 就业补助金和投资补助金以企业所得税减免的形式提供。 2KNIGHTFRANKKNIGHT 1. 3. 生活质量排名 ST 位置为格但斯克在友好人民福布斯2020城市排名 2. RD 位置 55. 对于格但斯克的生活质量在新兴欧洲奖中的类别 2020 ND对于格但斯克的生活质量过去5年的分类情况 位置报告生活质量 在欧洲城市 TH 位置 ND 位置 142. 在欧洲-生活质量 由Numbeo按数字索引（2022年中期） 在全球范围内——生活质量由Numbeo（2022年中）索引 用数字衡量生活质量 •格但斯克系统监测生活质量和居民满意度。 •根据《2020年欧洲城市生活质量报告》，格但斯克居民对城市生活的满意度为-97%。 •铜奖-以格丁尼亚为例，展现宜居生活品质，2021年宜居社区国际奖。 •在格但斯有负责教育、健康和智慧城市活动的市政副手职位，该职位属于地方政府的质量生活 结构。 •2021年，格丁尼亚加入世界上五个获得ISO37122认证的城市行列，这一称号是为那些能有 效利用现有技术制定和实施可持续发展战略的城市而设。 •格但斯克市的空气净化计划。 •格但斯克、索波特和普鲁什地区地下水监测系统的发展。 自行车道 293,7km 绿地 123 sqkm 事实与数据 学生人数 86,400 毕业生人数 19,521 大学数量 24 机场-距市中心距离 15km 机场-旅客数量 5,907,280(2023) Bss部门-中心数量 209 BSS部门-雇佣人数 40,500 STRONGCITIES-TRICITYSTRONGCITIES-TRICITY3 办公室市场 三城 现有库存 1.07米m² 特里济提市是波兰四大市场之一，与华沙、克拉科夫和弗罗茨瓦夫市相比，其办公库存总面积超过一百万平方米。然而，自2023年以来，新增供应的增长率已显著放缓。2025年第一季度，未完成任何新建筑，在建空间规模为二十多年来最低水平。 施工中供应 30,000平方米 截至2025年第一季度末，特里城（Tricity）的空置率高达12.6%，在主要区域性城市中处于较低水平 。这主要是由于近几个季度新供应有限，加上租户需求持续稳定。 空缺率 12.6% 新供应 0平方米 供应 到2025年第一季度末，特里城（Tricity）的办公库存总面积达到107万平方米，其中绝大多数（75%）位于格但斯克，主要沿格鲁纳瓦尔德大道分布，以及位于历史市中心附近。约22%的办公空间位于格丁尼亚，而其余3%则位于索波特。 拉起 26,000平方米 三icity的协作空间运营商 空间|Regus|Chilliflex|O4|协作 三市区的开发者活动仍然处于低水平，2025年第一季度没有新的办公楼竣工，正在建设中有30,000平方米 ，计划到年底仅完成5,000平方米的办公空间。 取用 三城地区在2025年第一季度末的办公空间吸纳量超过26,000平方米，较上一季度增长了5%。 格但斯克主导着三城办公室市场，在2025年前三个月创造了几乎所有的记录需求。格丁尼亚仅签订了一份新的租赁协议——300平方米，而索波特没有记录任何交易。 新建建筑的标准租赁条款 重新谈判继续占据特里城租赁结构中最大的份额，在2025年第一季度占总量的49%。这突显了搬家和装修等费用对租户决策的显著影响。扩张也形成了租赁面积的一个重要部分，达到总量的42%。剩下的9%由业主自用协议组成。 服务费 PLN/平方米/月 18.00-31.00 空缺率 2025年第一季度空置率保持稳定，达到12.6%，环比上升0.1个百分点，同比下降0.8个百分点。格但斯克记录了最低的空置率——9.3%，而格丁尼亚和索波特分别登记了23.2%和18.4%的空置率。稳定的吸纳量 ，加上新办公空间竣工速度放缓，可能会导致未来季度空置率进一步下降。 免租期 1-1.5月 对于每年的合同 装修预算 欧分/平方米 100.00-300.00 租金 截至2025年第一季度末，特里季市租金保持稳定，范围为每平方米每月11.00至16.00欧元。在新开发的建筑中，租金甚至可能更高。服务费略有上涨，范围为每平方米每月18.00至31.00兹罗提。 4KNIGHTFRANKKNIGHT 2025年第一季度 波兰办公市场 现有库存 13mm² 新供应 (Q12025) 8,000m² 拉起 (Q12025) 337,000m² 供在...之下施工 453,000m² 空缺率 14.1% 64.2万平方米22.3%EUR9-15 卢布林 22.1万平方米 11.1% EUR9-13 -办公库存-空缺率-问房租（每平方米每月） 1.83平方米 斯武齐诺 TRICITY 8.0% EUR10-14.5 187,000平方米 12.6% 1.07平方米 EUR11-16 波兹南 华沙 15.0% 欧元11.5-16 67.8万平米 10.5% 6.28平方米 EUR10-28 WROCŁAW 罗兹 20.4% EUR11-16 1.36平方米 卡托维兹 21.1% EUR10-14.5 77.2万平方米 克拉科夫 17.6% EUR10-18 源：KnightFrank 三城地区年度新增供应量、吸纳率和空置率 新供应吸纳空缺率 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 m² 12.6% Q1.2025 16% 14% 12% 10% 8% 6% 2014201520162017201820192020202120222023 2024 4% 2% 0% 2025 Q1 f-forecast基于正在建设的方案 Q2-Q42026f2025f 源：KnightFrank 特里城中的卷起结构 expansionsrenewalsowneroccupied 新协议（包括预租交易） 2025年第一季度 2024 2023 2022 2021 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 源：KnightFrank STRONGCITIES-TRICITYSTRONGCITIES-TRICITY5 人力资源视角 高达44%的波兰建筑和房地产公司可能很快将面临继承挑战。 波兰的房地产市场正在经历明显的放缓，许多分析师认为，目前该市场以相当大的不确定性为特征。企业越来越意识到一系列挑战，这些挑战超越了需求刺激或整体经济状况。企业主们高度重视领导力能力，他们相信这些能力将在应对潜在的市场下滑中发挥关键作用。根据迈克尔·佩奇（MichaelPage）的专家，该行业正处于深刻变革的关键时刻，已经影响到开发商的执行团队。继任问题正成为与该领域客户讨论的频繁焦点。 波兹纳克银行最近的一份报告指出，建筑和房地产服务业是波兰经济中最重要的两个部门，这两个行业都由国内私人资本高度主导，分别约占行业总收入的大约75%。这些行业现在面临着诸多挑战，不再局限于宏观经济周期。越来越多地出现治理问题，特别是人口结构变化和高级领导层代际更替的影响。2023年，在波兰建筑和房地产行业运营的67.3万名企业家中，有29.9万人年龄超过50岁，其中许多人正积极考虑权力和责任的交接。 建筑和房地产服务行业收入中约有75%来自国内私人资本。 假设这只是更广泛转变的开始–评论：克日什托夫·布特尼斯基，高级执行经理。他补充说 ，MichaelPage去年完成了四次继任流程，而在2025年的第一季度就单独达到了这个数字。 据估计，目前建筑和房地产领域可能有高达45,000名已达到退休年龄的企业家。其中许多人经商数十载，将传承视为公司发展中的自然步骤，尽管这一步往往很复杂。虽然他们可能希望在公司内保持影响力，但他们在成长过程中获得的经验并不总能轻易转化为当今的市场环境，该环境要求管理 超过4.5万名建筑和房地产行业的企业家已经超过退休年龄。 —近年来，继任的重要性显著增长。不久前，主动寻求继任规划咨询支持的公司是罕见例外。然而，过去两年中，此类案例数量增加了数倍。基于人口趋势，我们可以有信心 更动态的结构，并应对要求苛刻的Z世代劳动力群体的期望。当今的商业环境需要敏捷性、活力和全新的视角——并非所有高级领导者都仍然具备这些素质–布茨尼斯基观察到。 6骑士弗兰克 信任：成功继任的基石 一个越来越多公司被迫应对且没有确切答案的问题。 从候选人的角度来看，这也是值得关注的机会。市场数据显示，高管职位的平均基本工资范围在每月60,000波兰兹罗提到80,000波兰兹之间，而上市公司中的工资通常超过100,000波兰兹罗提 根据BankPekao的数据，只有20%的家族企业。 所有者报告在执行继任计划方面没有困难。相反 ，高达60%的人承认他们预期的继任者可能缺乏必要的领导能力。来自继任者自身的另一个观点是——67%的他们相信担任领导或执行角色将是 即使是拥有悠久深厚传统的家族企业 ，也正向外围圈以外的领导者敞开大 门。 一个重大挑战1.除此之外，候选人还可以期待各种与绩效相关的奖 金——无论是短期的还是年度的——最高可达其月工资的六倍。另一种常见且非常有效的方法来加强忠诚度和一致性，是将股权或股票期权作为长期激励结构的一部分纳入其中。–巴图尼斯基解释道 。 –这一情况不仅对现任所有者和创始人构成了相当大的挑战，而且向更广泛的市场发出了强烈的信号。即使在有着深厚传统的传统家族企业中，对外部候选人持开放态度的趋势也在增长，这些候选人具备正确的资格并能赢得离职领导层的信任 。重要的是要认识到，这种继任是公司面临的最 高达85%的潜在继任者没有兴趣接管家族企业。 关键和最复杂的招聘过程之一。幸运的是，企业家不必独自应对这段旅程。在MichaelPage，我们丰富的经验使我们能够有效地支持客户并处理其中涉及的许多细微差别。回到核心问题——出售还是招聘？