华沙城市吸引力和写字楼市场2025年上半年

城市吸引力，办公市场，人力资源趋势 H1 2025 华沙 城市吸引力 华沙 城市面积517.2sq km 人口1,862,402（2024年6月30日状态，GUS） 波兰 2024在共享出行友好城市排名中 人口预测2,132,000(2030)2,249,000(2050) 2.位置 在 fDi Intelligence \"2025 年未来欧洲城市和地区\"排名的商务友好度类别中 迁徙平衡(+) 1,063(2024年状态，GUS) 2.ND位置 在竞争中欧洲创新之都 - iCapital 失业率1.4%(2025年05月状态，GUS) 在fDi“未来主要欧洲城市”排名中2025\" - 总体 GDP增长14.9%(2023) 投资激励 人均GDPPLN217,793(2022) 向投资者的报价：个性化服务；在投资各个阶段提供协助，包括安排参考访问； 后台支持；提供有关可用公共援助的必要信息。 平均工资(毛)PLN10,479.85（在商业领域，2025.05） 支持的关键领域 支持获取办公空间：获取市政房地产信息；协助选择地点；与房地产中介合作。 信息活动：获取数据的协助；提供行业专长；城市信息包。 投资后支持：在日常运营中以获取行业信息的形式提供支持; 与学术中心和大学合作；与人力资源机构合作；与大学协调联合活动。 负责共同开展发展领域的活动；联合项目的协调；支持企业社会责任项目。 生活质量数字化 •104 个博物馆和美术馆；•35家剧院和音乐机构；•38家影院；•2822家餐厅；•约1.9万平方米的商业零售空间；•222室外健身房；•44个游泳池和15个冰场；•维斯瓦河沿岸共有11个海滩。 毕业生人数49,870 大学数量68 •89%的公民对公共交通管理局表示正面意见（华沙晴雨表2024）；•2 条地铁线路，5 条城市快速铁路，304 条公交线路，约 1,480 辆车（100% 低地板）•对公共交通和基础设施的投资超过69亿兹罗提（2017-2025年）；•24条有轨电车线路，超过500辆电车；•79%的市区居民认为华沙是一座对自行车友好的城市；•超过3300辆城市自行车；330个自行车租赁点；•维斯瓦河上的水上巴士和渡轮，独木舟和滑水板。 机场 - 到市中心距离9.8km 机场 - 旅客数量21m(2024) BSS部门 - 中心数量376(2024) 自行车道814km 办公室市场 华沙 华沙仍然是波兰办公市场的领导者，无论是在供应还是需求方面。2025年上半年，超过85,000平方米的现代化办公空间交付市场，租赁量达到301,000平方米，占全国租赁的办公空间总数的44%。相对较高水平的供应量导致空置率略有上升至10.8%，而主要租金水平保持稳定。 H1 2025 现有库存6.33msqm 供应 截至2025年6月底，华沙的办公物业总量达到633万平方米，约占波兰全部办公库存的一半。其中最大份额的这部分空间（46%）位于中央区域。在市中心以外，最突出的办公聚集区是苏切维采和耶路撒冷大道，分别占华沙办公物业总量的17%和12%。 施工中供130,000sq m 2025年上半年，超过85,000平方米的现代化办公空间交付给华沙市场，仅在第二季度就完成了近80,000平方米——这是三年中最高的季度成绩。最大的竣工项目是The Bridge，一座由Ghelamco开发建设的47,000平方米的建筑，现在位列华沙十大办公建筑之中。 空缺率10.8% 新供给85,000sq m 然而，在建建筑面积仍然维持在非常低的水平，目前仅开发130,000平方米，其中42%计划在年底前完工。几乎所有在建面积（超过88%）都位于中央区域。 拉起 2025年上半年租赁的办公空间超过301,000平方米，与去年同期相比下降了5%。 与此同时，位于市中心的办公室需求同比增长了32%，这表明市场持续分化，以及租户对提供最高环境、技术和地理位置标准的房产的偏好日益增长。 这一趋势得到绿色和可持续建筑日益增长的兴趣进一步证实。在2025年上半年，高达71%的租赁总面积位于获得绿色认证的建筑中，其中48%的这部分面积位于持有最高环境评级——即BREEAM优秀或卓越，以及LEED白金——的物业。 租赁活动最大份额归因于租赁重新协商，这占到了总交易量的近43%。新租赁也占有显著份额，代表了租赁面积超过40%。扩张仍然有限，仅占总交易量的8%，而剩余份额则为业主自用。 新建建筑的标准租赁条款 空缺率 2025年第二季度，华沙的空置率达到10.8%，较上一季度上升了0.3个百分点，同比下降了0.1个百分点。 服务费PLN/平方米/月18.00-38.00 中心区域（包括市中心、下班时间点和Daszyńskiego环岛）的空置率显著较低，为7.8%。非中心区域的空置率为13.3%。空置率最低的区域为Mokotów（5.4%），不包括Służewiec，该区域的空置率仍为全城最高，达到21.1%。 免租期1.5-2月对于每年一份合同 空置率的变化不仅仅归因于地理位置，也归因于建筑物的年代。在2020年后交付的现代办公楼中，空置率仅为5.2%，这突显了租户对高标准物业的浓厚兴趣。 装修预算欧分/平方米250.00-750.00 租金 在2025年第二季度，华沙办公空间的一线租金保持稳定。在中心地段，租金通常在每平方米每月18.00至28.00欧元之间，而优质楼宇则实现了显著更高的水平。在非中心地段，租金通常在每平方米每月10.00至17.00欧元之间。运营成本也与前一个季度保持不变，保持在每平方米每月18.00至38.00波兰兹罗提之间。 办公空间 薪酬透明度：劳动力市场的现实与挑战 薪酬透明度原本旨在成为劳动力市场的一项突破——一个建立信任、促进平等、增强现代雇主品牌的工具。根据欧盟指令，从2025年12月开始，波兰公司将强制要求在招聘广告中披露薪资或薪资范围，报告性别薪酬差距，并确保员工有权获取可比职位的薪酬信息。 2025趋势报告，候选人优先考虑清晰的薪酬政策、灵活性以及与组织价值观的一致性。对于年轻一代来说，薪酬透明度正变得日益普遍，而拥抱这一理念的公司在吸引顶尖人才方面获得了竞争优势。与此同时，近40%的女性认为她们的公司在相似岗位上仍然存在薪酬差距，而近三分之一的人对雇主在这方面的努力表示不满1法规执行不当可能导致求职者和现任员工都感到失望，并进一步加剧对缺乏真实平等和透明的挫败感。 一致的薪酬政策，以及准备好回答员工提出的难题。 理念与实践的冲突 波兰实施该指令的方式并未充分反映其所有规定，留下了关于雇主义务范围和执行方法的解释空白和不明确之处。公布薪酬范围只是一个开始——真正重要的是岗位评估， 在实践中，一些公司——如之前的指令所示——不打算积极实施新要求。他们宁愿冒险面临潜在罚款，而不是投资于报告系统和透明的薪酬结构，假设检查和处罚的可能性相对较低，且合规成本大于可能受到的处罚。 近40%的女性认为，在她们的公司中，对于相似职位仍然存在薪酬差距。 期望 VS. 挑战 根据 Michael Page Talent 在这些挑战中，值得 53%的活跃房地产经纪人都是女性。 突显女性多年来发挥重要作用的行业。一个很好的例子是房地产 sector，在波兰以其高百分比的 female agents 而突出。根据 Otodom 的数据，53% 的 active real estate agents 是女性2. 他们在该行业的统治地位已经持续了20多年，部分归功于宝贵的软技能和与客户期望的一致。最近的分析表明，真实 1人才趋势 2025，迈克尔·佩奇，26.06.2024，https://www.michaelpage.pl/talent-trends，2025年7月14日访问。 法规可能会限制其影响。 革新波兰劳动力市场的潜力。然而，实现这一潜力取决于有效且连贯的实施——而这一点仍受到不完善立法和部分公司不愿拥抱真正变革的阻碍。这些挑战同样适用于房地产行业，该行业尽管女性比例很高，但与其他行业一样，必须面对人口压力，并日益增长地要求建立真正的信任与平等文化。 自2025年12月开始，一项欧盟法规将要求公司在招聘广告中披露薪资水平或薪资范围。 人口下降——越来越难吸引员工 波兰当前的劳动力市场正面临前所未有的人口挑战。据预测，到2035年，波兰的工人数量将比现有劳动力减少210万，降幅达12%3在这种情况下，不仅吸引新人才，而且更好地激活劳动力市场中的女性变得至关重要。劳动力短缺在关键专业领域已经很明显，而低出生率加上人口老龄化只会加剧这个问题。这表明人才竞争正在加剧。 地产行业也展现出比许多其他行业更高水平的薪酬公平性。这里的性别薪酬差距很小，主要归因于透明的薪酬制度和基于佣金的薪酬结构。 未来属于那些将透明度视为机遇而非义务的组织，它们借此实现成长和竞争优势。 行业内日益增长的意识以及指导、培训和社交活动等措施——正为女性提供越来越强的职业发展支持，从而带来更多晋升机会。虽然商业地产仍然是男性主导，但女性在领导和管理岗位中的比例正稳步上升。 据预测，到2035年，波兰的工人数量预计将比当前 workforce 减少12%以上。 同时，更广泛的劳动市场差距仍然显著。2023年，女性的就业率比男性低近15个百分点。性别薪酬差距和晋升机会的不平等也是主要挑战——这些问题本应由薪酬透明度来解决。然而，实施并不完善 2数据 Otodom，Otodom，05.02.2021，https://www.otodom.pl/wiadomosci/profesjonalisci/posrednicy/kim-sa-polscy-posrednicy-nieruchomosci-poznaj-dane，访问于14 lipca 2025。 3波兰人口结构变化对劳动力供给的影响，波兰经济研究所，2024年10月14日，https://pie.net.pl/przy- obecnych-trendach-demograficznych-do-2035-r- zatrudnienie-w-polsce-moze-spasc-o-ponad-12- proc/, 访问日期：2025年7月14日。 联系人 研究 多萝塔·拉霍夫斯卡 dorota.lachowska@pl.knightfrank.com 评估与咨询 马尔戈雷塔·克里斯特克 malgorzata.krzystek@pl.knightfrank.com +48 22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl 商业代理 - 华沙T-代表 皮奥特·卡利斯兹 piotr.kalisz@pl.knightfrank.com 战略咨询EMEA 玛尔塔·索比舍茨卡 marta.sobieszczak@pl.knightfrank.com 资本市场 克日什托夫·西皮乌尔 krzysztof.cipiur@pl.knightfrank.com 工业代理机构 Natalia Mika natalia.mika@pl.knightfrank.com 作为在波兰商业地产市场运营的最大和经验最丰富的研究团队之一，Knight Frank波兰为包括开发商、投资基金、金融机构和企业以及私人个人在内的广泛商业客户提供战略咨询、预测和咨询服务。我们提供： 战略咨询，根据客户特定需求量身定制的独立预测和分析，公开的市场报告和分析，以及为客户量身定制的演示文稿和市场报告。 报告按季度编制，涵盖波兰主要城市和地区（华沙、克拉科夫、罗兹、波兹南、西里西亚、三城、弗罗茨瓦夫、卢布林、什切青）以及波兰PRS行业的所有商业市场领域（办公楼、零售、工业、酒店）。我们在主要本地市场的长期存在使我们的研究团队对影响波兰房地产市场的社会经济因