2026年上半年罗兹城市吸引力和写字楼市场

城市吸引力 Łódź 1.投资吸引力 城市面积293.25平方公里 为Łódź市市长 Hanna Zdanowska 在“Perły”“Samorządu 2025” Gazeta Prawna排名，在类别中“最佳市长”——一个拥有超过10万居民的市 642,530(state of 30.06.2025,GUS)人口 在波兰开发商协会的城市排名中 失业率5.8%（2026年6月，波兰国家统计局） 在第12届“年度城市”类别中，欧洲房地产投资与制造奖 根据ABSL报告，在与地方大学合作类别和交通可达性（铁路）类别中，以及在地方大学质量、现代化办公空间可用性以及与地方投资者支持机构合作类别中，均获得三次第三名。 GDP增长4.7% 罗兹市在PAP地方政府服务“创新地方政府”竞赛中，就“绿色债券”的创新议题，在大型城市类别中荣获殊荣。 人均PKB 70,846 PLN 2024年罗兹优质房产大奖：罗兹是座投资者友好的城市 平均工资（税前）PLN 8,644.42（2026年6月，GUS） 投资激励 核心领域专长：定期编制人力资源、房地产领域报告及年度经济指南。 个性化投资领域推荐（城市及私人领域） 市场支持：筹备新闻发布会、在社交媒体（脸书、领英、www.investinlodz.pl）上发布信息。 其他招聘活动支持：由罗兹市议会与投资者合作组织的实习项目，以及雇主品牌相关活动。 在罗兹特别经济区内的支持。 罗兹市议会指派员工（例如：在选址过程中为投资提供支持，或在办公室就相关实体进行的持续行政程序中提供支持）。 生活质量数字化 数据与图表 ~70,000学生人数 毕业生人数 14,479 大学数量 18 • 城市交通系统扩展：建设卢布林地铁（跨城隧道）。 机场 - 旅客数量 385,565（2025年） •提升城市安全水平。• 开展更密集的CSR活动——“面向环境的商业”，作为实施Ecopact的一部分。 BSS部门 - 中心数量107 自行车道 260.5 公里 绿地面积51.51平方公里 BSS行业 - 就业人数35,000 办公市场 Łódź H1 2026 罗兹是波兰第六大办公市场，拥有约651,000平方米的办公物业，占全国办公库存的近5%。需求保持稳定，过去五年的平均年吸纳量约为53,000平方米。2026年第二季度租户活动显著加速，租赁量达到近18,000平方米，环比增长50%。2026年上半年总吸纳量超过29,000平方米，是2025年同期记录的两倍以上。日益增长的租户活动促使空置率同比下降1.8个百分点。由于新增供应有限且租赁结构以新租和扩张为主，预计未来几个季度将吸纳更多可用办公空间。 现有库存 651,000 平方米 在建工程供应 8,500 平方米（同比 -9.6%） 供应 新增供应 0 平方米 自去年第四季度以来，卢布林（Łódź）尚未交付任何办公楼，目前也无一办公楼项目正在建设中。这一趋势反映了更广泛的全国市场，开发活动仍受到高度限制。 目前唯一在推进中的项目是“Bawełny仓库”（Magazyn Bawełny），该项目将提供约8,500平方米的办公空间，计划于2027年完工。 TAKE-UP 2026年第二季度，租赁活动总面积近17,700平方米，同比增长270%。值得注意的是，2025年第二季度录得了过去五年中最低的季度吸纳量。自2026年初以来，租户已在罗兹租赁了近29,400平方米的办公空间。 新建建筑的标准租赁条款 新签订的租赁合同占据了租赁活动最大份额（占总租赁量的51%），其次是扩张性租赁（占24%），这为市场前景提供了积极信号。租赁续签合同占租赁总量的23%，其余份额则由业主自用交易构成。 服务费 PLN/平方米/月 16.00-29.00 2026年上半年，银行和制造业是租赁需求最活跃的两大行业，各占总需求的26%。其中，制造业显著提升了其市场份额，从2025年的9%增长至2026年的26%。IT行业位列第三，贡献了总租赁量的11%。 每份合同年可享受1-1.5个月的免租期 空缺率 350.00-500.00装修预算每平方米欧元 2026年第二季度末，罗兹的空置率 stood at 19.8%。虽然与上一季度相比该数字基本保持不变，但同比降低了1.8个百分点，证实了市场需求基本面正在逐步改善。 预计有限的开发管道将在未来几个季度内支持空置率稳定。 租金 2026年第二季度末，罗兹市整体办公租金与上一季度相比保持稳定，通常在每平方米每月9.00至15.00欧元之间。 服务费也基本保持不变，通常在每平方米每月16.00兹罗提至29.00兹罗提之间波动。 波兰办公市场 人力资源视角 近岸外包作为推动技能演变和新市场需求发展的催化剂 近岸外包已成为重塑欧洲产业格局的关键力量之一。随着地缘政治不确定性持续促使各组织强化其供应链韧性，将制造和运营活动向终端市场转移已从战略考量演变为商业必然。凭借其成熟的基础设施和战略区位，波兰已稳固确立自身为欧洲从这一结构性转变中获益的主要国家之一。 这一转型的规模体现在物流领域，到2026年，现代化仓库库存面积已超过3700万平方米，超过了捷克共和国、罗马尼亚和匈牙利三国产能的总和。然而，仅靠建筑本身并不能创造竞争优势。随着日益复杂的生产和运营功能向客户靠近，决定性因素变成了获得能够管理远更复杂商业环境的首席和专业专长。人力资本已成为投资成功与物质基础设施同等关键。 应对代际传承，人们日益需要兼具商业判断力、推动组织变革能力、打造坚韧团队能力以及制定长期传承战略的领导者。 工业领导力的发展 工业领导者的角色已经发生了深刻的转变。制造和供应链高管不再仅仅以运营卓越性作为评判标准；人们越来越期望他们能够制定公司战略、提升盈利能力，并将运营绩效转化为可持续的企业价值。 延迟招聘的成本 不断变化的需求正在重塑高管招聘。面对持续的经济不确定性，组织在任命高级领导者时变得更加谨慎。招聘流程现在包含了额外的评估阶段、广泛的市场调研以及日益严格的标准对照。 这一转变与波兰各企业正在经历的更广泛转型相吻合。许多组织 随着许多组织面临代际传承，市场对兼具商业判断力、领导组织变革、打造有韧性团队以及制定长期继任战略能力的领导者需求日益增长。 然而，谨慎也需付出代价。在一个经验丰富的工业高管仍然稀缺的市场中，漫长的招聘流程常常导致最优秀的候选人接受其他竞争性机会。我们在迈克尔·佩奇（Michael Page）的持续经验证明，能够将彻底 高管流动。三角地区受益于先进商业服务、制造业和物流的融合，形成了大量具有国际经验的领导者人才库。与此同时，卢布林地区则提供了强大的 学术生态系统和相对未被充分开发的劳动力市场，使企业能够建立可持续的运营模式，而无需卷入激烈的人才竞争。 在经验丰富的工业高管稀缺的市场中，冗长的招聘流程常常导致最优秀的候选人接受其他竞争性机会。 随着近岸外包持续重塑欧洲的工业格局，获得领导能力——而不仅仅是地理位置——将越来越决定哪些组织和地区最能获得长期发展的优势。 西波美拉尼亚州提供了生活品质与高管流动性的理想结合。三国城地区受益于先进商业服务、制造业和物流的融合，形成了大量具有国际经验的领导者人才库。与此同时，卢布林地区拥有强大的学术生态系统和相对未被开发的劳动力市场，使企业能够建立可持续运营，而无需卷入激烈的人才竞争。 果断行动与评估相结合，最有可能确保卓越的领导人才。 作者：雅库布·斯维德尔斯基，高级执行经理，迈克尔·佩奇 新人才地理格局 近岸外包正日益将投资决策与人才可用性相结合，而非仅仅考虑基础设施。虽然华沙、弗罗茨瓦夫、罗兹和西里西亚地区等成熟中心仍然是波兰工业版图的核心，但投资者也正将目光投向具有独特人力资本优势的新兴地区。 西波美拉尼亚州提供了生活品质与...的迷人组合。 联系人 VALUATION & ADVISORYMałgorzata Krzystekmalgorzata.krzystek@pl.knightfrank.com +48 22 596 50 50www.KnightFrank.com.pl RESEARCHDorota Lachowskadorota.lachowska@pl.knightfrank.com CEOCharles Taylorcharles.taylor@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - ŁÓDŹDorota Mielkedorota.mielke@pl.knightfrank.com STRATEGIC CONSULTING EMEAJaromir Sejudjaromir.sejud@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETSKrzysztof Cipiurkrzysztof.cipiur@pl.knightfrank.com INDUSTRIAL AGENCYPrzemysław Piętakprzemyslaw.pietak@pl.knightfrank.com 作为在波兰商业地产市场运营的最大和经验最丰富的研究团队之一，Knight Frank波兰提供战略咨询、预测和顾问服务，服务对象广泛，包括开发商、投资基金、金融机构和公司以及私人个人。我们提供： 战略咨询、根据客户特定需求量身定制的独立预测与分析、向公众提供的市场报告与分析、以及为客户量身定制的演示文稿与市场报告。 报告按季度发布，涵盖波兰主要城市和地区（华沙、克拉科夫、罗兹、波兹南、西里西亚、三角区、弗罗茨瓦夫、卢布林、什切青）以及波兰PRS行业的所有商业市场领域（办公、零售、工业、酒店）。我们在主要本地市场的长期存在，使我们的研究团队具备了深入了解影响波兰房地产市场的社会经济因素的专业知识。 © KNIGHT FRANK SP. z o.o. 2026 报告库： 本报告仅用于一般信息参考，不得以任何方式依赖。尽管本报告中所呈现的信息、分析、观点和预测均采用了高标准进行准备，但 Knight Frank 对因使用、依赖或参考本文件内容而产生的任何损失或损害，概不承担责任或承担任何法律责任。作为一份通用报告，本材料不一定代表 Knight Frank 对特定物业或项目的观点。未经 Knight Frank事先书面批准，不得以任何形式（包括全部或部分）复制本报告。 内容开发：艾迪塔·斯马伊达 / 研究 / 夜鹰地产 平面设计：卡罗琳娜·乔达克-布热佐夫斯卡 / 艺术总监 / 公关与市场 / Knight Frank 出版物合作伙伴 CONTACT:Jakub ŚwiderskiSenior Executive Manager, Engineeringjakubswiderski@michaelpage.pl+48 798 507 665 罗兹市议会皮奥特科夫斯基街104a90-926 罗兹 a.brzostowski@uml.lodz.pl www.michaelpage.pl /invest-in-lodz