2026年上半年三城市吸引力和写字楼市场

城市吸引力，办公市场，人力资源趋势 H1 2026 准备就绪合作 三城 聚集区 1,102 平方公里 1.ST波兰2025年最具发展活力的城市类别中，PLACE位列欧洲商业服务协会前列 聚集人口约76万（2025年） 聚集区人口预测 ~158万（2030年） 迁徙平衡 (+) 790 (三城) 3.1%(03.2026, GUS)失业率 GDP增长9.7% 人均GDP 89,995兹罗提 格但斯克、格丁尼亚和波美拉尼亚省位列《2022/2023年未来欧洲城市与地区fDi排名》前十。波美拉尼亚省属于“中等规模地区”类别下的fDi战略。格但斯克获评“亲商中等规模城市”特别荣誉，格丁尼亚则在“小城市”类别下的fDi战略中获奖。 平均工资（税前）PLN 11,952.72（格但斯克）（商业领域，2026年3月，波兰中央统计局） 投资激励 政府支持 就业与投资现金补贴给投资者 投资波美拉尼亚投资波美拉尼亚是一项区域性倡议，旨在支持国 内外投资者在波美拉尼亚地区设立企业。该倡议提供全面的支持服务，包括协助联系当地行政部门和商业伙伴，组织参考访问以及编制经济报告。所有服务均免费提供，因为投资波美拉尼亚的主要目标是波美拉尼亚省的经济发展。 活出更多精彩。波美拉尼亚 波美拉尼亚省推出的一项专门信息宣传活动，由“投资波美拉尼亚”倡议牵头。旨在吸引来自本地区外及国际上的潜在员工，他们积极寻求就业机会或考虑转换职业。 经济特区所得税减免形式的就业补助和投资补助 1.生活质量 生活质量数字化 数据与图表 •格但斯克市系统性地监测居民的生活质量及满意度。• 根据《2020年欧洲城市生活质量报告》，格但斯克居民表示对城市生活的满意度为-97%。 学生人数86,400 • 青铜奖 - 以格但斯克为例，展示宜居社区清洁生活质量，2021年宜居社区国际奖。 毕业生人数19,521人 格但斯有一个地方政府职位，称为“生活质量副总统”，负责教育、健康和智慧城市相关活动。 大学数量 24 2021年，格丁尼亚加入了全球五个获得ISO 37122认证的城市行列。该认证专为那些能有效利用现有技术制定和实施可持续发展战略的城市而设。 机场 - 距市中心15公里 • 格但斯克市的空气净化计划。• 格但斯克、索波特及普鲁什市镇地区的地下水监测系统建设。 • 66.4万公顷森林需维护。 机场 - 旅客数量 6,714,149（2024年） BSS部门 - 中心数量 223 自行车道 293.7 公里 绿地面积123平方公里 BSS行业 - 就业人数40,500 三城 H1 2026 三城（Tricity）仍然是波兰关键且最成熟的办公市场之一。该地区的现代化办公物业面积超过100万平方米，尽管近年来新增供应的增长速度已显著放缓。尽管开发活动有限，2026年上半年租赁活动依然强劲，这有助于空置率进一步下降。在第二季度末，空置率仍保持在波兰主要区域办公市场中的最低水平。 现有库存 1.08万平方米 在建供应 18,000 平方米（同比 -40.5%） 供应 2026年第二季度末，Tricity的现代化办公物业总面积达108万平方米。市场高度集中于格但斯克，其占比约75%，主要集中在格鲁纳瓦尔德大道和历史市中心。格丁尼亚约占21%，索波特则占剩余的3%。 开发活动仍然非常有限。自年初以来，随着Punkt办公楼项目的完工，办公库存面积增加了近13000平方米，这也是该办公楼项目在过去的六个季度中首次交付市场。 目前，尚有18,300平方米的办公空间处于建设中，其中约10,300平方米计划在年底前完工。 TAKE-UP 2026年第二季度，租赁面积达到约20,600平方米，同比下滑24%。尽管第二季度活动相对较弱，但上半年业绩依然强劲。受年初租户活动异常活跃的推动，总吸纳量达到近70,600平方米，同比增长32.3%。 三城区的共享办公运营商 租赁结构转向新的租赁协议，其占比超过总租赁量的59%，反映了租户策略的变化以及搬迁意愿的增强。在过去三年里主导特里城办公室市场的租赁续签，其在2026年上半年总租赁量中的占比降至35%。扩张也做出了积极贡献，占比超过总租赁量的6%。 空间 | Regus | Chilliflex | O4 |协作 吸纳结构仍保持多元化，凸显了当地市场活跃的广泛租户基础。IT和制造业公司最为活跃，分别贡献了总租赁量的27%和20%。其他值得注意的租户群体包括物流行业的公司（9%）和零售连锁企业（5%）。 新建建筑的标准租赁条款 空缺率 三城地区的空置率继续呈下降趋势，截至2026年第二季度末，已降至10.4%，环比下降0.4个百分点，同比下降2.2个百分点。 服务费 PLN/平方米/月 18.00-31.00 因此，在波兰的主要城市中，Tricity 保持了区域办公室市场空置率最低的地位，仅次于格但斯克等规模较小的市场，后者的空置率为 8.4%。 免租期：每合同年1-1.5个月 展望未来，稳定的租户需求加上新增供应受限，预计将支撑未来几个季度空置率保持相对较低水平。 100.00-300.00装修预算每平方米欧元 租金 截至2026年第二季度末，特里城（Tricity）的总体办公租金保持稳定，通常在每平方米每月11.00至16.00欧元之间。然而，新开发项目中的优质办公空间租金可能高于此范围。 服务费也保持稳定，通常每平方米每月在18.00兹罗提至31.00兹罗提之间。 波兰办公市场 人力资源视角 近岸外包作为推动技能演变和新市场需求发展的催化剂 近岸外包已成为重塑欧洲产业格局的关键力量之一。随着地缘政治不确定性持续促使各组织强化其供应链韧性，将制造和运营活动向终端市场转移已从战略考量演变为商业必然。凭借其成熟的基础设施和战略区位，波兰已稳固确立自身为欧洲从这一结构性转变中获益的主要国家之一。 这一转型的规模体现在物流领域，到2026年，现代化仓库库存面积已超过3700万平方米，超过了捷克共和国、罗马尼亚和匈牙利三国产能的总和。然而，仅靠建筑本身并不能创造竞争优势。随着日益复杂的生产和运营功能向客户靠近，决定性因素变成了获得能够管理远更复杂商业环境的首席和专业专长。人力资本已成为投资成功与物质基础设施同等关键。 应对代际传承，人们日益需要兼具商业判断力、推动组织变革能力、打造坚韧团队能力以及制定长期传承战略的领导者。 工业领导力的发展 工业领导者的角色已经发生了深刻的转变。制造和供应链高管不再仅仅以运营卓越性作为评判标准；人们越来越期望他们能够制定公司战略、提升盈利能力，并将运营绩效转化为可持续的企业价值。 延迟招聘的成本 不断变化的需求正在重塑高管招聘。面对持续的经济不确定性，组织在任命高级领导者时变得更加谨慎。招聘流程现在包含了额外的评估阶段、广泛的市场调研以及日益严格的标准对照。 这一转变与波兰各企业正在经历的更广泛转型相吻合。许多组织 随着许多组织面临代际传承，市场对兼具商业判断力、领导组织变革、打造有韧性团队以及制定长期继任战略能力的领导者需求日益增长。 然而，谨慎也需付出代价。在一个经验丰富的工业高管仍然稀缺的市场中，漫长的招聘流程常常导致最优秀的候选人接受其他竞争性机会。我们在迈克尔·佩奇（Michael Page）的持续经验证明，能够将彻底 高管流动。三角地区受益于先进商业服务、制造业和物流的融合，形成了大量具有国际经验的领导者人才库。与此同时，卢布林地区则提供了强大的 学术生态系统和相对未被充分开发的劳动力市场，使企业能够建立可持续的运营模式，而无需卷入激烈的人才竞争。 在经验丰富的工业高管稀缺的市场中，冗长的招聘流程常常导致最优秀的候选人接受其他竞争性机会。 随着近岸外包持续重塑欧洲的工业格局，获得领导能力——而不仅仅是地理位置——将越来越决定哪些组织和地区最能获得长期发展的优势。 西波美拉尼亚州提供了生活品质与高管流动性的理想结合。三国城地区受益于先进商业服务、制造业和物流的融合，形成了大量具有国际经验的领导者人才库。与此同时，卢布林地区拥有强大的学术生态系统和相对未被开发的劳动力市场，使企业能够建立可持续运营，而无需卷入激烈的人才竞争。 果断行动与评估相结合，最有可能确保卓越的领导人才。 作者：雅库布·斯维德尔斯基，高级执行经理，迈克尔·佩奇 新人才地理格局 近岸外包正日益将投资决策与人才可用性相结合，而非仅仅考虑基础设施。虽然华沙、弗罗茨瓦夫、罗兹和西里西亚地区等成熟中心仍然是波兰工业版图的核心，但投资者也正将目光投向具有独特人力资本优势的新兴地区。 西波美拉尼亚州提供了生活品质与...的迷人组合。 联系人 +48 22 596 50 50www.KnightFrank.com.pl RESEARCHDorota Lachowskadorota.lachowska@pl.knightfrank.com Małgorzata Krzystekmalgorzata.krzystek@pl.knightfrank.com估值与顾问服务 CEOCharles Taylorcharles.taylor@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - TRICITYDorota Mielkedorota.mielke@pl.knightfrank.com STRATEGIC CONSULTING EMEAJaromir Sejudjaromir.sejud@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETSKrzysztof Cipiurkrzysztof.cipiur@pl.knightfrank.com INDUSTRIAL AGENCYPrzemysław Piętakprzemyslaw.pietak@pl.knightfrank.com 作为在波兰商业地产市场运营的最大和经验最丰富的研究团队之一，Knight Frank波兰提供战略咨询、预测和顾问服务，服务对象广泛，包括开发商、投资基金、金融机构和公司以及私人个人。我们提供： 战略咨询、根据客户特定需求量身定制的独立预测与分析、向公众提供的市场报告与分析、以及为客户量身定制的演示文稿与市场报告。 报告按季度发布，涵盖波兰主要城市和地区（华沙、克拉科夫、罗兹、波兹南、西里西亚、三角区、弗罗茨瓦夫、卢布林、什切青）以及波兰PRS行业的所有商业市场领域（办公、零售、工业、酒店）。我们在主要本地市场的长期存在，使我们的研究团队具备了深入了解影响波兰房地产市场的社会经济因素的专业知识。 © KNIGHT FRANK SP. z o.o. 2026 报告库： 本报告仅用于一般信息参考，不得以任何方式依赖。尽管本报告中所呈现的信息、分析、观点和预测均采用了高标准进行准备，但 Knight Frank 对因使用、依赖或参考本文件内容而产生的任何损失或损害，概不承担责任或承担任何法律责任。作为一份通用报告，本材料不一定代表 Knight Frank 对特定物业或项目的观点。未经 Knight Frank事先书面批准，不得以任何形式（包括全部或部分）复制本报告。 内容开发：艾迪塔·斯马伊达 / 研究 / 夜鹰地产平面设计：卡罗琳娜·乔达克-布热佐夫斯卡 / 艺术总监 / 公关与市场 / Knight Frank 出版物合作伙伴 CONTACT: Senior Executive Manager, Engineeringjakubswiderski@michaelpage.pl+48 798 507 665雅各布·斯维德尔斯基 波美拉尼亚投资是一个区域性的非营利倡议，旨在联合负责波美拉尼亚经济发展的机构。它支持外国投资者在波美拉尼亚实施投资项目，并在投资过程的每个阶段提供支持，以提升该地区的投资吸引力。 投资普莫里亚联系：阿尔·格鲁诺夫茨卡47