2026年上半年弗罗茨瓦夫城市吸引力和写字楼市场

弗罗茨瓦夫 城市面积293平方公里 总体而言fDi《2025未来中型欧洲城市》 893,500人（瓦罗维亚大学，2024年） 商业友好fDi《2025未来中型欧洲城市》 聚集区人口 120,000（弗罗茨瓦夫市政府，2025年） 由Dealroom编制的“技术生态系统生成”报告在波兰，这是欧洲第二，世界第八的冉冉升起的新星。在科技中心类别中，根据《下一》 (+) 1.4(06.2024, GUS)迁徙平衡 2.位置 根据ABS报告《波兰2024年商业服务行业》中按就业人数排名，波兰位列其中。 2.5%(05.2026, GUS)失业率 GDP增长8.5% 基础由 Startup Poland 编制的《2024波兰初创企业》 PLN104,360(gross)人均GDP fDi《2025年未来中型欧洲城市》——FDI战略与经济潜力 平均工资（税前）9,904.47兹罗提（商业部门，2026年5月，波兰统计研究所） 2.第二名在2024年商业环境评估研究 (BEAS) 中 投资激励 "一站式服务"——弗罗茨瓦夫都会区发展局提供投资流程支持。 加速器项目：康科迪亚设计加速器、Accel Boost、社会影响力创业加速器。 弗罗茨瓦夫的房地产税减免。 在投资光伏装置、热泵、蓄热器、地热交换器或太阳能集热器的情况下，可免征房地产税。 下西里西亚特殊经济区 生活质量 罗兹市被列入欧盟“到2030年实现100个气候中和与智慧城市”任务清单中的100个城市。 弗罗茨瓦夫都市圈的研发潜力 事实和数据 学生人数 12.6万人（ABSL报告2026） 研发公司高度集中 弗罗茨瓦夫都市圈占据了该地区所有研发机构近四分之三，是下西里西亚地区毋庸置疑的创新中心。目前，该地区有超过100家专业研发和IT中心在运营，此外还有广阔的弗罗茨瓦夫科技园，它构成了有效的技术转移的关键规模。 毕业生人数 24,850 研发领域的多元化 罗兹的研究活动以广泛多元化为特点，涵盖战略领域，如医疗科技（位居全国第一）、人工智能与机器学习以及深度科技。这些创新与区域智能专业化（RIS3）密切相关，包括先进化学、生物技术和工业4.0技术。 大学数量 30 3) 创新型初创企业 罗兹将自己定位为波兰的创业之都，在全国新注册公司中占比28%，重点发展B2B模式，并积极拓展欧盟单一市场和全球市场。该生态系统包含超过250家充满活力的机构，这些机构正日益依靠受专利保护的技术（DeepTech）来建立其竞争优势。 机场 - 距市中心10公里 4) 大学的重要作用 弗罗茨瓦夫的30所大学构成了该生态系统的基石，是衍生企业和专利创新的主要来源。这些大学积极实施战略，将科学研究与产业和城市管理的实际需求相结合。另一个优势是独特的设施，例如“LEM”超级计算机和“ODRA 5”量子计算机。 机场 - 旅客数量 4,907,527（2025年） 5) 具有高度教育潜力 该城市群在人力资本和生活方式类别中，其教育潜力在中等规模的欧洲城市中被评为最高。仅华沙理工大学，其基于STEM的教育体系就为超过21,000名学生提供教育，确保了高科技领域人才的稳定供给。 研发领域 - 研究中心及部门数量 400 6) 高素质人才队伍 弗罗茨瓦夫拥有深厚的科技与商业人才库，超过57%的本地初创企业创始人均有 previous entrepreneurial experience，这有效降低了实施过程中的 business risk。 BSS行业 - 就业人数71,100人（ABSL报告2026年），其中包括研发中心13,400人（ABSL报告2026年） 研发领域正经历着异常增长，过去十年研发机构数量增长了145%作为佐证。自2010年以来，企业创新投资增加了74%，证实了弗罗茨瓦夫经济基础现代化进程的持续趋势。 请阅读最新报告，了解弗罗茨瓦夫都市圈在研发方面的潜力。 独特初创企业283 绿地面积占城市总面积的约41% 自行车道1400公里 活跃的技术社区 +30 弗罗茨瓦夫 H1 2026 弗罗茨瓦夫是波兰第三大的办公市场，仅次于华沙和克拉科夫。该市的现代化办公物业总面积达135万平方米，占全国办公库存总量的10%以上。 现有库存 135 平方米 2026年上半年，随着租户活动出现明显放缓，空置率上升至21.8%，同比上升1.3个百分点。同时，预计到2028年，开发管道中缺乏新供应将有助于市场逐步重新平衡。因此，可供应空间应逐步被吸收，而租金水平在未来几个季度内可能会保持大体稳定。 在建供应 0 平方米 供应 波兹南办公室市场的发展活动仍有限。自年初以来，该市的现代化办公库存增加了24,000平方米，结束了连续四个季度的供应停滞。交付的项目包括Swobodna SPOT（14,600平方米，Echo Investment）和The Park Wrocław II（9,500平方米）。值得注意的是，目前没有正在建设的办公项目。 TAKE-UP 2025年第四季度录得创纪录的租赁活动后，2026年上半年华沙的办公需求显著减弱。2026年第二季度，租赁面积达近19,500平方米，同比下滑43%。因此，2026年前六个月的总吸纳量约为45,000平方米。 续租仍是租赁活动的主要驱动力，占总租赁量的48%。新租赁协议占交易额的45%，而扩张性租赁占剩余的7%。然而，需求结构在2026年第二季度发生了变化，新租赁成为主要交易类型，在该季度租赁空间中占比超过58%。 新建建筑的标准租赁条款 2026年上半年，商业服务行业（BSS）继续保持沃兹沃夫办公市场中最活跃的租户群体，贡献了58%的租赁量，并再次确认其在市场需求中的关键作用。IT公司排名第二，租赁活动占比23%。 服务费 PLN/平方米/月 16.00-31.00 空缺率 续租比例高企，加上新交付的办公空间涌入市场，导致空置率进一步上升。在分析期结束时，空置空间占总库存的21.8%，同比上升了1.3个百分点。 免租期：每合同年1.5个月 450.00-550.00装修预算每平方米欧元 然而，由于未来两年内预计不会交付新的办公设备，市场基本面可能会增强，从而支持未来几个季度空置率的逐步下降。 租金 截至2026年第二季度末，弗罗茨瓦夫的办公租金水平保持稳定，通常在每平方米每月11.00至16.00欧元之间。在新落成项目中的核心地段，租金要求可能超出此范围。 服务费也基本保持不变，通常每平方米每月在16.00兹罗提至31.00兹罗提之间。 波兰办公市场 人力资源视角 近岸外包作为推动技能演变和新市场需求发展的催化剂 近岸外包已成为重塑欧洲产业格局的关键力量之一。随着地缘政治不确定性持续促使各组织强化其供应链韧性，将制造和运营活动向终端市场转移已从战略考量演变为商业必然。凭借其成熟的基础设施和战略区位，波兰已稳固确立自身为欧洲从这一结构性转变中获益的主要国家之一。 这一转型的规模体现在物流领域，到2026年，现代化仓库库存面积已超过3700万平方米，超过了捷克共和国、罗马尼亚和匈牙利三国产能的总和。然而，仅靠建筑本身并不能创造竞争优势。随着日益复杂的生产和运营功能向客户靠近，决定性因素变成了获得能够管理远更复杂商业环境的首席和专业专长。人力资本已成为投资成功与物质基础设施同等关键。 应对代际传承，人们日益需要兼具商业判断力、推动组织变革能力、打造坚韧团队能力以及制定长期传承战略的领导者。 工业领导力的发展 工业领导者的角色已经发生了深刻的转变。制造和供应链高管不再仅仅以运营卓越性作为评判标准；人们越来越期望他们能够制定公司战略、提升盈利能力，并将运营绩效转化为可持续的企业价值。 延迟招聘的成本 不断变化的需求正在重塑高管招聘。面对持续的经济不确定性，组织在任命高级领导者时变得更加谨慎。招聘流程现在包含了额外的评估阶段、广泛的市场调研以及日益严格的标准对照。 这一转变与波兰各企业正在经历的更广泛转型相吻合。许多组织 随着许多组织面临代际传承，市场对兼具商业判断力、领导组织变革、打造有韧性团队以及制定长期继任战略能力的领导者需求日益增长。 然而，谨慎也需付出代价。在一个经验丰富的工业高管仍然稀缺的市场中，漫长的招聘流程常常导致最优秀的候选人接受其他竞争性机会。我们在迈克尔·佩奇（Michael Page）的持续经验证明，能够将彻底 高管流动。三角地区受益于先进商业服务、制造业和物流的融合，形成了大量具有国际经验的领导者人才库。与此同时，卢布林地区则提供了强大的 学术生态系统和相对未被充分开发的劳动力市场，使企业能够建立可持续的运营模式，而无需卷入激烈的人才竞争。 在经验丰富的工业高管稀缺的市场中，冗长的招聘流程常常导致最优秀的候选人接受其他竞争性机会。 随着近岸外包持续重塑欧洲的工业格局，获得领导能力——而不仅仅是地理位置——将越来越决定哪些组织和地区最能获得长期发展的优势。 西波美拉尼亚州提供了生活品质与高管流动性的理想结合。三国城地区受益于先进商业服务、制造业和物流的融合，形成了大量具有国际经验的领导者人才库。与此同时，卢布林地区拥有强大的学术生态系统和相对未被开发的劳动力市场，使企业能够建立可持续运营，而无需卷入激烈的人才竞争。 果断行动与评估相结合，最有可能确保卓越的领导人才。 作者：雅库布·斯维德尔斯基，高级执行经理，迈克尔·佩奇 新人才地理格局 近岸外包正日益将投资决策与人才可用性相结合，而非仅仅考虑基础设施。虽然华沙、弗罗茨瓦夫、罗兹和西里西亚地区等成熟中心仍然是波兰工业版图的核心，但投资者也正将目光投向具有独特人力资本优势的新兴地区。 西波美拉尼亚州提供了生活品质与...的迷人组合。 联系人 VALUATION & ADVISORYMałgorzata Krzystekmalgorzata.krzystek@pl.knightfrank.com +48 22 596 50 50www.KnightFrank.com.pl RESEARCHDorota Lachowskadorota.lachowska@pl.knightfrank.com CEOCharles Taylorcharles.taylor@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - WROCŁAWAnna Patrzyk-Sperzyńskaanna.patrzyk-sperzynska@pl.knightfrank.com STRATEGIC CONSULTING EMEAJaromir Sejudjaromir.sejud@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETSKrzysztof Cipiurkrzysztof.cipiur@pl.knightfrank.com INDUSTRIAL AGENCYPrzemysław Piętakprzemyslaw.pietak@pl.knightfrank.com 作为在波兰商业地产市场运营的最大和经验最丰富的研究团队之一，Knight Frank波兰提供战略咨询、预测和顾问服务，服务对象广泛，包括开发商、投资基金、金融机构和公司以及私人个人。我们提供： 战略咨询、根据客户特定需求量身定制的独立预测与分析、向公众提供的市场报告与分析、以及为客户量身定制的演示文稿与市场报告。 报告按季度发布，涵盖波兰主要城市和地区（华沙、克拉科夫、罗兹、波兹南、西里西亚、三角区、弗罗茨瓦夫、卢布林、什切青）以及波兰PRS行业的所有商业市场领域（办公、零售、工业、酒店）。我们在主要本地市场的长期存在，使我们的研究团队具备了深入了解影响波兰房地产市场的社会经济因素的专业知识。 © KNIGHT FRANK SP. z o.o. 2026 报告库： 本报告仅用于一般信息参考，不得以任何方式