2025年第一季度华沙城市吸引力和写字楼市场

强城市 城市吸引力，办公市场，人力资源趋势 2025年Q1 办公室市场情绪，城市的投资潜力 劳动力市场。 knightfrank.com.pl/zh/research 准合备作 与 华沙 华沙 GROW 城市吸引力 华沙 城市区域 517.2sqkm 人口 1,862,402 投资吸引力排名 1. ST (2024年6月30日，GUS) 人口预测 2,132,000(2030) 2,249,000(2050) 迁移平衡 (+)1,683 (2023年状态，GUS) 失业率 1.4% (2025年05月状态，GUS) GDP增长 14.9% (2023) PLACEND 2. 2.位置 ND 位置 3. RD 位置 在波兰2024年共享出行友好城市排名中 在fDiIntelligence《2025年未来欧洲城市和地区》排名中商业友好度 在竞赛中欧洲创新资本-iCapital 在fDi“未来主要欧洲城市”排名中2025\"-总体 人均GDP PLN217,793 (2022) 投资激励投资支持 向投资者提供： 平均工资(毛) PLN10,506.82 （在商业领域，2025年02月 ） 个性化服务；在投资每个阶段提供协助，包括组织参考访问； 后台支持；提供可用的公共援助信息。 支持的关键领域 信息活动： 获取数据方面的协助；提供行业专长；城市信息包。 支持获取办公空间： 获取市政房地产信息；协助选择地点；与房地产机构合作。 招聘活动： 与学术中心和大学合作；与人力资源机构合作；与大学协调联合活动。 投资后支持： 在日常运营中以获取行业信息的形式提供支持； 开展产业发展联合活动；联合项目协调 ；企业社会责任项目支持。 2KNIGHTFRANKKNIGHT 1. 1. 生活质量排名 ST 1. 位置在欧洲最佳2023公投目的地 ST在健康城市2022和2023华沙学校编制的索引 位置经济学，LUXMED集团 和开放之眼经济峰会 ST 位置在CEE排名可持续城市2024年索引(Arcadis) 1. ST 位置在欧洲公共空间奖 在城市（公共空间2024） 事实与数据 学生人数 261,331 毕业生人数 49,870 大学数量 68 机场-距市中心距离 9.8km 机场-旅客数量 21m(2024) BSS部➀-中心数量 376(2024) BSS部➀-就业人数 101,000 评分 代理Fitch 评分A- 生活质量数字化文化和娱乐 •104个博物馆和美术馆； •35家剧院和音乐机构； •38家影院； •2822家餐厅； •约1.9万平方米的商业零售空间； •222室外健身器材； •44个游泳馆和15个冰球场； •维斯瓦河沿岸共有11个海滩。 公共交通 •89%的公民对公共交通管理局持积极态度（华沙晴雨表2024年）； •2条地铁线路，5条快速城市列车线路，304条公交线路，约1480辆车（100%低地板）； •对公共交通和基础设施的投资超过69亿兹罗提（2017-2025年）； •24条有轨电车线路，超过500辆电车； •79%的市居民认为华沙是一个适合骑自行车的城市； •超过3300辆城市自行车；330个自行车停放站； •维斯瓦河上的水上巴士和渡轮，独木舟和水上滑板。 自行车道 814km 绿地 47% 强城-华沙强城-华沙3 办公市场 华沙 2025年Q1 华沙巩固了其作为波兰首屈一指的办公市场的地位，2025年第一季度显示出强劲的租赁活动。办公空间的需求同比激增16%，总吸纳量超过16万平方米。尽管对空间的需求旺盛，新供应仍然有限，期间仅交付了6,000平方米的现代化办公空间。因此，空置率继续其下降趋势，截至3月底达到10.5%。 现有库存 6.28msqm 施工中供 241,000平方米 供应 截至2025年3月底，华沙的总办公库存面积达628万平方米，约占波兰整体办公库存的一半。市中心区域继续主导市场，占该市总办公面积的45%。在市中心以外，最显著的办公中心是苏尔谢维克和耶罗兹奥利姆基走廊，分别占华沙供应量的17%和12%。 空缺率 10.5% 新供给 6,000平方米 首都的开发商活动仍然低迷。自年初以来，仅有一座办公楼完工——占地6000平方米的CDProjekt总部，完全由业主自用。目前在建的建筑面积仍然较低，总计约241000平方米，其中69%的在建项目预计将在年底交付。值得注意的是，近87%的在建项目位于中心区域，特别是Daszyński环岛周边。在城市中心以外，建设活动主要由翻新驱动，占目前在建建筑面积的26%。 拉紧 160,000平方米 拉起 华沙的办公楼租赁市场在2025年第一季度保持强劲，总租赁面积超过16万平方米，较上一年同期增长16% 。租户活动的回升反映在租赁结构中。新租赁占据主导地位，占总量的49%，而重新谈判的比例显著下降至25%，从2024年第四季度的54%大幅降低。业主自用租赁也日益突出，占总活动近17%，而扩张性租赁则占剩余的9%。 租户持续显示出对环境可持续办公室空间明显的偏好。2025年第一季度，所有租赁空间中有68%位于获得绿色认证的建筑中。值得注意的是，这部分总量中的43%集中在上等级认证资产中——持有BREEAM优秀或卓越评级和LEED白金评级——突显了ESG考量在租户策略中日益增长的重要性。 新建筑的标准租赁条款 服务费 PLN/平方米/月 18.00-38.00 空缺率 新供应有限，加上需求稳定，继续对空置率施加下行压力，目前空置率已连续第四个季度下降。到2025年第一季度末，华沙的平均空置率为10.5%。然而，在中央区域，包括中央办公区（COB）、市中心和Daszyński环岛区域，空置率下降更为剧烈，达到7.4%，与前一个季度相比下降了1.4个百分点。相反，非中央区域录得1个百分点的增长，空置率上升到13%。 免租期 1.5-2月 对于每一年份 空置率差异不仅受地理位置影响，也与建筑年龄有关。自2020年以来交付的办公楼物业，空置率显著较低 ，平均仅为3.5%，凸显了租户对现代、高标准办公空间的强烈偏好。 装修预算 欧元/平方米 250.00-750.00 租金 在2025年第一季度，华沙的租金水平保持稳定。在市中心地带，租金通常在18.00至28.00欧元/平方米/月之间，但在最著名的建筑中，租金可能会显著超过这一范围。在市中心以外地区，租金范围在10.00至17.00欧元/平方米/月之间。2025年第一季度的服务费波动较大，但通常在18.00至38.00兹罗提/平方米/月之间。 4KNIGHTFRANKKNIGHT 办公空间 主要专业领域 现存 供应不足 职位空缺 月度 股票 施工 利率 询问租金 大麻二酚1.01平方米 36000平方米 8.0% 18-28平方米 1.03平方米 41000平方米 10.1% 15-23平方米 市中心 (除Daszyński环岛外) 达什尼斯基环岛 苏勒维采河莫科托夫 (excludingSłużewiec) 耶路撒冷走廊 东ŻwirkiiWigury 西 普瓦夫斯卡 80.6万平方米 1.06平方米 394,000平方米 798,000平方米 29.1万平米 26万平方米 20.9万平方米 204,000平方米 13.1万平方米 0平方米 0平方米 0平方米 0平方米 17000平方米 15000平方米 0平方米 3.3% 20.4% 6.5% 12.1% 7.6% 16.6% 9.3% 6.4% 15-23平方米 10-15平方米 EUR12-16平方米 欧元12-15平方米11-15平方米 EUR12-16平方米 11-15平方米 欧元12-15平方米 年新增供应、吸纳及空置率 新供应吸纳空缺率 900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 10.5% 2025年Q1 平方米 2014201520162017201820192020202120222023 2024 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2025 Q1Q2-Q42026f 基于正在建设的方案的f-forecast 2025f 来源：KnightFrank 华沙的办公空间-现有和在建 2025年第一季度华沙的总认购量 办公空间不含绿色证书 办公室空间BREEAM优秀 卓越lubricant或LEED铂金证书 带有所有其他证书 22% 34% 办公空间不含绿色证书 办公室空间BREEAM优秀 卓越lubricant或LEED铂金证书 带有所有其他证书 25% 33% 44% 43% 45% 来源：KnightFrank 收卷结构 扩容续订 自住 新政 2025年Q1 2024 2023 2022 2021 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 来源：KnightFrank 强力城市-华沙5 人力资源视角 高达44%的波兰建筑和房地产公司可能很快将面临继承挑战。 波兰的房地产市场正在经历明显的放缓，并且根据许多分析人士的观点，目前的特点是相当大的不确定性。企业越来越认识到一系列挑战，这些挑战超越了需求刺激或一般的经济状况。企业主非常重视领导力能力，他们认为这些能力将在应对潜在的市场下滑中至关重要。根据迈克尔·佩奇（MichaelPage）的专家，这个行业正处于深刻变革的关键时刻，已经影响到房地产开发公司的高管团队。继任问题正成为与该行业的客户讨论中频繁关注的焦点。 一份由波兰波兰银行最近的报告指出，建筑和房地产服务业是波兰经济中最重要的两个行业，这两个行业都受到国内私人资本的强烈主导，每个行业总收入中约占75%。这些行业现在面临着诸多挑战，不再局限于宏观经济周期。越来越多地 ，治理问题正在出现，特别是人口结构变化和高级领导层代际更替的影响。2023年，波兰建筑和 建筑和房地产服务部➀约75%的收入来自国内私人资本。 房地产行业有673,000名企业家运营，其中高达29 9,000人年龄超过50岁，其中许多人正在积极考虑 权力和责任的交接。 假设这只是更广泛转变的开始–评论克日什托夫·布茨尼斯基，高级副总裁。他补充说，迈克尔·佩奇去年完成了四次继任流程，仅在2025年第一季度，这个数字就已经被追平了。 据估计，目前建筑和房地产领域可能有高达45,000名已经达到退休年龄的企业家。其中许多人经商数十载，认为传承是公司发展的自然步骤，尽管这一步骤往往很复杂。尽管他们可能希望在公司内部保持影响力，但在增长期间获得的经验未必能轻易转化为当今的市场环境，当今的市场环境要求管理更具动态性的结构并驾驭 4.5万建筑和房地产企业家已经超过退休年龄。 -近年来，继任的重要性显著增长。不久前，主动寻求继任规划咨询支持的公司还属罕见，但过去两年间，此类案例数量已增长数倍。考虑到人口趋势，我们可以有信心 对要求极高的Z世代员工群体的期望。当今的商业格局需要敏捷性、活力和全新的视角——并非所有高级领导者都仍然具备这些素质–巴图尼斯观察到。 6KNIGHTFRANK 信任：成功传承的基石 根据BankPekao的数据，只有20%的家庭企业所有者报告在执行继承计划时没有困难。相反，高达60%的人承认他们预期的继任者可能缺乏必要的领导能力。另一个观点来自继任者自己——67%的人认为承担领导或执行角色将是一个重大挑战1. 高达85%的潜在继任者不想将来经营家族企业。 一个越来越多公司被迫应对的问题，也是一个没有确切答案的问题。 即使在传承悠久深厚的家族企业中，也有来自圈外候选者的空间。 –当前形势不仅对现任所有者和创始人构成相当大的挑战，同时也向更广泛的市场发出了强烈的信号。即使在拥有深厚传统的传统家族企业中，对外部候选人持开放态度的趋势也在增长，这些候选人具