2025年第一季度克拉科夫城市吸引力和写字楼市场

knightfrank.com.pl/zh/research克拉科夫 22克拉科夫城市吸引力 20.平均工资（毛利）PLN10.945,70（在商业领域，2025年02月，GUS）失业率2,2%(02.2025, GUS)人均GPDPLN130,184(2022年，GUS)城市面积327sq km人口预测1.5mGDP增长14.5%(2022年，GUS)人口807 600 KNIGHT FRANK KNIGHT FR政府投资扶持计划向波兰投资区提供拨款 - 所得税减免 不动产税减免在Tholons全球创新指数2021的TOP 100超级城市名单中在经济潜力类别中，fDi《未来2025欧洲城市与地区排名》 (大城市)在由加速学生科学协会代表华沙经济学院创业研究所编制的2023/24版排名中，“5分城市”奖项称号和“5分金质城市”奖项称号支持商业环境机构 - 包括马祖里省中心欧盟基金下的研发援助税收减免 投资激励 强盛城市 - 克拉科夫强盛城市 - 克拉科夫用数字衡量生活质量生活质量自然环境文化与娱乐基础设施运输评分机构• 75个公园，43个口袋公园 • 21个社区花园 • 30公顷的花田 • 1,590公顷的森林 • 80%的城市居民可以在5分钟内到达绿地• 1.82万平方米的现代办公空间 • 190家酒店，23,000间客房（包括16家五星级酒店） • 现代会议和娱乐设施（包括ICE克拉科夫会议中心，设有5,200个座位，TAURON克拉科夫竞技场——设有24,000个座位） • 年均2,000次会议，超过300,000人出席• 超过1000座纪念碑 • 超过100座博物馆和美术馆 • 16个剧院 • 12家电影院 • 超过200家餐厅（2024年获得米其林指南认证的有20家） • 15种受欧盟法规保护的地区产品（包括obwarzanek、oscypek、克拉科夫风味的 żurek、扎托尔地区的鲤鱼）• 27条有轨电车线路和173条公共汽车线路 • 4条快速通勤铁路线路 • 317公里的自行车道 • 克拉科夫-巴利采机场一年处理11m乘客• 每年举办400场文化活动 • 每年举办超过100场节庆和文艺演出活动（包括犹太音乐节、龙游街、电影音乐节） 事实与数据IFEA世界节事之都 S&P自行车道317km 评分A- (稳定)绿地50,4%城市面积 机场 - 旅客数量11m(2024)BSS部门 - 雇佣人数101,000(ABSL 2024)学生人数132,000(2023/2024, GUS)大学数量23机场 - 距离市中心11kmBss部门 - 中心数量288(ABSL 2024)毕业生人数32,000(2023/2024, GUS) 44办公室市场2025年 第一季度克拉科夫拉起在办公室 | 商业链接 | Chilliflex | 城市空间 | Regus | Loftmill | 集团办公室克拉科夫的协同办公运营商新建建筑的标准租赁条款 57,000供应租金空缺率取用平方米服务费PLN/平方米/月16.00-29.00装修预算欧分/平方米380.00-500.00免租期1-1.75月对于每年的合同现有库存1.83米sqm新供应0平方米空缺率17.6%施工中供应61,000平方米 KNIGHT FRANK KNIGHT FR到2025年3月底，克拉科夫的空置率显著下降至两年来的最低水平，为17.6%。与上季度相比，下降了1.4个百分点，与去年同期相比，下降了2.6个百分点。随着2025年第一季度没有新建建筑完工，开发者活动已显著放缓。然而，目前有61,000平方米的办公空间正在建设中，这是该国所有区域市场中最高的数字。正在建设的空间中有53%计划于2026年完工。目前最大的在建项目是Tischnera Green Park，面积达28,500平方米，由Stalprodukt开发。克拉科夫是波兰第二大办公市场，仅次于华沙，现代办公物业面积达183万平方米，占该国总供应量的14%以上。该市持续吸引租户，2025年第一季度租赁了近5.7万平方米的办公空间，在各区域市场中位居最高。持续的高需求与有限的供应相结合，促使空置率下降，目前空置率为17.6%。近53%的空间通过新协议租赁，34%通过重新谈判租赁，这是对前一年观察到的吸纳结构的精确逆转，并为本地市场提供了积极的预期。此外，扩张的高比例，占总吸纳量超过13%，是租户活动增长的另一个令人鼓舞的指标。克拉科夫的总办公空间达到1.83平方米，使这座城市在波兰地区市场中保持了领先地位。克拉科夫的租户越来越关注生态和可持续建筑。在2025年第一季度，高达71%的租赁总量涉及获得绿色认证的物业，其中48%是获得最高认证等级的建筑——BREEAM优秀和卓越，以及LEED白金。克拉科夫的租金在2025年第一季度末保持稳定，通常在每平方米每月10.00至16.00欧元之间。然而，最负盛名的建筑的租金可以显著超过这个范围的上限。与此同时，服务费用保持稳定，在每平方米每月16.00至29.00兹罗提之间。截至2025年第一季度末，克拉科夫的租赁交易面积达到近57,000平方米，与去年同期相比增长31%。这是区域城市中的最高成绩，占华沙以外市场总交易量的32%。 300 000250 000200 000150 000100 00050 0000%10%20%8.0%15.0%21.1%20.4%8,00020142015201620172024202320222021波兰办公市场f-forecast基于正在建设的方案强力城市 - 克拉科夫克拉科夫的拉紧结构克拉科夫年度新增、占用和空置率现有库存13mm²新供应(Q1 2025)m²斯武齐诺187,000平方米EUR 10-14.5波兹南67.8万平米欧元11.5-16WROCŁAW1.36平方米EUR 11-16卡托维兹77.2万平方米EUR 10-14.5- 办公库存- 空置率- 询问租金（每平方米每月）新供应吸纳空缺率m²expansions renewals owner occupied2025年 第一季度 6人力资源视角波兰的房地产市场正在经历明显的放缓，并且根据许多分析师的说法，目前的特点是相当大的不确定性。企业越来越多地认识到一系列挑战，这些挑战超出了需求刺激或一般经济状况。商界人士非常重视领导能力，他们认为这将是在潜在的市场低迷中导航的关键。根据迈克尔·佩奇（Michael Page）的专家，该行业正处于深刻的转型关键时刻，已经影响到开发公司的高管团队。继任问题正在成为与该行业客户讨论时的一个频繁关注的焦点。高达44%的波兰建筑和房地产公司可能很快将面临继承挑战。- 近年来，继任的重要性显著增长。不久前，主动寻求继任规划咨询支持的公司是罕见例外。然而，过去两年中，这类案例数量却增长了数倍。鉴于人口趋势，我们可以有信心一份由波兰佩卡奥银行最近发布的报告指出，建筑和房地产服务业是波兰经济中最重要的两个行业，这两个行业都由国内私人资本高度主导，占总行业收入的大约75%。这些行业现在面临着各种各样的挑战，不再局限于宏观经济周期。越来越多的治理问题正在浮现，特别是人口结构变化和高管层代际更替的影响。2023年，在波兰建筑和房地产行业经营的企业家中，有299,000人年龄超过50岁，其中许多人正在积极考虑权力和责任的交接。 骑士弗兰克超过4.5万名建筑和房地产行业的企业家已经超过退休年龄。假设这只是更广泛转变的开始–评论：克日什托夫·布特尼斯基，高级执行经理。他补充说，Michael Page 去年完成了四次继任过程，而仅在 2025 年第一季度，这个数字就已经被追平了。据估计，目前建筑和房地产行业中可能有高达45,000名已经达到退休年龄的企业家。其中许多人经商数十年，将传承视为公司发展的自然步骤，尽管这一步往往很复杂。尽管他们可能希望在公司内部保持影响力，但在增长期间获得的经验并不总能轻易转化为今天的市场环境，这一环境要求管理建筑和房地产服务行业收入中约有75%来自国内私人资本。需要更多动态结构，并应对高要求Z世代的员工期望。当今的商业环境要求敏捷性、活力和全新视角——并非所有高管仍具备这些特质– 布茨尼斯基观察到。 77此外，候选人还可以期待各种与绩效相关的奖金——无论是短期的还是年度的——总计可达其月薪的六倍。另一种常见且非常有效的方法来增强忠诚度和一致性，是将股权或股票期权作为长期激励结构的一部分纳入其中– 巴图尼斯基解释道。同时，从候选人的角度来看，这也是一个值得考虑的机会。市场数据显示，高管职位的平均基本工资范围为每月60,000波兰兹罗提到80,000波兰兹，上市公司中的工资通常超过100,000波兰兹。1来源：https://www.pwc.pl/pl/pdf-nf/2024/ NextGen_PL_2024_报告_波兰_继承者.pdf高层管理职位通常每月获得6万至8万波兰兹罗提的基本工资。 即使拥有悠久深厚传统的家族企业，也正向外围人士开放领导职位。一个越来越多公司被迫应对且没有确切答案的问题。情况不仅对现任所有者和创始人构成了相当大的挑战，而且还向更广泛的市场发出了强烈信号。即使在具有深厚传统的历史悠久家族企业中，也越来越愿意考虑具备适当资格并能够赢得离职领导层信任的外部候选人。重要的是要认识到，这种继承是公司面临的最关键和最复杂的招聘流程之一。幸运的是，企业所有者不必独自应对这段旅程。在Michael Page，我们丰富的经验使我们能够有效地支持客户并处理其中涉及的许多细微差别。回到核心问题——出售还是招聘？与客户的对话表明，人们越来越倾向于后者——布蒂尼斯基强调。 强城 - 克拉科夫强城 - 克拉科夫高达85%的潜在继任者没有兴趣接管家族企业。信任：成功继任的基石根据波兰银行的数据，只有20%的家族企业主报告在执行继承计划方面没有困难。相反，高达60%的人承认他们的预期继任者可能缺乏必要的领导能力。另外一种观点来自于继任者自己——67%的人认为承担领导或执行角色将是一个重大挑战1.使情况更加复杂的是，高达85%的下一代家族成员表示对接管家族企业没有兴趣，这表明他们不愿意承担领导责任。这给所有者造成了一个根本性的困境——他们应该出售企业还是招募一名合格的内部候选人来接管权？这是一个 图形设计：卡罗琳娜·乔达克-布罗兹沃夫斯卡 / 艺术总监 / 公关与营销 / Knight Frankwww.businessinmalopolska.pl出版物合作伙伴：实质性准备：米哈乌·库西，多罗塔·拉霍夫斯卡 / 研究 / 凯斯·弗兰克联系人+48 22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl报告库：联系马佐夫舍 voivodeship 企业：contact@businessinmalopolska.pl作为在波兰商业地产市场运营的最大和经验最丰富的研究团队之一，Knight Frank波兰向包括开发商、投资基金、金融机构和企业以及私人个人在内的广泛商业客户提供战略建议、预测和咨询服务。我们提供：战略咨询，根据客户特定需求量身定制的独立预测和分析，可供公众获取的市场报告和分析，以及为客户量身定制的演示文稿和市场报告。报告按季度发布，涵盖波兰主要城市和地区（华沙、克拉科夫、罗兹、波兹南、西里西亚、三城地区、弗罗茨瓦夫、卢布林、什切青）以及波兰PRS行业的所有商业市场领域（办公室、零售、工业、酒店）。我们在主要本地市场的长期存在，使我们研究团队能够深入了解影响波兰房地产市场的社会经济因素。 © KNIGHT FRANK SP. z o.o. 2025马佐夫舍中心商业区是多哥普省、马佐夫舍地区发展局和克拉科夫科技园的联合倡议，为投资者和出口商提供综合服务系统，并为企业家提供关于投资和出口活动外部融资来源的持续信息服务。资本市场 克日什托夫·齐皮乌尔 krzysztof.cipiur@pl.knightfrank.com研究 多罗塔·拉霍夫斯卡 dorota.l