2025年第四季度克拉科夫城市吸引力和写字楼市场

城市吸引力，办公楼市场，人力资源趋势 克拉科夫 已准备与……合作 城市吸引力 克拉科夫 市区327平方公里 人口810 600 人口预测1.5米 失业率2.5%(11.2025, GUS) 在fDi的《未来2025年欧洲城市与地区排名》经济潜力类别（在大城市中） 在全球创新指数2021年TOP100超大城市榜单中 人均GDPPLN130,184 获奖名称为“市级5！”以及“金色市级5！”在加速学生科学协会于2023/24版排名中的名称，代表华沙经济学院创新学院。 平均工资(总收入)PLN11.125,97(在商业领域，2025年11月，GUS) 投资激励 波兰投资区——新投资实施税收减免（从投资价值的40%到70%） 生活质量 欧洲文化之都2000 文化与娱乐 • 每年400场文化活动• 每年超过100场节日及文艺娱乐活动（包括犹太文化节、舞龙游行、电影音乐节） 学生人数131,800（2024/2025，GUS） • 超过1000座纪念碑• 超过100家博物馆和艺术画廊• 16个剧院• 12家电影院• 超过200家餐厅（2025年米其林指南收录的23家餐厅，包括2星级的Bottiglieria 1881）• 15种受欧盟法规保护的地区产品（包括奥瓦尔赞克、奥斯奇佩克、克拉科夫风格的酸汤、扎托的鲤鱼） 毕业生人数32,000（2024/2025，GUS） 大学数量17 交通 • 27条有轨电车线路和173条公交线路• 4条快速通勤铁路线路• 317公里自行车道• 克拉科夫-巴尔切机场一年处理的旅客量为11万人次 机场 - 到市中心距离11千米 基础设施 1.83平方米的现代办公空间190家酒店，共计23,000间客房（包括16家五星级酒店）现代化的会议和娱乐基础设施（包括可容纳5,200人的ICE克拉科夫会议中心，以及可容纳24,000人的塔乌罗恩竞技场克拉科夫） 机场 - 旅客数量13.2米(2025) 自然环境 • 75个公园，43个口袋公园• 21个社区花园• 30公顷的花草草地• 1590公顷的森林• 城市居民80%可在5分钟内到达绿地 BSS领域 - 中心数量 312(ABSL 2025) 绿色区域50,4%of the cities area 自行车道317千米 BSS部门 - 就业人数107,800(ABSL 2025) 城市区域 办公楼市场 克拉科夫 Q1-Q4 2025Q1-Q4 2025 克拉科夫仍然是波兰最大的区域办公楼市场，总库存量为184万平方米，占全国办公楼供应总量的14%以上。该城市受到租户的高度关注，2025年租赁面积近27万平方米，创市场历史新高。高需求和供应有限导致空置率下降。 现有库存1.84米sqm 建设中供应59,000平方米 供应 Krakow的办公空间总面积达到1.84平方米，继续保持该城市在波兰区域性市场中的领先地位。2025年，市场交付了近1.2万平方米的现代办公空间，为过去二十多年来的最低水平。已完工的建筑有Stella Office和Kamienica Krakow。 空置率18.4% 新供应12,000平方米 目前，59000平方米的办公空间正在建设中，并将在未来几年逐步交付。正在建设的最大项目是TischneraGreen Park，由Stalprodukt开发，办公面积为24000平方米，预计于2027年底完工。 拾取 克拉科夫继续保持波兰最具吸引力的区域市场地位。到2025年，租赁面积达到近27万平方米，创市场历史新高，在所有区域城市中最大，占所有区域城市租赁总面积的35%。仅第四季度，租赁面积就接近6.6万平方米。 Krakow的共享办公运营商 克拉克夫办公市场重新谈判份额继续呈现近年来的上涨趋势。这在分析期间签署的最大的协议结构中得到了证实，其中20笔最大交易中有17笔涉及现有合同的续签。到2025年底，重新谈判占交易量的63%，新租赁占31%，扩张仅占6%。 在办公室 | 商务链接 | Chilliflex | CitySpace | Regus | Loftmill | 集聚式办公室| 雇员镇 与此同时，租户越来越倾向于选择环保和可持续的建筑。到2025年底，85%的总租赁量集中在拥有绿色认证的建筑中，其中45%的空间位于获得最高评级的项目，例如BREEAM卓越和杰出，以及LEED白金级。 标准新建建筑租赁条款 空置率 服务费平方米/月16.00-29.00 克拉克夫的空置率持续下降趋势，至2025年第四季度末达到18.4%。这比上一季度下降了0.2个百分点，比去年同期下降了0.6个百分点。鉴于强劲的需求和2026年完工的相对较少的在建空间，我们预计未来几个季度空置率将继续下降。 免租期1-1.75月份对于每一个合同年度 租金 到2025年底，克拉科夫现代办公楼的需求租金保持稳定，通常在每平方米10至18欧元之间，最负盛名的物业超过了这个范围的最高值。物业管理费也保持稳定，根据建筑标准和提供的服务范围，在每平方米16至29波兰兹罗提之间不等。 装修预算欧元/平方米380.00-500.00 波兰写字楼市场 人力资源视角 迈克尔·佩奇“2026年薪酬指南”：随着可再生能源和海上项目推动，波兰能源劳动市场加速发展 充满活力的转型正在明显重塑波兰劳动力市场的格局。根据招聘公司Michael Page发布的《2026年薪酬指南》，能源行业的薪酬增长正在稳定；然而，对高素质专业人才的需求，尤其是在可再生能源、能源存储和海上项目方面，仍然非常强劲。这仍然是一个由候选人主导的市场，但主要是针对具有独特技术专长和证明项目经验的个人。 能源部门的快速发展，尤其是可再生能源的快速发展，迫使雇主寻求具有越来越广泛和专业技能的候选人。工程师需求最高，包括安装设计师、电网连接专家、自动化工程师和SCADA专家，他们在华沙的工资通常在约PLN 14,000-15,000（毛工资）到PLN 19,000-21,000（高级职位）。根据Michael Page的《2026年薪酬指南》，电网经理也受到高度重视。由于他们在连接过程中的关键角色，他们的薪酬预期将超过PLN 20,000，顶尖薪酬达到PLN 35,000。开发人员和以项目为导向的职位也逐渐受到重视。负责为可再生能源投资获取土地的土地收购经理平均收入约为PLN 16,000，有经验的专业人士可达PLN 18,000。风力项目负责人和可再生能源项目管理者收入在PLN 19,000至25,000之间，而离岸项目角色 commanding 显著更高的价格，平均PLN 31,000。 立即投身项目。因此，他们愿意为经验丰富的专家支付高额费用。我们之前在光伏行业中观察到同样的动态，当时专家稀缺，市场对他们的回报非常丰厚。”增加了Antoni Komsta。 上限达到34,000 PLN。分析能力也越来越受到重视：能源市场分析经理和能源数据专家的薪资在18,000至20,000 PLN之间，支持公司在预测和优化能源生产和需求方面。 开始调整他们的课程以适应能源转型，许多课程仍依赖过时的技术。Antoni Komsta 说。 欧盟气候法规正在加速能源转型，创造新的投资机会并产生额外就业。与此同时，专业人才短缺意味着一些项目在外国公司的支持下进行实施。能源转型因此既是机遇也是风险。那些保持开放心态，愿意发展并获得新能力的人将从中受益。对于那些陷入旧模式且抗拒学习的人来说，转型可能对其在劳动力市场中的位置构成风险。Komsta emphasizes. 软技能和福利的重要性日益凸显，因为工资增长放缓 工资稳定，但顶尖专家仍制定规则 在薪资水平已经很高的情况下，雇主们不仅在薪酬上竞争人才，还通过全面的福利方案来竞争。候选人非常重视灵活的工作模式、工作与生活的平衡以及额外的福利。为此，公司提供了环保交通补贴、安装家庭可再生能源系统的支持以及广泛的发展计划。 Michael Page的《2026年薪酬指南》显示，可再生能源行业的薪酬稳定明显。几年前，市场经历了工资的快速增长，几乎所有专业人士都可以期待大幅度的加薪。如今，薪酬水平正在趋于平稳，企业越来越重视经验和具体的技能，而不仅仅是潜力。Antoni Komsta，迈克页公司首席顾问指出。 一个由候选人主导的市场——但并非人人如此 教育落后于能源转型 能源领域仍然是人才主导的市场，尤其是对于拥有独特技术和项目经验的个人而言。对于经验较少的候选人，竞争正在加剧，招聘流程变得更加具有选择性。对于像变电站工程师或电力工程专家这类高度专业化的角色，招聘可能需要几个月时间，通常以经过仔细匹配的候选人数目有限的短名单结束。 Michael Page专家指出，该行业的关键挑战之一是教育系统未能跟上能源转型步伐而导致的技能差距。波兰教育与劳动力市场未能跟上可再生能源，尤其是离岸能源的快速发展。在三大城市和什切青之外，很难找到真正为学生准备这个领域工作的大学。技术大学仅仅 就业机会仍然丰富，但主要针对既有项目开发又具备执行经验的候选人。招募离岸风电专家尤其具有挑战性，因为具有相关经验的专业人士池子仍然非常有限。 企业开发离岸项目时，往往缺乏时间进行漫长的入职流程，需要能够快速上岗的候选人。 联系人 +48 22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl 研究 Dorota Lachowska dorota.lachowska@pl.knightfrank.com 估值与咨询 Małgorzata Krzystek malgorzata.krzystek@pl.knightfrank.com 商业代理 - 卡托维茨 伊沃娜·卡拉加 iwona.kalaga@pl.knightfrank.com 战略咨询 EMEA Marta Sobieszczak marta.sobieszczak@pl.knightfrank.com CEO查尔斯·泰勒 charles.taylor@pl.knightfrank.com 资本市场克日什托夫·齐普尤尔krzysztof.cipiur@pl.knightfrank.com 工业代理 Przemysław Piętak przemyslaw.pietak@pl.knightfrank.com 作为在波兰商业地产市场运营的最大和最有经验的研发团队之一，Knight Frank Poland为包括开发商、投资基金、金融机构和私人个人在内的广泛商业客户提供战略咨询、预测和咨询服务。我们提供： 战略咨询，针对客户特定需求的独立预测和分析，公开市场报告和分析，为客户定制的演示文稿和市场报告。 报告按季度编制，涵盖波兰主要城市和地区（华沙、克拉科夫、罗兹、波兹南、西里西亚、三国、弗罗茨瓦夫、卢布林、什切青）的商业市场（写字楼、零售、工业、酒店）以及波兰PRS行业。长期在主要本地市场中的存在使我们的研究团队能够深入研究影响波兰房地产市场的社会经济因素。 报告库： © Knight Frank SP. z o.o. 2026 本报告仅用于提供一般信息，不得以此作为任何依据。尽管本报告在准备信息、分析、观点和预测时采用了高标准，但Knight Frank对由此产生的任何损失或损害不承担任何责任或义务。作为一般报告，本材料不一定代表KnightFrank对特定物业或项目的观点。未经Knight Frank事先书面批准，不得全部或部分复制本报告，包括其形式和内容。 实质性准备：Michał Kusy / 研究 / 第一太平戴维斯 图形设计：Karolina Chodak-Brzozowska / 艺术总监 / 公关与营销 / 第一太平戴维斯 联系方式： 安东尼·科姆斯塔Principal Consultant, Engineeringantonikomsta@michaelpag