香港及中国大陆房地产每日资讯：新闻研究重点与观点

HK & 大陆郭麗珊*刘 Raymond*,CFAOliver Yu*汇丰环球研究播客倾听我们的见解分析师，亚洲房地产和综合企业香港上海银行有限公司 raymond.w.m.liu@hsbc.com.hk +852 2996 6743亚洲房地产及香港股权研究负责人香港上海银行有限公司 michellekwok@hsbc.com.hk +852 29966918Stephen Wang*, CFA分析师，亚洲房地产香港上海滙豐銀行有限公司 stephen.wang@hsbc.com.hk +8522284 1675报告发行方：香港上海汇丰银行有限公司分析师，亚洲房地产香港上海汇丰银行有限公司 oliver.y.o.x.yu@hsbc.com.hk +8522288 2050受雇于汇丰证券（美国）公司非美国附属机构，且未根据FINRA法规注册/合格。童宇*关联广州查看汇丰环球研究：https://www.research.hsbc.com股票房地产 ◆◆ 了解更多 香港世茂集团计划发行2.5亿至3亿美元离岸债券新闻摘要在亨利有28个单元即将推出中国大陆中央线租赁指数2025年5月同比上涨1.32%万客在武汉以4.69亿元人民币收购一块地138台设备将在深水平台启动关 di án：Seazen集团计划发行2.5亿至3亿美元离岸债券。如果成功，发行将展现POE开发商海外融资渠道的恢复。HKEJ/HKET：HLD宣布将于周六（6月14日）推出28个单位供The Henley at Kai Tak出售。该批单位包括2个开间单位和26个一居室单位，平均售价为港币20,793元/平方英尺（折扣后）。在过去的两次销售安排中，The Henley已售出114个单位，现金回收金额达港币9.4亿。HKEJ/HKET：新世界发展、帝盛集团、信和置业、怡和置业以及港铁公司宣布，将于星期六（6月14日）在其合发展项目深水埗海悦尖沙咀（总：447套单位）通过价目表进行首批发售，共138套单位。至今发展商已收到约3,000个认购意向，显示近乎21倍的超购。HKET/Centaline:Centaline租房指数（CRI），反映住宅单位租金走势，2025年5月录得125.38点，环比上升1.32%，并创下自2019年9月以来的新高。Centaline评论称，随着旺季来临，租金需求强劲，该指数预计将超过2018年8月的历史高点128.01点。关防：近期获得深铁集团3亿元人民币贷款以偿还债务的万科，与当地国企共同以4.69亿元人民币（每平方米6,966元人民币）的保留价竞得武汉一块土地，各持股50%。该地块位于武汉经济技术开发区，总建筑面积67,300平方米，交通便利，靠近学校、医院和大型购物中心。2025年新增发行的政府特种债券用于土地储备超过1000亿元人民币菜鸟：截至6月10日，2025年新增土地储备政府专项债券规模已达1080亿元人民币，涉及442个项目、24只债券，占今年已发行政府专项债券总额的7.8%。青岛扩大公积金预付购房款提取至二级市场管辖区：青岛宣布了新的养老金措施，将购房首付的基金提取范围扩大到二手房，此前仅限于新房和廉租房。此外，新措施还允许提取用于住宅电梯安装或升级的资金。深圳及其他五城市允许相互认可住房公积金贷款关於：广东、深圳、珠海、汕头、江门、潮州和揭阳六个城市签署合作协议，促进住房公积金发展。协议内容包括推动城市间公积金一体化服务，以及互认跨市公积金贷款，以支持劳动力流动和跨市购房。 估值视角估值摘要：香港及中国大陆开发商、房地产投资信托基金和房东（截至上一个市场收盘）公司香港房产CK资产中电华通恒隆地产亨德森 Lands香港地產 (美元)HysanJardine Matheson科瑞地产港铁公司新世界发展中华大地太古地产Swire PacificSwire Properties码头控股码头REICreits & 信托*冠军不动产投资信托基金福盈地产信托链接REIT物业管理服务A-Living Services**中国海外房产混合CR国家花园服务格林镇服务山姆服务Sunac服务房产中介服务KE Holdings (Beike) (美元)大陆房产敏捷团队C&D国际中国海外置业中资地产中国万客CIFI Holdings国贸中国金茂格林镇中国长福集团石桥国际广场深圳投资Yanlord (SGD)月秀地产酒店，餐厅及休闲爱彼迎 (美元)*'核心PE' 指的是PE/分销（x）,'收益率' 指的是DPU收益率,'净债务/权益' 指的是总债务/总资产 **自2018年2月9日上市以来 来源：彭博，汇丰估计 4-70%-65%-60%-55%-50%-45%-40%-35%-30%-25%-20%2010-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%中国大陆NAV折扣表 – 开发者香港来源：LSEG数据流，汇丰银行估计注意：COLI、CRL、万科、绿城、越秀和C&D国际的平均NAV折扣来源：彭博社，恒生银行估计 2468101214来源：LSEG数据流，汇丰银行估计向前市盈率（x）– SOE开发者04-10 04-12 04-14 04-16 04-18 04-20 04-22 04-2412M前市盈率均值注意： COLI、CRL、万科、绿城、越秀、C&D国际和龙眼的平均前向市盈率基于彭博共识。来源：彭博，恒生银行 201020112012201320142015201620172018%到净资产价值均值 0.00.51.01.52.02.53.0201020112012201320142015201620172018来源：LSEG数据流，汇丰银行估计尾部PB（x）均值注意：基于月度数据，COLI、CRL、万科、绿城、越秀和C&D国际的平均 trailing PB。来源：彭博，汇丰估计 股价表现港/内地房产 – 股价表现香港房产CK资产中电华通恒隆地产亨德森 Lands香港地產 (美元)HysanJardine Matheson科瑞地产港铁公司新世界发展中华大地太古地产Swire Pacific斯威士地产有限公司码头REIC码头控股简单平均REITs冠军不动产投资信托基金福盈地产信托链接REIT物业管理服务A-生活服务中国海外房产混合CR国家花园服务格林镇服务山姆服务Sunac服务房产中介服务KE控股（北凯）大陆房产敏捷团队C&D国际中国海外置业中资地产中国万客CIFI Holdings国贸中国金茂Green Town长福集团石桥国际广场SZ投资Yanlord (SGD)月秀地产简单平均酒店、餐厅和休闲爱彼迎来源：彭博，汇丰 7090110130150170190210201020112012201313%15%17%20%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000201120122013-1,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000每周新房销售——30个重点城市百城领先指数中国大陆关键行业指标前 15 名开发商的市场份额*来源：中原地产，汇丰香港人民币前十五 (左半场)'000 平方米12月10日12月11日12月12日12月13日*排名前15位的房地产销售价值开发商 来源：CRIC、NBS、汇丰注意：包含4个一线城市、13个二线城市和13个三线城市。来源：Wind、汇丰 7%8%9%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5002011201205101520253035来源：CRIC，汇丰来源：中环，汇丰前五名开发商的市场份额*存货周转月份 - 80个城市RMBb前五名（左半边）12月24日月80个城市一级T3*按物业销售额排名的前五名开发商 来源：CRIC、NBS、汇丰01-12 03-13 07-15 09-1611月10日5月14日 股票：股票评级和财务分析的依据上下差是指目标价格与股票价格之间的百分比差异。信息披露附录分析师认证自2015年3月23日起，汇丰银行根据以下标准对评级进行了分配：重要披露在此之前，汇丰银行的评级结构是按照以下标准应用的：目标价基于分析师对股票实际当前价值的评估，尽管我们预计市场价要反映这一点需要六至十二个月。当目标价高于当前股价20%以上时，该股票将被分类为买入；当其高于当前股价5%至20%之间时，该股票可能被分类为买入或持有；当其介于当前股价下方5%至上方5%之间时，该股票将被分类为持有；当其介于当前股价下方5%至20%之间时，该股票可能被分类为持有或减持；当其低于当前股价20%以上时，该股票将被分类为减持。汇丰银行及其附属机构，包括本报告的发行人（“汇丰银行”）认为，投资者购买或出售股票的决定应取决于其具体情况，例如投资者的现有持股、风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在进行投资决策时应运用不同的纪律和投资期限。评级不应单独使用或依赖作为投资建议。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级体系来描述他们的推荐，因此投资者应仔细阅读每个研究报告中所使用的评级的定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，而不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。*某股票被归类为波动性股票，如果其历史波动率超过40%，如果其上市时间不足12个月（除非它所在的行业或领域波动性较低）或者如果分析师预期波动性将显著。然而，我们没有考虑为波动性股票的股票实际上也可能以这种方式表现出行为。历史波动率被定义为过去一个月的日365天移动平均波动率的平均值。然而，为了避免频繁地误导性地更改评级，因此波动率必须在40%基准的任何方向上移动2.5个百分点点，才能改变股票的状态。对于每只股票，我们根据该股票其国内市场或，根据我们的策略团队确定的地区市场所设定的股本成本来设定一个预期的回报率。股票的目标价代表了分析师预期的股票在未来12个月内的价值。表现预期周期为12个月。要被归类为“增持”，该股票的潜在回报率，即当前股价与目标价之间的百分比差值（包括当指示时预测的股息收益率），必须在未来12个月内超过预期回报率至少5个百分点（对于被归类为“波动*”的股票则为10个百分点）。要被归类为“减持”，该股票预期在未来12个月内表现低于预期回报率至少5个百分点（对于被归类为“波动*”的股票则为10个百分点）。介于这些区间的股票被归类为“中性”。以下负责本报告的分析师、经济学家或策略师，包括任何作为报告部分章节作者出现姓名的分析师，以及任何在部分估值中作为子公司负责分析师命名的分析师，保证对于标的证券或发行人的意见，其在其中被列名为作者的部分中所表达的观点或预测，以及在此处表达的其他观点或预测，包括研究报告中封底所表达的观点，准确反映了其个人观点，并且其部分薪酬未、正在或将来与本研究报告中包含的具体建议或观点直接或间接相关：Michelle Kwok、Raymond Liu（CFA）、Oliver Yu和Stephen Wang（CFA）在我们进行任何“实质性变更”（涵盖的启动或恢复、目标价格或估计的变化）时，我们的评级会针对这些区间进行重新校准。 7 8无论何时，或以何种时间范围，本分析的更新何时发布尚未确定。www.research.hsbc.com/A/披露 所有其他客户：额外披露截至2025年3月31日，花旗银行发布的所有独立评级分布情况如下：长期投资机会的评级分布1 本报告日期为2025年6月11日。2 本报告中包含的所有市场数据均截至2025年6月10日收盘，除非报告中另有日期和/或具体时间说明。对于本报告中所提及的任何公司的披露，请参阅该公司最新发布的报告www.hsbcnet.com/studyavailable at汇丰私人银行客户如有关于其他研究报告的问题，应联系其客户关系经理。若需了解用于制作本报告的专有模型的更多信息，请联系撰写分析师。对于汇丰银行发布的非独立评级分布，请参见可在以下网址获取的披露页面http://www.hsbcnet.co