香港及中国大陆房地产每日资讯：新闻研究重点及观点

香港 & 中国大陆Stephen Wang*, CFA郭麗珊*刘雷蒙d*, CFAOliver Yu*汇丰全球研究播客聆听我们的见解分析师，亚洲房地产和综合企业香港上海汇丰银行有限公司 raymond.w.m.liu@hsbc.com.hk +852 2996 6743亚洲房地产及香港研究所负责人香港上海汇丰银行有限公司 michellekwok@hsbc.com.hk +8522996 6918分析师，亚洲房地产香港上海银行有限公司 stephen.wang@hsbc.com.hk +852 2284 1675报告发行方：香港上海銀行有限公司分析师，亚洲房地产香港上海銀行有限公司 oliver.y.o.x.yu@hsbc.com.hk +852 22882050受雇于汇丰证券（美国）公司的一个非美国附属机构，并且根据FINRA法规未注册/合格。童宇*关联广州查看 HSBC 全球研究：https://www.research.hsbc.com股票房地产 了解更多 ◆◆◆◆ 中国大陆香港上周二级市场上“35大”庄园共记录了87笔交易新闻摘要第二阶段勒蒙特发布第四份价目表广州将限制新房能效比龙光的5月合约销售额环比增长26%，同比减少26%，至人民币65亿元深圳允许提取住房公积金用于购房首付款CCL指数上涨0.3%（周比），至136.59ppt江苏省推广安置房购买券公司公告：龙湖五月实现合同销售额65亿元人民币，环比增长26%，同比下降26%。合同销售毛面积达49.2万平方米，环比增长19%，同比下降28%。当月平均售价（ASP）增长6%（环比）和4%（同比），达到每平方米13150元人民币。此外，集团五月份的经常性收入达110亿元人民币，同比增长3%。关档：6月6日，江苏省政府宣布将重建设56,000个城镇村单位，并通过发放购房券鼓励搬迁安置中的房屋升级。Cailianshe：近期为刺激消费的新措施中，深圳当局现允许一次性提取养老金用于购房首付。同时，在深圳无房且计划提取养老金用于租赁住房的养老金缴纳者及其家庭成员，可在2025年11月1日至2027年11月1日期间提取月缴存额的80%（此前为65%）。Centaline/HKEJ: Centaline物业的CCL指数，追踪香港二手房价格，上周环比上涨0.3%至136.59点，连续九周徘徊在136点水平左右。Centaline评论称，近期新盘以折扣价推出给二手房价格带来压力。Centaline预计短期内房价尚未触底，估计CCL指数可能在2025年第二季度跌至133点，较当前水平下跌1.91%。关渡：广州市计划发布新的住宅项目建设标准，适用于标准发布后获得施工许可证的项目。政府将规定卧室的最小尺寸，并规范转角窗和花坛的使用以扩大卧室面积，从而将容积率有可能降至100%以下。HKET/HKEJ：万科宣布其第四价新价单，在太古城莱蒙推出69个单位（总数：682个），单位面积为301-474平方英尺，折扣后每单位售价为350万至560万港币，或每平方英尺10,157至12,954港币。发展商计划本周二（5月10日）推出新一轮销售安排，其中将通过新价单出售172个单位，另通过招标出售26个单位。HKEJ/HKET：根据美林的数据，在过去一周（6月2日至6月8日）的二手市场，“35个最受欢迎的住宅区”中发生了87笔住宅购买，环比上升31.8%，达到10周新高。美林评论称，较低的HIBOR鼓励了购房者入市，刺激了二手交易量的提升。 中国金茂5月合同销售额环比增长78%，同比增长72%，达120亿元人民币公司公告：中国金茂5月份合同销售额达120亿元人民币，环比增长78%，同比增长72%。合同销售额面积达51.7687万平方米，环比增长75%，同比增长59%。当月ASP（平均销售价格）环比增长1%，同比增长9%，达到每平方米21,767元人民币。2025年5月累计，公司合同销售额达380亿元人民币，同比增长21%。 3 4估值视角估值摘要：香港及中国大陆开发商、房地产投资信托基金和地主（截至上一次市场收盘）公司香港房产CK资产和记黄埔恒隆地产亨德森集团香格里大酒店（美元）Hysan颠地文咸科威地产港铁公司新世界发展中华大地香江集团地产斯威士太平洋斯威士地产码头控股码头REICREITs & 信托*冠军房地产信托财富REIT链接REIT物业管理服务A-生活服务**中国海外房产CR混合c国家花园服务格林镇服务石桥服务Sunac服务房产经纪服务KE控股（贝克）(美元)中国大陆房产敏捷团队C&D国际中国海外置业中国资源地产中国万客CIFI Holdings国家花园中国金茂绿色小镇 中国龙湖集团世茂地产深圳投资伊诺德（新加坡元）月秀地产酒店、餐厅和休闲爱彼迎(美元)*'核心PE' 指的是 PE/分销（x），'收益率' 指的是 DPU 收益率，而 '净债务/权益' 指的是总债务/总资产 **自2018 年 2 月 9 日上市以来 来源：彭博，汇丰估计 -70%-65%-60%-55%-50%-45%-40%-35%-30%-25%-20%2010-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%中国大陆NAV折扣图 – 开发者香港注意：COLI、CRL、万科、绿城、越秀和C&D国际的平均NAV折扣来源：彭博，汇丰估计 2468101214前市盈率（x）– SOE 开发者04-10 04-12 04-14 04-16 04-18 04-20 04-22 04-2412M前市盈率均值注意： COLI、CRL、万科、绿城、越秀、C&D国际和隆基的市盈率平均值基于彭博一致预期。来源：彭博，汇丰 201020112012201320142015201620172018%到净值均值 注意：COLI、CRL、万客、绿城、越秀以及C&D国际的平均月末PB值基于月度数据。来源：彭博社，汇丰银行估计 6股价表现香港/中国大陆房产 – 股价表现香港房产CK资产和记黄埔恒隆地产亨德森集团香格里大酒店（美元）Hysan颠地文咸科威地产港铁公司新世界发展中华大地香江集团地产斯威士太平洋Swire Properties Ltd码头REIC码头控股简单平均数REITs冠军房地产信托财富REIT链接REIT物业管理服务A-Living Services中国海外房产CR混合c国家花园服务格林镇服务石桥服务Sunac服务房产经纪服务凯 holdings（贝克）中国大陆房产敏捷团队C&D国际中国海外置业中国资源地产中国万客CIFI Holdings国家花园中国金茂格林镇龙湖集团世茂地产SZ投资伊诺德（新加坡元）月秀地产简单平均数酒店，餐厅 & 休闲爱彼迎源：彭博，汇丰 7090110130150170190210201020112012201313%15%17%20%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000201120122013-1,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000每周新房销售量 - 30个主要城市Centa-City领先指数 (CCL)中国大陆关键行业指标前15名开发商的市场份额*源：中原地产，汇丰银行香港人民币前十五（左半边）'000平方米12月10日12月11日12月Dec12月13日*销售额排名前15的开发商 来源：CRIC、NBS、汇丰注意：包括4个一线城市、13个二线城市和13个三线城市。来源：wind，汇丰 7%8%9%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5002011201205101520253035来源：CRIC，汇丰来源：中环，汇丰前五名开发商的市场份额*库存周转月数 - 80个城市RMBb前五名 (LHS)12月24日月80座城市一级三级*按物业销售额排名的前五名开发企业 源：CRIC，NBS，汇丰01-12 03-13 07-15 09-1611月10日5月14日 8股票：股票评级和财务分析基础上下差是指目标价格与股票价格之间的百分比差异。披露附录分析师认证自2015年3月23日起，汇丰银行已根据以下标准评定等级：重要披露在此之前，汇丰银行的评级结构是按照以下标准应用的：目标价格基于分析师对该股票实际当前价值的评估，尽管我们预计市场价格需要六到十二个月才能反映这一点。当目标价格高于当前股价20%以上时，该股票将被归类为买入；当其高于当前股价5%至20%时，该股票可能被归类为买入或持有；当其在当前股价的5%以下和5%以上之间时，该股票将被归类为持有；当其在当前股价的5%至20%以下时，该股票可能被归类为持有或减持；当其低于当前股价20%以上时，该股票将被归类为减持。汇丰银行及其附属机构，包括本报告的发行人（“汇丰”）认为，投资者买卖股票的决定应基于个人情况，如投资者现有的持股、风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决策时运用各种纪律和投资期限。评级不应单独使用或依赖作为投资建议。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级体系来描述他们的建议，因此投资者应仔细阅读每个研究报告中所使用的评级的定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，而不仅从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据更完整的信息。*一只股票被归类为波动性股票，如果其历史波动率已超过40%，如果该股票上市时间不足12个月（除非它处于波动性较低的行业或部门）或者如果分析师预期波动性很大。然而，我们未考虑为波动性股票的，实际上也可能采取了这种行为。历史波动率被定义为过去一个月的每日365天移动平均波动率的平均值。但是为了避免频繁变化评级误导，波动率必须向40%基准点移动2.5个百分点，股票的状态才会改变。对于每一支股票，我们根据该股票的国内市场或，根据我们的策略团队确定的地区市场设定的权益成本来计算要求的回报率。股票的目标价格代表分析师预期该股票在我们业绩展望期内达到的价值。业绩展望期为12个月。要被归类为增持，该股票的潜在回报率，即当前股价与目标价格之间的百分比差值（在标明时包括预测的股息收益率），必须在接下来的12个月内（或对于被归类为波动*的股票为10个百分点）至少超过要求的回报率5个百分点。要被归类为减持，该股票预期在接下来的12个月内（或对于被归类为波动*的股票为10个百分点）将至少低于其要求的回报率5个百分点。介于这些区间的股票被归类为中性。以下分析师（们）、经济学家（们）或策略师（们）主要负责本报告，包括任何作为报告某部分或某几部分作者出现的分析师（们）以及任何作为子公司覆盖分析师（们）而出现在分拆估值的分析师（们），证明其对所涉证券（或发行人）的意见（或意见），在其被指名为作者的部分中表达的任何观点或预测，以及在此处表达的任何其他观点或预测，包括研究报告封底表达的任何观点，准确反映了其个人观点，且其部分或全部薪酬未直接或间接与本研究报告所包含的具体推荐（或观点）相关：黄美仪、刘志明（持CFA资格）、余奥利弗和王国 Stephen（持CFA资格）我们的评级会在发生任何\"实质性变动\"（启动或恢复覆盖、目标价格或估计变更）时，针对这些区间进行重新校准。 无论何时，或以何种时间框架，本分析更新的发布时间均未预先确定。www.research.hsbc.com/A/披露所有其他客户：补充披露截至2025年3月31日，汇丰银行发布的所有独立评级分布情况如下：长期投资机会的评级分布1 本报告日期为2025年6月10日。本报告中包含的所有市场数据截至2025年6月9日收盘，除非报告中另有日期和/或具体时间 указан。对于本报告中提到的任何公司的披露，请参阅该公司最新发布的报告www.hsbcnet.com/research可在hsbc 私人银行客户如有其他研究报告相关疑问，应联系其客户关系经理。欲了解本报告所采用的专有模型详情，请联系撰写分析师。对于汇丰银行发布的非独立评级分布情况，请参阅可在以下页面获取的披露页面http://www.hsbcnet.com/gb