香港及中国大陆房地产每日资讯：新闻研究重点与观点

HK&mainlandChina 股票房地产 研究重点与对新闻的看法 每日港股与内地房地产 今日亮点 香港 ◆中央租赁指数3月份同比持平 ◆CSI上升1.14个基点，本周为46.75个基点 ◆永泰地产发布了其UNI住宅的第二个价格表 中国大陆 ◆杭州发布2025年土地供应计划 ◆北京在海淀区售出一处住宅用地，售价为45亿元人民币 ◆天津以23亿人民币出售两个地块 ◆上海中心公园实现总销售额超过100亿元人民币 2025年5月22日 KwokMichelle* 亚洲房地产及香港股权研究负责人 香港上海銀行有限公司michellekwok@hsbc.com.hk+8522996 6918 刘Raymond*,CFA 分析师，亚洲房地产和综合企业 香港上海汇丰银行有限公司raymond.w.m.liu@hsbc.com.hk+8 5229966743 OliverYu* 分析师，亚洲房地产 香港上海銀行有限公司oliver.y.o.x.yu@hsbc.com.hk+8522288 2050 StephenWang*,CFA分析师，亚洲房地产 香港上海汇丰银行有限公司stephen.wang@hsbc.com.hk+852 22841675 童宇*联合 广州 受雇于汇丰证券（美国）公司非美国附属机构，且未根据FINRA法规注册/获得资格。 汇丰环球研究播客 听听我们的见解 了解更多 披露与免责声明 本报告须与披露附录中的披露声明和分析师资质证明一起阅读，并须与构成其一部分的免责声明一起阅读。 报告发行方:香港上海汇丰银行有限公司 查看汇丰环球研究： https://www.research.hsbc.com 新闻摘要 香港 中央租赁指数3月份同比持平 香港置地/中原：中原租金指数（CRI）回报，反映住宅单位租金回报趋势，三月环比持平为3.50%，接近13年新高。中原评论称，市场预期第三季度利率将继续下降，CRI回报与按揭利率✁差距将进一步扩大。 CSI上升1.14个基点，本周为46.75个基点 CENTRALINE/HKET：反映CENTRALINE房产中介对香港房产价格预期✁CENTA-销售员指数，本周上升了1.14个百分点至46.75个百分点（上周为45.61个百分点）。CENTRALINE表示，随着中美紧张局势缓和以及按揭利率降至3%以下，市场情绪显著改善。如果CSI上升至50个百分点以上，则表明房价可能触底。 永泰地产发布了其UNI住宅✁第二个价格表 HKEJ/HKET：盈地产宣布其第2期价格表，为沙田✁UNIResidence（总240个单位）✁24个单位定价。推出✁单位售价为HKD4.1-6.9百万或HKD14,364-17,543每平方英尺，折扣最高达20%。该项目预计将于2026年9月正式交付买家。 中国大陆 杭州发布2025年土地供应计划 关岛：杭州当局宣布2025年计划供地总量为3338公顷（较2024年下降17%）。具体而言，住宅用地为521公顷（较2024年下降35%），占供应总量✁16%，其中城市住宅用地供应量为517公顷。 北京在海淀区售出一处住宅用地，售价为45亿元人民币 关务：5月20日，北京以41亿元人民币✁保留价拍卖了海淀区内一块住宅用地。经过98轮竞拍，该地块由保利与北京建工联合以45亿元人民币夺标，折合每平方米78,418元，较保留价溢价12%。作为班bipo村改造项目✁一部分，由于临近空军机场，该地块实行15米高度限制，该项目仅允许建设5层楼，容积率最高可达1.6。 天津以23亿人民币出售两个地块 观澜：天津出售两块土地，面积共计10.2万平方米，总价23亿人民币。一块位于滨海新区，被苏州鸿都房地产以2.64亿元人民币收购，每平方米5526人民币，溢价9%，超过保留价。另一块位于南开区，被山西建设投资以保留价21亿元人民币收购，每平方米14996人民币。 上海中心公园实现总销售额超过100亿元人民币 《文件》：在上海市黄浦区中央公园✁第一期销售中，全部64套单位售罄，认购倍数达1.7倍。这批房源包括三至五居室✁300-350平方米户型以及两处642平方米和1,010平方米✁别墅，平均售价为每平方米18.5万元人民币。在第三期销售中，销售额达40亿元人民币，项目累计销售额已达110亿元人民币，使其成为 2025年首个销售额突破10亿元人民币✁豪宅项目。 估值角度 估值摘要：香港及中国大陆开发商、房地产投资信托基金和地主（截至上一个市场收盘） 分享目标市场3个月估计当前PB净资产债务/彭博汇丰价格价格上限ADTV净资产值（派息）/溢价核心市盈率（x）(%)(x)股权(%) 香港房产CK资产 1113HK 持有32.9533.0014.731.3 86.8 (62) 9.9 9.4 8.5 5.3 0.3 4 中电华通 1HK 购买45.4053.0022.2111.5123.4 (63) 8.3 8.0 6.8 6.7 0.3 20 恒隆地产101hk买入6.279.503.8 10.9 21.3 (71) 9.4 7.1 6.5 8.3 0.2 33 亨德森Lands12hk持有24.7524.6015.318.6 51.2 (52) 12.3 13.0 12.4 7.3 0.4 42 香格里拉(美元) HKLSP 买5.25 6.00 11.5 15.5 10.0 (48) 28.3 17.4 14.1 4.4 0.4 17 Hysan 14HK 购买12.9818.40 1.7 3.4 52.7 (75) 6.8 6.8 6.7 8.3 0.2 31 JardineMatheson JMSP 买入46.4646.2013.712.1 62.4 (26) 8.9 7.8 7.4 4.8 0.5 29 科瑞地产 683HK 买19.6622.10 3.6 6.5 42.4 (54) 11.1 6.8 6.8 6.9 0.3 42 港铁公司 66hk 持有27.9527.0022.221.4 32.1 (13) 9.9 11.2 10.8 4.7 0.9 22 新世界发展17HK减少4.513.581.4 12.9 25.6 (82) (0.7) (12.9) 8.9 4.4 0.1 72 中华大地 83HK 买入8.1510.90 9.5 8.9 22.7 (64)13.212.311.87.10.4净现金 太阳城地产 16HK 买入82.35109.60 30.542.1185.8 (56)11.09.28.64.60.418 斯威士太平洋 19HK购买68.9073.6010.814.7103.7 (34) 10.9 8.8 8.3 4.9 0.4 24 中华置地 1972HK买17.1419.5012.6 7.9 43.4 (61) 14.8 13.2 12.7 6.4 0.4 16 码头控股 4HK持有20.2519.907.9 3.7 43.2 (53) 22.1 16.3 17.1 2.0 0.4 5 码头REIC 1997HK购入19.5430.007.6 10.4 53.6 (64) 9.7 9.2 8.6 6.3 0.3 18 REITs&trusts*冠军房地产信托 2778HK减少2.061.741.6 0.8 1.8 18 13.6 14.0 14.2 7.2 0.3 30 财富房地产信托 778HK买入4.545.051.2 1.8 5.4 (16) 12.8 13.1 12.6 7.8 0.3 26 链接房地产投资信托基金823HK买入40.9544.6013.555.9 44.6 (8) 15.6 15.6 15.6 6.4 0.6 20 物业管理服务A-LivingServices** 3319HK 持有2.84 2.70 0.5 2.7 n.a.n.a.4.34.03.44.00.3净现金 中国海外房产 2669HK 买5.33 6.90 2.2 7.9 n.a.n.a.11.510.49.23.24.3净现金 公司代码评级港币港币美元bn美元m港币/股%预测2024e预测2025e预测2026e预测2024e历史数据2023a预测2024e CR混合c 1209hk买入37.7042.0011.023.4n.a.n.a.23.319.917.26.05.1净现金 花园服务 6098HK 持有6.80 6.40 2.9 21.3 n.a.n.a.7.16.66.14.60.6净现金 格林镇服务 2869HK 持4.27 4.30 1.7 3.1 n.a.n.a.19.117.014.94.71.8净现金 石桥服务 873HK 持有0.81 0.82 0.3 0.3 n.a.n.a.4.13.83.6-0.2净现金 SunacServices 1516HK 持1.82 1.70 0.7 3.1 n.a.n.a.6.46.15.78.90.9净现金 房产经纪服务KE控股（比克）（美元） BEKEUS 购买18.3626.3 022.4211.0 n.a.n.a.22.318.615.21.92.3净现金 大陆房产敏捷集团3383HK持有0.450.700.3 0.7 3.3 (87)n.m.n.m.n.m. - 0.1 69 C&D国际 1908HK 买入15.22卖出21.20 3.9 8.8 42.4 (64) 6.1 5.9 5.7 7.9 0.8 27 中国海外陆 688HK 持有13.3014.8018.652.6 28.2 (53) 8.8 9.1 8.6 4.3 0.4 29 中国资源地产 1109HK 买入25.5036.3023.279.0 53.2 (52) 6.8 7.0 6.3 5.5 0.7 30 中国万客 2202HK 持有5.206.00 10.6 36.3 14.9 (65)n.m. n.m. n.m. - 0.2 47 CIFIHoldings 884HK 持有0.210.26 0.3 1.1 1.6 (87)n.m. n.m. n.m. - 0.1 112 佳兆业 2007HK 持0.400.40 1.4 5.1 2.8 (86)n.m. n.m. n.m. - 0.4 1,525 中国金茂 817HK 买1.081.60 1.9 8.8 3.9 (72)n.m. n.m. n.m.2.60.4 81 格林镇中国 3900HK 持9.4811.50 3.1 30.9 21.6 (56) 14.0 5.9 4.6 3.3 0.6 60 长福集团 960港元 购买10.1212.30 9.0 42.5 43.9 (77) 9.1 12.1 9.7 3.3 0.4 52 石桥国际广场 813HK 持0.77 1.14 0.4 2.3 5.5 (86)n.m.n.m.n.m. - 0.2 782 深圳投资 604HK 持0.77 0.80 0.9 0.5 2.5 (69) 6.2 3.3 3.3 6.5 0.2 66 Yanlord(SGD) YLLGSP 持有0.46 0.65 0.7 1.6 2.2 (79) 6.4 5.0 4.7 - 0.1 49 月秀地产 123HK 持有4.51 5.30 2.3 11.0 19.0 (76) 10.8 6.7 4.9 4.2 0.3 71 彭博汇丰价格价格上限ADTVEVCAGRRev股東權益倍數/銷售額市(x盈)率/息税折旧摊股销权前(利%润) 分享目标市场3个月 酒店、餐馆和休闲代码评级美元美元美元十亿美元百万 USDm FY23-26e FY24eFY25eFY26e FY24eFY25e 净债务/ FY23a (倍) 爱彼迎(USD)ABNBUS购买127.52160.0083.0717.594.710%8.57.87.224.722.50.99 *'核心PE'指PE/分销(x)，'收益率'指DPU收益