香港及中国大陆房地产每日资讯：新闻研究重点与观点

香港及中国大陆Raymond Liu*, CFAOliver Yu*Michelle Kwok*Stephen Wang*, CFA亚洲房地产及香港股票研究主管香港上海汇丰银行有限公司 michellekwok@hsbc.com.hk+852 2996 6918分析师，亚洲房地产香港上海汇丰银行有限公司 oliver.y.o.x.yu@hsbc.com.hk+852 2288 2050汇丰环球研究播客聆听我们的见解了解更多分析师，亚洲房地产和 conglomerates香港上海银行有限公司 raymond.w.m.liu@hsbc.com.hk +852 2996 6743受雇于汇丰证券（美国）公司非美国附属机构，且未根据FINRA法规注册/获得资格。报告发行方：香港上海银行有限公司查看汇丰全球研究：https://www.research.hsbc.comTong Yu*助理广州分析师，亚洲房地产香港上海汇丰银行有限公司 stephen.wang@hsbc.com.hk+852 2284 1675股票房地产 中国大陆376台售罄于Sierra Sea Phase 1BCCL指数本周上涨0.3%，达到136.7点。香港新闻摘要福州将出售21块土地，总面积为434,400平方米。万科将支付利率为3.7%的公司债券利息。上海普陀区将供应两块商住地块。Yuexiu和Ping An签署战略合作协议在过去二级市场中记录了七笔“十大”住宅购置。周末冠县：福州市今年第二批土地拍卖，涉及21块土地，总面积434,400平方米。这些地块包括9块住宅地块和10块商业地块。其中两块关键住宅地块位于核心江台区，原为村庄，总面积30,290平方米。另一块地块位于核心济南区，由两个子地块组成，分别为22,019平方米和33,007平方米。：HKEJ/HKET：SHKP宣布，公司在5月18日第一天即售罄了在西贡Sierra Sea Phase 1B（781单位）通过价格表推出的全部376个单位。这些单位面积从302至807平方英尺不等，每单位售价为320万至1050万港元，或每平方英尺9,645至13,345港元，折扣最高达15%。Centaline/HKEJ：Centaline Property的CCL指数，追踪香港二手房价格，上周环比上升0.3%至136.7点，徘徊在2016年9月左右的水平。Centaline表示，近期的新房推出已对二手房价格形成压力。Centaline预计房价尚未见底，并估计CCL指数可能跌至133点以下，较当前水平下跌2.71%。管建：2023年5月16日，越秀集团与中国平安集团签署战略合作框架协议。这两家公司将在房地产开发、商业运营与管理、综合养老险服务以及金融和资本业务等领域开展合作。관전: 16일, 상하이시는 벌포구에 위치한 정루 커뮤니티의 토지 이용 계획을 개정했다. 해당 지역은 총 면적 25,600제곱미터, 지구율 2, 건물 높이 제한 24미터인 상업-주거용 지역으로 지정된2개 지역을 공급할 예정이다. 두 지역의 주거용 비율은 60%로 제한되며, 상업 및 문화 시설은각각 20%를 차지할 것이다.HKEJ/HKET：根据中原地产的数据，在“十大热门住宅区”中，上周（5月10日至11日）secondary market（二手房市场）录得七宗房屋买卖，环比下降41.7%。中原地产评论称，近期primarymarket（新房市场）的新推盘抢占了更多市场关注，而secondary market的交易量在短期内预计将缺乏一些势头。公司公告：万科宣布将于5月20日派发\"22万04\"企业债券（二期、2型）的息票。该债券于2021年发行，期限为7年，票面利率为3.7%，余额为5.66亿元人民币。 估值摘要：香港及中国大陆开发商、房地产投资信托基金和房东（截至上一个市场收盘）估值视角公司香港房地产CK AssetCK Hutchison恒隆地产亨德森控股香港置地 (美元)HysanJardine MathesonKerry PropertiesMTR Corporation新世界发展Sino Land太古地产Swire PacificSwire PropertiesWharf HoldingsWharf REICREITs & trusts*Champion REITFortune REITLink REIT物业管理服务A-Living Services**中国海外房产CR MixcCountry Garden ServicesGreentown ServiceShimao ServicesSunac Services房地产经纪服务KE Holdings (Beike) (USD)中国大陆房地产Agile GroupC&D InternationalChina Overseas Land中粮地产中国万科CIFI HoldingsCountry Garden中国金茂Greentown ChinaLongfor GroupShimao Property深圳投资Yanlord (SGD)裕翔地产酒店、餐馆和休闲业Airbnb (美元)*'核心PE'是指私募股权/分销（x），'收益'是指DPU收益，'净债务/权益'是指总债务/总资产 **自2018年2月9日上市以来 来源：彭博，汇丰估计 4-70%-65%-60%-55%-50%-45%-40%-35%-30%-25%-20%2010-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%NAV折扣图表 – SOE开发者中国大陆香港：注意：COLI、CRL、万科、绿城、宇讯和C&D国际来源：彭博社，汇丰银行估计 2468101214来源：LSEG Datastream，汇丰估计4月10日 4月12日 4月14日 4月16日 4月18日 4月20日 4月22日 4月24日12倍市盈率预测均值注意：基于彭博共识， COLI、CRL、万科、绿城、越秀、中地国际和隆基的平均前进市盈率。来源：彭博，汇丰 201020112012201320142015201620172018% to NAV均值 0.00.51.01.52.02.53.0201020112012201320142015201620172018trailing PB (x)均值注：基于月度数据，COLI、CRL、万科、绿城、越秀和C&D国际的平均滞后市净率。来源：彭博，汇丰估计 香港/中国大陆房地产——股价表现股价表现香港房地产CK AssetCK Hutchison恒隆地产亨德森控股香港置地 (美元)HysanJardine MathesonKerry PropertiesMTR Corporation新世界发展Sino Land太古地产Swire PacificSwire Properties LtdWharf REICWharf Holdings简单平均值REITsChampion REITFortune REITLink REIT物业管理服务A-Living Services中国海外房产CR MixcCountry Garden ServicesGreentown ServiceShimao ServicesSunac Services房地产经纪服务KE Holdings (Beike)中国大陆房地产Agile GroupC&D InternationalChina Overseas Land中粮地产中国万科CIFI HoldingsCountry Garden中国金茂GreentownLongfor GroupShimao PropertySZ投资Yanlord (SGD)裕翔地产简单平均值酒店、餐厅和休闲Airbnb来源：彭博，汇丰 70901101301501701902102010201120122013201413%15%17%20%21%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002011201220132014-1,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000每周新建住宅销售量 – 30个主要城市Top 15开发商的市场份额*中国大陆关键行业指标香港来源：Centaline，汇丰Centa-City领先指数 (CCL)RMB前十五名（左侧）'000 sqmDec-10Dec-11Dec-12Dec-13Dec-14*销售额排名前15位的开发商 来源：CRIC，NBS，汇丰注意：包含4个一线城市、13个二线城市和13个三线城市。来源：万得、汇丰 7%8%9%11%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5002011201205101520253035库存周转月数 – 80个城市Top 5开发商的市场份额*来源：CRIC，汇丰来源：密德兰, 汇丰RMBbTop 5 (LHS)Dec-24月80个城市Tier-1Tier-3*销售额排名前五的开发者 来源：CRIC、NBS、汇丰Jan-12 Mar-13 Jul-15 Sep-16Nov-10May-14 披露附录分析师认证重要披露Upside/Downside 是目标价格与股价之间的百分比差异。股票：股票评级和财务分析的基础自2015年3月23日起，汇丰银行已根据以下依据分配评级：在此之前，汇丰银行的评级结构是按照以下标准应用的：对于每只股票，我们根据策略团队根据该股票的国内市场或合适的区域市场确立的权益成本设定了所需的回报率。该股票的目标价代表了分析师预期该股票在我们业绩视野期内达到的价值。业绩视野期为12个月。若要将被归类为增持（Overweight），其潜在回报率——即当前股价与目标价之间的百分比差异，如涉及则包括预测股息收益率——必须在接下来的12个月内（或对于被归类为波动性*（Volatile*）的股票为10个百分点）至少超过所需回报率5个百分点。若要将被归类为减持（Underweight），该股票预期在接下来的12个月内表现将至少低于所需回报率5个百分点（或对于被归类为波动性*（Volatile*）的股票为10个百分点）。介于这些区间内的股票被归类为中性（Neutral）。汇丰银行及其附属机构，包括本报告的发行人（“汇丰银行”）认为，投资者购买或出售股票的决定应取决于其个体情况，例如投资者的现有持股、风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决策时应运用不同的纪律和投资期限。评级不应孤立使用或依赖，也不应作为投资建议。不同的证券公司使用多种评级术语以及不同的评级体系来描述其建议，因此投资者应仔细阅读每份研究报告中所使用的评级定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，而不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含更多关于分析师观点和评级依据的完整信息。以下分析师、经济学家或策略师主要负责本报告，包括任何作为报告某部分或数部分作者姓名出现分析师，以及任何作为子公司整体估值中负责分析师提及的分析师，证明其对主题证券或发行人的意见、其在作为作者姓名出现的部分中表达的任何观点或预测，以及在此处表达的任何其他观点或预测，包括研究报告中封底表达的任何观点，准确反映了其个人观点，并且其任何部分补偿与本研究报告中包含的具体建议或观点没有直接或间接关系：Michelle Kwok、Raymond Liu, CFA、Oliver Yu和Stephen Wang, CFA目标价格基于分析师对股票实际当前价值的评估，尽管我们预计市场价格需要六至十二个月才能反映这一点。当目标价格较当前股价高出20%以上时，该股票将被归类为“买入”；当其较当前股价高出5%至20%时，该股票可能被归类为“买入”或“持有”；当其较当前股价上下浮动5%以内时，该股票将被归类为“持有”；当其较当前股价低出5%至20%时，该股票可能被归类为“持有”或“减持”；当其较当前股价低出20%以上时，该股票将被归类为“减持”。如果一只股票的历史波动率超过4