香港及中国大陆房地产每日资讯：新闻研究重点及观点

香港 & 中国大陆郭麗珍*刘 Raymond*,CFAOliver Yu*汇丰环球研究播客聆听我们的见解分析师，亚洲房地产和综合企业香港上海汇丰银行有限公司 raymond.w.m.liu@hsbc.com.hk +852 2996 6743亚洲房地产及香港 Equity Research 总负责人香港上海大酒店有限公司 michellekwok@hsbc.com.hk +852 2996 6918Stephen Wang*, CFA分析师，亚洲房地产香港上海汇丰银行有限公司 stephen.wang@hsbc.com.hk +8522284 1675报告发行方：香港上海银行有限公司分析师，亚洲房地产香港上海匯豐銀行有限公司 oliver.y.o.x.yu@hsbc.com.hk +8522288 2050受雇于汇丰证券（美国）公司非美国附属机构，且根据FINRA法规未注册/未资质。童宇*关联广州查看汇丰环球研究：https://www.research.hsbc.com股票房地产 了解更多 广州取消房产价格管制香港新闻摘要CR Land以59亿元人民币收购三块地中国大陆深圳挂出一块住宅用地，价值12亿人民币CCL指数温和下跌0.01%，环比至135.57点国家发改委发布80亿元人民币城市更新项目2025年投资计划深水亭售出138套关 guān diǎn:國國家發展和改革委員會（NDRC）發布了其2025財政預算中對城鎮更新項目的80億人民幣投資計劃，包括老居住區的再開發。該投資預計將使550萬戶家庭或1700萬人受益，顯著改善他們的居住條件。过去周末二级市场录得11笔“十大”房产交易HKEJ/HKET：根据中原地产的数据，在“最受欢迎的十大住房社区”中，上周六（6月14日至15日）二手房市场录得11宗住宅交易，环比下降26.7%。中原地产评论称，近期一二手房市场的全新项目吸引了更多市场关注，而二手房交易量则维持在中等水平。HKEJ/HKET：新世界发展、帝盛集团、恒基兆业、丽新发展及港铁公司宣布，其合发展项目深水埗海丽花园（共447个单位）在旺角于 launch day（6月14日）已全部售罄138个单位。开发商随后在市场热烈反应下推出第三期售价，涉及77个单位，包括两房至三房单位，面积为476-1,261平方呎，每单位售价为HKD9.1-35.0百万，或HKD19,075-27,767每平方呎（折让后）。论文：6月12日，广州开始就其刺激消费的新计划征求公众意见，并首次明确宣布取消房产价格管制。此前，广州已取消新房（2024年5月）和购房（2024年9月）的限制。在该计划中，广州还提到将降低首付比例和房贷利率，并投资1000亿元人民币进行城市村更新。Centaline/HKEJ: Centaline房地产的CCL指数，追踪香港二手市场价格，周环比下降0.01%至135.57点，连续三周在135点附近徘徊。Centaline评论称，近期的新项目推出给二手市场价格带来压力。Centaline预计短期房价尚未触底，并估计CCL指数可能跌破133点，这将比当前水平下降2.57%。观点：6月13日，深圳在前海区域挂牌出售一块住宅用地，总价12亿元人民币（每平方米45234元人民币）。该地块建筑面积为25600平方米，将于7月14日进行拍卖。另外还有三块地块近期也挂出，其中龙华区两块，分别为8.27亿元人民币和17亿元人民币，光明区一块为20亿元人民币。公司公告：6月13日，CR Land宣布其在5月已收购三块土地，总可归因价值为59亿元人民币，总建筑面积为176,489平方米。第一块土地是位于北京的海淀恭德寺项目，建筑面积为89,173平方米，价格为41亿元人民币，CR Land从越秀收购了其65%的股权。第二块土地位于南京（持有其49%股权），建筑面积为71,116平方米，价格为16亿元人民币。第三块土地位于重庆（持有其100%股权），建筑面积为16,200平方米，价格为2.19亿元人民币。 杭州列出两块混合用途地块，预算为28亿人民币观澜：6月13日，杭州两幅商住用地挂牌出让，总价2.8亿元。余杭区地块建筑面积12.16万平方米，起始价1.8亿元（每平方米14,692元），其邻近地块被滨江集团以超出底价17%的价格竞得。另一个钱塘区地块建筑面积25.707万平方米，起始价1亿元（每平方米15,533元），其邻近地块被绿城以超出底价41%的价格竞得。 4估值角度估值概要：香港及中国大陆开发商、房地产投资信托基金及房东（截至上一次市场收盘）公司香港房产CK资产中化集团恒隆地产亨德森土地香港地產 (美元)HysanJardine Matheson凯悦地产MTR Corporation新世界发展中华大地华置集团有限公司斯威士太平洋Swire Properties码头控股码头REICREITs & 信托*冠军REIT财富 REIT链接房地产投资信托基金物业管理服务A-Living Services**中国海外房产CR混合国美服务绿城服务石茂服务Sunac 服务房产中介服务KE控股（贝凯）（美元）大陆房产敏捷集团C&D国际中国海外置业中国 Resources Land中国万客CIFI Holdings国家花园中国金贸绿色城镇中国长福集团石桥房产深圳投资雅隆（新元）月秀地产酒店，餐厅和休闲爱彼迎 (美元)*'核心PE'指PE/分销（x），'收益率'指DPU收益率，'净债务/权益'指总债务/总资产 **自2018年2月9日成立以来 来源：彭博，汇丰估计 -70%-65%-60%-55%-50%-45%-40%-35%-30%-25%-20%2010-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%中国大陆NAV折扣图表 – 开发者香港来源：LSEG数据流，汇丰估计注意： COLI、CRL、万科、绿城、越秀和C&D国际的平均NAV折扣来源：彭博，汇丰估计 2468101214来源：LSEG数据流，汇丰估计前市盈率(x) – SOE开发者04-10 04-12 04-14 04-16 04-18 04-20 04-22 04-2412M前市盈率均值注意：COLI、CRL、万科、绿城、越秀、中地国际和龙湖的平均前向市盈率基于彭博一致预期。来源：彭博，中银 201020112012 注意：基于月度数据， COLI、CRL、万科、绿城、粤海和C&D国际的平均PB值。资料来源：彭博，汇丰银行估计 6股价表现港/内地房产——股价表现香港房产CK资产中化集团恒隆地产亨德森土地香港地產 (美元)HysanJardine Matheson凯悦地产MTR Corporation新世界发展中华大地华置集团有限公司斯威士太平洋Swire Properties Ltd码头REIC码头控股简单平均REITs冠军REIT财富 REIT链接房地产投资信托基金物业管理服务A-Living Services中国海外房产CR混合国美服务绿城服务石茂服务Sunac 服务房产中介服务KE控股（比克）大陆房产敏捷集团C&D国际中国海外置业中国 Resources Land中国万客CIFI Holdings国家花园中国金贸Greentown长福集团石桥房产SZ投资雅隆（新元）月秀地产简单平均酒店、餐厅和休闲爱彼迎来源：彭博，汇丰 7090110130150170190210201020112012201313%15%17%20%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000201120122013-1,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000每周新建商品房销售量 – 30个重点城市前15名开发商的市场份额*Centa-City领先指数(CCL)中国大陆关键行业指标源：中联地产，汇丰香港人民币前15名（左半场）'000平方米12月10日12月11日12月12月13日*排名前15位的房地产开发商按销售额价值排序 源：CRIC、NBS、汇丰注意：包含4个一线城市、13个二线城市和13个三线城市。来源：wind、汇丰 7%8%9%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5002011201205101520253035来源：CRIC，汇丰来源：中西部，汇丰前五名开发商市场份额*存货周转月数 – 80个城市RMBb前五名（左）12月24日月80个城市一级三级*按物业销售额排名的前五名开发商来源：CRIC，NBS，汇丰1月12日 3月13日 7月15日 9月16日11月10日5月14日 8股票：股票评级和财务分析依据上下差是目标价格与股票价格之间的百分比差异。披露附录分析师认证自2015年3月23日起，汇丰银行根据以下标准对评级进行分配：重要披露在此之前，汇丰银行的评级结构是按以下标准应用的：目标价基于分析师对股票实际当前价值的评估，尽管我们预计市场价需要六至十二个月才能反映这一点。当目标价高于当前股价20%以上时，该股票将被归类为买入；当其高于当前股价5%至20%之间时，该股票可能被归类为买入或持有；当其介于当前股价下方5%至上方5%之间时，该股票将被归类为持有；当其介于当前股价下方5%至20%之间时，该股票可能被归类为持有或减持；当其低于当前股价20%以上时，该股票将被归类为减持。汇丰银行及其附属机构，包括本报告的发行人（以下简称“汇丰”），认为投资者购买或出售股票的决定应根据其具体情况，例如投资者的现有持股、风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决策时应运用各种纪律和投资期限。评级不应孤立使用或依赖作为投资建议。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级体系来描述他们的建议，因此投资者应仔细阅读每个研究报告中所使用的评级的定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，而不是从评级中推断其内容，因为研究报告包含更多关于分析师观点和评级依据的完整信息。一只股票被归类为波动性股票，如果其历史波动率超过40%，如果其上市时间不足12个月（除非它属于波动性较低的行业或部门）或者如果分析师预期波动性很大。然而，我们未考虑为波动性股票的股票实际上也可能表现出类似的行为。历史波动率被定义为过去一个月的每日365天移动平均波动率的平均值。但是，为了避免频繁误导性地更改评级，波动性必须在任何方向上超过40%的基准2.5个百分比点，才能改变股票的状态。对于每只股票，我们根据该股票所在国内市场或战略团队确定的区域市场设定的权益成本计算所需的回报率。股票的目标价格代表分析师预期该股票在未来12个月（我们的业绩展望期）内达到的价值。业绩展望期为12个月。要被归类为“增持”，该股票的潜在回报率（即当前股价与目标价格之间的百分比差异，在说明的情况下包括预测股息收益率）在随后12个月内（或“波动性*”股票为10个百分点）必须至少高出于所需回报率5个百分点。要被归类为“减持”，该股票在随后12个月内（或“波动性*”股票为10个百分点）预计表现将低于所需回报率至少5个百分点。介于这些区间的股票被归类为“中性”。以下分析师、经济学家或策略师，包括负责本报告的主要人员，以及任何以个人作者身份出现在报告某个部分或多个部分中的分析师，以及任何在整体估值中被指定为子公司负责分析师的分析师，确认他们对主题证券或发行人的意见，任何在个人被指定为作者的部分中表达的看法或预测，以及在此处表达的任何其他看法或预测，包括研究报告封底表达的任何看法，准确地反映了他们的个人观点，并且他们其中任何部分的报酬没有、现在或将来与本研究报告中包含的特定建议或看法直接或间接相关：郭慧欣、刘明，CFA、余奥利弗和 Wang Stephen，CFA在我们的评级会在\"实质性变化\"（覆盖的开始或恢复、目标价格或估计的变化）发生时，对这些区间进行重新校准。 无论何时，或以何种时间框架，这份分析的更新何时发布尚未确定。www.research.hsbc.com/A/披露 所有其他客户：补充披露截至2025年3月31日，汇丰银行