香港及中国大陆房地产日报：新闻研究重点与观点

港澳&中国大陆 股票房地产 研究重点与对新闻的观点 每日HK及中国大陆房地产剂量 今日亮点 香港 ◆上周“前35家”房产在二级市场记录了74笔交易 ◆中部信心指数环比上升0.3%至64.5点 ◆在黄金海岸湾的储备区发布了新的价目表 中国大陆 ◆广西完善契税政策 ◆上海以协议方式售出一地块，总价8.5亿元人民币 ◆64%的Sunac中国海外债务持有人加入RSA 研究重点 JardineMathesonHoldings(JMSP):进展的良好迹象阮经天*,CFA 2025年5月27日 郭诗颖* 亚洲房地产及香港证券研究主管 香港上海汇丰银行有限公司michellekwok@hsbc.com.hk+852 29966918 刘Raymond*,CFA 分析师，亚洲房地产和综合企业 香港上海滙豐銀行有限公司raymond.w.m.liu@hsbc.com.hk+8 5229966743 奥利弗·尤* 分析师，亚洲房地产 香港上海汇丰银行有限公司oliver.y.o.x.yu@hsbc.com.hk+852 22882050 王Stephen*,CFA 分析师，亚洲房地产 香港上海汇丰银行有限公司stephen.wang@hsbc.com.hk+852 22841675 童宇*关联广州 JM在2025年第一季度报告了业务改善；HKL的新战略应该继续为JM的估值带来良好前景 受汇丰证券（美国）公司非美国附属机构雇佣，且根据FINRA法规未注册/未获得资格。 ◆我们看到公司在解锁价值方面的努力尚未被市场完全认可，因此认为存在机遇 汇丰环球研究播客听我们的见解 披露与免责声明 本报告必须与披露附录中的披露声明和分析师资格认证一并阅读，并且要与作为其一部分的免责声明一并阅读。 报告发行人:香港上海銀行有限公司 查看汇丰全球研究报告： https://www.research.hsbc.com 新闻摘要 香港 上周“前35家”房产在二级市场记录了74笔交易 HKEJ/HKET：根据中环地产，过去一周（5月19日至25日）在“香港35大热门住宅区”二手市场中，住宅买卖宗数为74宗，环比上升2.8%，达到8周高位。中环地产评论称，HIBOR的下跌使租金回报率更具吸引力 ，这对地产市场情绪有利，并刺激了二手交易量的持续改善。 中部信心指数环比上升0.3%至64.5点 中电/香港电讯：中电信心指数（MCI），反映计划出售其物业的业主的信心程度，当周环比上涨0.3%，至64.5点。中电评论称，利率下调以及以折扣价售出物业数量减少等积极因素为房地产市场提供了支持，并提升了业主的信心。 在黄金海岸湾的储备区发布了新的价目表 hket/hkej：早期照明国际在屯门黄金海岸湾的TheReserve发布了第五份价格表，涉及100个单位（总计631个单位）。单位面积为269-655平方英尺，折扣后的单价为360万至810万港币，或每平方英尺10,105至1 4,667港币。平均价格为第四份价格表的6%-8%更高。开发商计划于周五（5月30日）推出98个单位进行销售。 中国大陆 广西完善契税政策 关防：2024年5月26日，广西省宣布更新其契税政策，自2024年12月1日起生效。在新的政策下，首套房买家享受小于140平方米（此前为90平方米）的契税税率1%，以及大于140平方米的契税税率1.5%。对于二套房购买，小于140平方米（此前为90平方米）的契税税率为1%，大于140平方米的契税税率为2%。 上海以协议方式售出一地块，总价8.5亿元人民币 关岛：5月26日，浦东区一宗地块根据协议转让给上海城市更新建设发展有限公司，交易额为85亿元人民币或每平方米70300元人民币。该地块占地41900平方米，建筑面积为121500平方米，曾是上海一家钢铁厂的工人社区。该公司计划对该地块以及在该地区收购的另一块价值89亿元人民币的地块进行股权转让。 64%的Sunac中国海外债务持有人加入RSA 《公告：》Sunac中国宣布，截至5月26日，约82%的离岸美元票据、可转换债券和强制性可转换债券的总额外未偿本金持有人已加入重组支持协议（RSA）。这些持有人代表Sunac全部离岸债务的64%，总金额为95.5亿美元。其离岸债务的重组计划涉及发行两只强制性可转换债券（MCB），分别为每股HKD6.8和cHKD3.9的转股价格。 估值角度 估值摘要：香港及中国大陆开发商、房地产投资信托基金和房东（截至上一个市场收盘） 分享目标 市场3个月 估计。当前 产量PB 净债务/ 彭博汇丰银行价格价格 cap adtv 导航(disc)/prem核心PE(x) (%) (x) 股权（%） 公司代码 评分港币 港币USDbn USDm HKD/sh %FY24eFY25eFY26e FY24e FY23a FY24e 香港地产CK资产 1113HK 持 32.50 33.00 14.5 30.8 86.8 (63) 9.8 9.3 8.4 5.4 0.3 4 中化集团 1HK 买 44.90 53.00 21.9 110.5 123.4 (64) 8.3 7.9 6.7 6.8 0.3 20 恒隆地产 101HK 买 6.19 9.50 3.8 10.3 21.3 (71) 9.3 7.0 6.4 8.4 0.2 33 亨德森控股 12HK 持 24.30 24.60 15.0 18.0 51.2 (53) 12.0 12.8 12.2 7.4 0.4 42 香格里拉(美元) HKLSP 买 5.27 6.00 11.6 15.3 10.0 (47) 28.4 17.5 14.1 4.4 0.4 17 海尚 14HK 买 12.78 18.40 1.7 3.2 52.7 (76) 6.7 6.7 6.6 8.5 0.2 31 渣打 JMSP 买 45.89 51.20 13.5 12.2 69.2 (34) 8.7 7.7 7.4 4.9 0.5 29 科威利不动产 683hk 买 19.06 22.10 3.5 6.4 42.4 (55) 10.7 6.6 6.6 7.1 0.3 42 港铁公司 66HK 持 26.70 27.00 21.2 22.1 32.1 (17) 9.5 10.7 10.4 4.9 0.9 22 新世界开发 17HK 减少 4.60 3.58 1.5 12.0 25.6 (82) (0.7) (13.1) 9.0 4.3 0.1 72 中华大地 83HK 买 8.02 10.90 9.4 8.9 22.7 (65) 13.0 12.1 11.6 7.2 0.4 净现金 SunHungKaiProperties 16HK 买 82.05 109.60 30.3 40.9 185.8 (56) 10.9 9.2 8.6 4.6 0.4 18 中svire太平洋 19HK 买 66.85 73.60 10.5 14.4 103.7 (36) 10.5 8.5 8.1 5.0 0.4 24 SwireProperties 1972HK 买 17.00 19.50 12.5 7.6 43.4 (61) 14.7 13.1 12.6 6.5 0.3 16 码头控股 4HK 持 20.05 19.90 7.8 3.6 43.2 (54) 21.9 16.1 16.9 2.0 0.4 5 码头REIC 1997HK 买 19.60 30.00 7.6 10.0 53.6 (63) 9.7 9.2 8.7 6.3 0.3 18 reits&trusts*冠军不动产投资信托基金 2778HK 减少 2.02 1.74 1.6 0.8 1.8 15 13.3 13.7 14.0 7.3 0.3 30 财富地产信托 778HK 买 4.42 5.00 1.1 1.9 5.3 (17) 12.4 12.8 12.3 8.1 0.3 26 链接REIT 823HK 买 40.85 44.60 13.5 55.9 44.6 (8) 15.6 15.6 15.5 6.4 0.6 20 物业管理服务A-LivingServices** 3319HK 持 2.80 2.70 0.5 2.7 n.a. n.a. 4.2 4.0 3.4 4.1 0.3 净现金 中国海外房产 2669HK 买 5.23 6.90 2.2 7.8 n.a. n.a. 11.3 10.2 9.0 3.3 4.2 净现金 CR混合物 1209HK 买 36.00 42.00 10.5 23.4 n.a. n.a. 22.2 19.0 16.5 6.3 4.9 净现金 国家花园服务 6098HK 持 6.60 6.40 2.8 21.4 n.a. n.a. 6.9 6.4 6.0 4.7 0.6 净现金 格林镇服务 2869HK 持 4.16 4.30 1.7 3.1 n.a. n.a. 18.7 16.6 14.6 4.8 1.7 净现金 石煤服务 873HK 持 0.78 0.82 0.2 0.2 n.a. n.a. 3.9 3.7 3.4 - 0.2 净现金 SunacServices 1516HK 持 1.76 1.70 0.7 3.1 n.a. n.a. 6.2 5.9 5.5 9.2 0.8 净现金 房产中介服务KEHoldings(Beike)(美元) BEKEUS 买 18.43 26.30 22.1 209.3 n.a. n.a. 22.3 18.6 15.2 1.9 2.3 净现金 大陆房产敏捷集团 3383HK 持 0.44 0.70 0.3 0.6 3.3 (87) n.m. n.m. n.m. - 0.0 69 C&D国际 1908HK 买 14.86 21.20 3.8 8.9 42.4 (65) 6.0 5.8 5.5 8.1 0.8 27 中国海外土地 688HK 持 13.02 14.80 18.2 50.8 28.2 (54) 8.6 8.9 8.4 4.4 0.4 29 中国资源土地 1109HK 买 25.15 36.30 22.9 76.5 53.2 (53) 6.7 6.9 6.2 5.5 0.6 30 中国万科 2202HK 持 5.02 6.00 10.4 34.1 14.9 (66) n.m. n.m. n.m. - 0.2 47 CIFI控股 884HK 持 0.22 0.26 0.3 1.0 1.6 (87) n.m. n.m. n.m. - 0.1 112 国家花园 2007hk 持 0.39 0.40 1.4 4.9 2.8 (86) n.m. n.m. n.m. - 0.4 1,525 中国金茂 817HK 买 1.04 1.60 1.8 8.7 3.9 (73) n.m. n.m. n.m. 2.7 0.3 81 格林镇中国 3900HK 持 9.17 11.50 3.0 29.4 21.6 (58) 13.5 5.7 4.5 3.4 0.6 60 龙光集团 960HK 买 9.86 12.30 8.8 41.4 43.9 (78) 8.9 11.8 9.5 3.4 0.4 52 石桥国际广场 813HK 持 0.77 1.14 0.4 2.3 5.5 (86) n.m. n.m. n.m. - 0.2 782 深圳投资 604HK 持 0.74 0.80 0.8 0.5 2.5 (70) 6.0 3.2 3.1 6.7 0.2 66 Yanlord(SGD) YLLGSP 持 0.45 0.65 0.7 1.6 2.2 (80) 6.2 4.9 4.6 - 0.1 49 月秀地产 123HK 持 4.30 5.30 2.2 10.9 19.0 (77) 10.3 6.4 4.7 4.4 0.3 71 分享目标市场3个月彭博汇丰价格价格上限ADTV 净债务/ EV更新复合年均增长率电动汽车销量（x）市盈