房地产行业2025年中期展望：止跌回稳，提质向新

东方财智兴盛之源看好/维持房地产行业报告执业证书编号：S1480521080001 目录1.中央定调促进楼市止跌回稳，核心城市回稳态势显现.........................................................................................................42.政策多方面持续发力，新房市场向高品质转型....................................................................................................................53.告别大规模增量时代，从“开发销售”转向“开发+持有+服务”的综合模式.....................................................................94.商业地产：REITs助力房企实现“投融建管退”资本闭环，商业地产运营成为利润支柱.................................................105.物业服务：头部房企旗下物业企业收入保持增长，现金流稳定，分红能力强...................................................................136.投资建议...........................................................................................................................................................................147.风险提示...........................................................................................................................................................................14相关报告汇总................................................................................................................................................错误!未定义书签。插图目录图1：2025年1-4月全国商品房累计销售金额同比下滑3.2%，较去年全年降幅收窄13.9个百分点....................................5图2：新房及二手房价格环比降幅自去年“926”会议以来均显著收窄.................................................................................5图3：自去年“926”会议以来，上海、深圳、杭州、成都的新房价格较去年9月实现上涨，走势强于70城整体..............5图4：自去年“926”会议以来，核心城市二手房价格走势整体强于70城整体，除广州外均较去年9月实现上涨..............5图5：LPR持续走低，有望引导房贷利率进一步下行............................................................................................................6图6：房贷利率持续下行，当前整体利率水平已是历史最低..................................................................................................6图7：宅地供应计划同比下降近两成，二线城市平均降幅最大..............................................................................................7图8：土地拟收储规模逐月大幅度提升，4月迎来爆发式增长...............................................................................................7图9：从市场成交来看，面积更大的产品，即140㎡以上产品成交占比逐年提升，市场对于更大面积住宅的需求正在逐渐增加.............................................................................................................................................................................................8图10：国家标准发布，对层高、电梯设置、隔声性能等做出规范，住宅项目的底线要求提高..............................................9图11：我国“三新”经济增加值及占比持续提升..................................................................................................................9图12：2024年末城镇化率67%，已经接近发达国家水平.....................................................................................................9图13：人口出生率显著下滑................................................................................................................................................10图14：适龄购房人口占比持续降低.....................................................................................................................................10图15：2025年前四月，社零增速较2024年全年提升1.2pct至4.7%，消费有所回暖.......................................................11图16：线上线下攻守异势，线下消费占比自2022年以来持续提升.....................................................................................11图17：消费公募REITs发行规模.........................................................................................................................................11图18：公募REITs平台助力华润置地实现“投融建管退”资本闭环..................................................................................12图19：头部商业地产运营商的出租率提升至较高水平.........................................................................................................12图20：头部商业地产运营商开业规模持续提升....................................................................................................................12图21：头部商业地产运营商租金收入保持增长....................................................................................................................13图22：头部商业地产运营商经营性业务毛利占比持续提升..................................................................................................13图23：头部物业企业营收依旧保持增长..............................................................................................................................13图24：头部物业企业现金流对营业利润的覆盖率较高.........................................................................................................13图25：头部物业企业分红意愿较强，分红比例高................................................................................................................14 敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源 表格目录表1：2024年以来中央对房地产政策方向的重要表述...........................................................................................................4表2：北上深购房政策...........................................................................................................................................................6表3：近期中央关于城市更新的重要政策动态.......................................................................................................................7表4：近期中央关于高品质住房的重要表述...........................................................................................................................8 敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源 敬请参阅报告结尾处的免责声明1.中央定调促进楼市止跌回稳，核心城市回稳态势