两会解读：从“止跌回稳”到“稳定提质”，房地产市场迈入发展新阶段

文/刘博雅 摘要 2026年3月，第十四届全国人民代表大会第四次会议召开，在“十五五”规划开局之年的关键节点，国务院总理李强向大会所作的政府工作报告（以下简称“报告”）清晰定调房地产行业2026年工作重点，标志着房地产政策逻辑从短期应急式的“止跌回稳”，迈向了中长期综合治理的“稳定提质”新阶段。本文从宏观定调、核心路径、精准施策、风险防范四个维度，对2026年两会房地产工作部署进行解读。 正文 一、宏观定调：进一步明确“着力稳定房地产市场” 2025年政府工作报告对房地产的定调是“止跌回稳”，而2026年报告强调的“着力稳定房地产市场”是在风险出清基础上的主动作为，政策目标从“应急抢救”逐渐转向“持续稳定运行”的中长期治理。 报告在回顾2025年工作时指出，过去一年“持续用力稳楼市，合理控制新增房地产用地供应，因城施策调减限制性措施，下调个人住房公积金贷款利率，‘保交房’任务全面完成”。根据住房和城乡建设部发布的消息，“十四五”期间，全国累计完成750多万套“已售难交付”住房的交付任务，房企风险处置工作已进入收尾阶段。随着“保交房”完成，困扰行业近四年的交付信任危机得到化解。 回顾2025年，政府工作报告对房地产的定调是“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，彼时的核心任务是“救急纾困”、阻断市场下滑的失速风险；2025年6月央行二季度例会中提出“加大存量商品房和存量土地盘活力度，持续巩固房地产市场稳定态势，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式”，政策基调则转向“巩固稳定态势”；2026年报告继续强调“着力稳定房地产市场”，是在风险出清基础上的主动作为。从这一表述的变化不难看出，经过这几年调整，房地产已基本触底，极端风险得到初步遏制，政策目标从“应急抢救”逐渐转向“持续稳定运行”的中长期治理。 二、核心路径：控增量、去库存、优供给 报告给房地产供给侧提出了“因城施策控增量、去库存、优供给”的系统性路径，时隔十年再次明确提出“去库存”，其核心抓手是存量商品房的直接转化与多渠道盘活。 1.“控增量”：从源头改善供求关系 “控增量”旨在通过严控总量、优化布局，将增量用地指标优先配置到核心城市及其优势区域，引导行业从规模扩张回归价值创造。从数据来看，控增量政策已在各地初步见效。根据中指研究院数据显示，2026年1～2月，全国300城住宅用地成交面积同比下降约三成，土地市场呈现出明显的“提质缩量”特征。 2.“去库存”：盘活存量资产 报告中明确提出“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。本轮“去库存”的核心抓手是存量商品房的直接转化与多渠道盘活，这是时隔十年政府工作报告再提房地产“库存”处置，但与上一轮（2015～2016年）的目标截然不同。 上一轮去库存的核心逻辑是通过货币化棚改创造增量需求，依托信贷宽松环境与居民加杠杆，带有明显的经济刺激色彩，旨在城镇化快速推进期让更多的人买新房；而2026年的去库存则是通过财政资金与制度创新直接盘活存量，依托专项债收储与存量转化，新房与二手房并重，旨在补齐保障短板、盘活闲置资产，是在行业进入存量时代后，让存量的房子活起来、用起来。从“创造需求”到“盘活存量”，从“加杠杆”到“优供给”，政策变迁体现出中国房地产从规模扩张迈向高质量发展的清晰路径。 3.“优供给”：从增量扩张向存量提质转型 “优供给”不仅体现在存量盘活上，更体现在新增用地的品质导向上。核心城市正将低密度、高配套、绿色智慧的优质地块推向市场，以土地供给侧的结构性变革倒逼开发理念升级。这一转变将促使房企从过去“高周转、复制化”的开发模式，转向“精耕细作、定制化”的品质路线，从根本上破解当前市场普遍存在的产品同质化难题。 三、精准施策：改善民生，以人为本 房地产需求端支持政策进入精细化新阶段，住房政策与人口生育政策的深度绑定成为重要方向，同时公积金制度改革、提高产品竞争力等一系列改善民生的支持政策将推动房地产实现高质量发展。 1.深度绑定人口战略 报告中提出“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”。这是首次将初婚初育与多子女家庭并列纳入重点支持范畴，这一表述并非简单的政策叠加，而是住房保障体系与人口发展战略深度融合的显著体现，标志着房地产政策从过去的普适优惠，转向相对精准的结构化支持。 初婚初育群体多数正是刚落脚城市的新市民和青年人，对他们而言，租房的不稳定、购房首付的压力，既是生活痛点，也成为影响结婚生育决策的现实门槛；而多子女家庭随着孩子成长、老人同住，急需改善性换房，却受限于信贷门槛或税费成本。初婚初育与多子女家庭两类群体，一个困于“上车难”，一个困于“换房贵”，恰好对应着刚需与改善这两大市场支柱。将这两类人群同时纳入重点支持范畴，其深层逻辑在于通过优化住房供给来降低家庭的婚育与养育成本，既是对国家鼓励生育战略的积极响应，也是在为房地产市场培育更稳定、更可持续的真实需求。当“住有所居”的保障与“生生不息”的期盼同频共振，惠民生与稳市场便不再是两项目标，而是一体两面的共赢选择。 2.公积金制度改革 2025年12月，中央经济工作会议明确提出“深化住房公积金制度改革”，为这项运行多年的民生保障制度按下了升级迭代的加速键；同月，全国住房城乡建设工作会议进一步强调“更好发挥住房公积金作用”，明确了改革的落点与方向。今年政府工作报告再次将公积金制度改革写入其中，标志着公积金制度改革迈入实质性推进的落地阶段。 2025年以来，在因城施策框架下，各地密集出台了一系列优化举措，其中包括降低公积金贷款首付比例、开放提取公积金支付购房首付款、扩大公积金“商转公”支持范围、将公积金使用场景延伸至物业费支付、提高租房提取额度等，切实缓解新市民、青年人的租房压力。与此同时，公积金的制度边界也在逐步扩大。异地互认互贷的推进，让跨区域流动人口的住房消费更加便利；灵活就业人员参与公积金试点的扩围，则标志着这一制度正从传统的单位职工覆盖，向更广泛的社会群体延伸，让更多城市奋斗者能够享受到低息贷款与住房保障的政策红利。这一系列调整，既是对缴存群体多样化需求的积极回应，也为住房公积金制度更好发挥支持住房消费、保障民生需求的作用，注入了源源不断的活力。 3.提高产品竞争力 报告中提出“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。“好房子”第二次被写入政府工作报告，并从2025年方 向性的提出，升级为2026年“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设”，并配套“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。 安全即底线，是要求房屋在结构、消防、抗震等方面质量过硬；舒适意味着户型设计更人性化、空间尺度更合理、室内环境更宜居；绿色是通过节能材料、低碳技术、健康环保的装修标准，既降低居住成本，也呼应“双碳”目标；智慧是将数字技术融入居住场景——从智能安防到家居互联，从社区管理到生活服务，让科技真正服务于人。与之配套的“房屋品质提升工程”，是指从建造到交付的全链条质量管控。而“物业服务质量提升行动”的同步提出，传递出一个重要信号，好房子不仅是好的建筑，更是好的服务、好的社区。当增量开发见顶，存量运营的价值开始凸显，物业服务不再只是简单的保洁维修，而是资产保值增值的核心竞争力，是衡量居住品质的关键标尺。 四、风险防范：“白名单”制度常态化 在“着力稳定”的总基调之下，风险防控依然是底线，化解行业风险已不再是单独的金融处置，而必须与宏观目标深度融合，形成系统性的合力。 报告中提出“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险”。这标志着保交房已全面完成，白名单制度的覆盖范围从保交房扩展至更广泛的层面，通过资金支持帮助企业稳住资金链，防止风险在金融体系内扩散，白名单机制将从阶段性的风险隔离工具，升级为常态化的项目融资支持机制。 在“着力稳定”的总基调之下，风险防控依然是底线。当前，化解行业风险已不再是单独的金融处置，而必须与“稳就业、稳企业、稳市场、稳预期”等宏观目标深度融合，形成系统性的合力。对于房企而言，这意味着过去那种依赖高杠杆、高负债、高周转的粗放扩张模式已彻底走入历史。面对新的市场格局，企业的发展逻辑或将重塑。 投资端，转向审慎精准的拿地策略，将有限的资源高度聚焦于人口持续净流入、产业基础扎实的核心城市与优势板块，以此规避低能级城市长期去库存带来的沉淀风险。 业务端，应在巩固开发主业、做精产品品质的同时，拓展资产管理、租赁运营、物业服务、城市更新等轻资产赛道。尤其是在城市更新领域，通过参与老旧小区改造、存量资产盘活，不仅能够寻找新的增长极，更能以“存量焕新”的方式深度融入城市内涵式发展的大局。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公国际，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。