房地产行业2025年投资展望：止跌回稳，大城先行

看好/维持 执业证书编号：S1480521080001 投资摘要： 需求端： 预计2025年商品房销售金额为8.46万亿，同比-11.3%；销售面积为8.88亿平，同比-8.1%。2024年1-11月商品房销售金额8.51万亿，累计同比增速为-19.2%、前值为-20.9%。2024年1-11月商品房累计销售面积8.61亿平，累计同比增速为-14.3%、前值为-15.8%。使用土地成交金额作为预测变量，预测销售金额。预计2024年商品房销售金额为9.54万亿元，同比增速为-18.2%；2025年商品房销售金额为8.46万亿元，同比增速为-11.3%。预计销售均价跌幅延续放缓趋势，据此预测销售面积。预计2024年商品房销售面积为9.67亿平，同比增速为-13.5%；2025年商品房销售面积为8.88亿平，同比增速为-8.1%。 供给端： 新开工：预计2025年房屋新开工面积为5.99亿平，同比-18.8%。2024年1-11月房屋新开工面积为6.73亿平，累计同比增速为-23.0%、前值为-22.6%。我们认为，"以销定产"成为当前房企普遍的选择，使用销售面积增速作为预测变量，预测新开工面积增速。预计2024年房屋新开工面积为7.38亿平，同比增速为-22.6%；2025年房屋新开工面积为5.99亿平，同比增速为-18.8%。 竣工：预计2025年竣工面积为6.75亿平，同比-10.7%。2024年1-11月房屋竣工面积为6.73亿平，累计同比增速为-23.0%、前值为-22.6%。其中，6月单月竣工面积同比增速为-29.6%，前值为-18.4%。我们根据商品房销售面积拟合竣工数据。预计2024年房屋竣工面积为7.56亿平，同比增速为-24.2%；2025年房屋竣工面积为6.75亿平，同比增速为-10.7%。 施工：预计2025年末施工面积为66.6亿平,同比-9.4%。2024年11月末房屋施工面积为72.6亿平，同比增速为-12.7%、前值为-12.4%。使用新开工面积与施工面积的比值来预测施工面积。预计2024年末施工面积为73.5亿平,同比增速为-12.3%；2025年末施工面积为66.6亿平,同比增速为-9.4%。 投资：预计2025年房地产开发投资金额8.8万亿，同比-11.9%。2024年1-11月房地产开发投资金额为9.36万亿，累计同比增速为-10.4%、前值为-10.3%。我们将开发投资分为施工投资和土地购置费两部分分别进行预测。预计2024年施工强度为811.9元/平，同比增速为-2.1%；2025年施工强度为828.1元/平，同比增速为2.0%。预计2024年土地购置费为3.6万亿元，同比增速为-7.0%；2025年土地购置费为3.0万亿元，同比增速为-16.9%。预计2024年开发投资金额为10.0万亿元，同比增速为-10.0%；2025年开发投资金额为8.8万亿元，同比增速为-11.9%。 房价： 核心城市房价韧性更强，有望率先实现“止跌回稳”。整体而言，城市能级越高，房价韧性越强，止跌回稳的势头越早也越明显。我们预计一线城市和核心二线城市在政策的持续发力之下和较强需求的支撑之下，房价有望率先“止跌回稳”。需求不足的低能级城市，房价虽然处于深度调整的状态，但后续新房依然面临缓慢而持久的去库存压力。 投资策略： 我们认为，当前政策方向明确，中央持续表露出维护房地产市场企稳回升的意愿，后续政策将会持续积极，推进政策落地的力度将会进一步加强。当前地产板块在供需两端都在迎来更加积极、持续的政策拉动，建议持续关注地产板块的投资机会。我们认为，核心城市当前的问题更多是供给的结构性失衡，而非需求不足。随着政策的持续发力和需求的释放，核心城市市场有望率先实现“止跌回稳”，将利好重点布局核心城市的优质房企，推荐保利发展，招商蛇口、华润置地、绿城中国等也有望受益。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产减值的风险 目录 1.销售：预计2025年商品房销售金额为8.46万亿，同比-11.3%；销售面积为8.88亿平，同比-8.1%................................42.新开工：预计2025年房屋新开工面积为5.99亿平，同比-18.8%......................................................................................53.竣工：预计2025年竣工面积为6.75亿平，同比-10.7%....................................................................................................64.施工：预计2025年末施工面积为66.6亿平,同比-9.4%....................................................................................................75.投资：预计2025年房地产开发投资金额8.8万亿，同比-11.9%........................................................................................86.房价：核心城市房价韧性更强，有望率先实现“止跌回稳”............................................................................................107.投资策略...........................................................................................................................................................................148.风险提示...........................................................................................................................................................................14相关报告汇总................................................................................................................................................错误!未定义书签。 插图目录 图1：商品房销售金额_累计值...............................................................................................................................................4图2：商品房销售金额_同比..................................................................................................................................................4图3：商品房销售额(T)与百城土地成交总价(T-1)线性拟合....................................................................................................4图4：商品房销售额预测值....................................................................................................................................................4图5：商品房销售面积_累计值...............................................................................................................................................5图6：商品房销售面积_同比..................................................................................................................................................5图7：商品房销售均价预测值.................................................................................................................................................5图8：商品房销售面积预测值.................................................................................................................................................5图9：房屋新开工面积_累计值...............................................................................................................................................6图10：房屋新开工面积_同比................................................................................................................................................6图11：商品房销售面积增速(T)与房屋新开工面积增速(T)线性拟合.......................................................................................6图12：房屋新开工面积预测值...............................................................................................................................................6图13：房屋竣工面积_累计值................................................................................................................................................7图14：房屋竣工面积_同比.......................................................