房地产行业2025年投资展望：止跌回稳，大城先行

研报总结

投资摘要

• 需求端：预计2025年商品房销售金额为8.46万亿（同比-11.3%），销售面积为8.88亿平（同比-8.1%）。2024年预计销售金额为9.54万亿（同比-18.2%），销售面积为9.67亿平（同比-13.5%）。
• 供给端：预计2025年房屋新开工面积为5.99亿平（同比-18.8%），竣工面积为6.75亿平（同比-10.7%），施工面积为66.6亿平（同比-9.4%）。2024年预计新开工面积为7.38亿平（同比-22.6%），竣工面积为7.56亿平（同比-24.2%），施工面积为73.5亿平（同比-12.3%）。
• 投资：预计2025年房地产开发投资金额为8.8万亿（同比-11.9%）。2024年预计开发投资金额为10.0万亿（同比-10.0%）。
• 房价：核心城市房价韧性更强，有望率先实现“止跌回稳”。

核心观点与关键数据

• 销售预测：使用土地成交金额预测销售金额，销售均价跌幅放缓预测销售面积。
• 新开工预测：“以销定产”成为房企普遍选择，使用销售面积增速预测新开工面积增速。
• 竣工预测：根据商品房销售面积拟合竣工数据，预计竣工面积增速将有所收窄。
• 施工预测：使用新开工面积与施工面积的比值预测施工面积。
• 投资预测：将开发投资分为施工投资和土地购置费两部分分别预测，预计施工强度2025年将回升。
• 房价走势：一线城市和核心二线城市房价韧性更强，有望率先止跌回稳。城市能级越高，房价跌幅越小，回升越明显。

研究结论

• 政策方向明确，中央持续表露维护房地产市场企稳回升的意愿，后续政策将更加积极。
• 核心城市市场有望率先实现“止跌回稳”，利好重点布局核心城市的优质房企。
• 建议持续关注地产板块的投资机会，推荐保利发展、招商蛇口、华润置地、绿城中国等。

风险提示

• 行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产减值的风险。