房地产行业 – 2025下半年展望：内房止跌回稳，香港反弹可期

房地产行业-2025下半年展望：内房止跌回稳，香港反弹可期 1、会议信息 时间：6月16日 参会人：JYGJ 2、要点回顾 对于房建行业下半年的市场情况，您有什么看法？ 我认为下半年房地产市场在经历了三年多的调整后，面对的宏观环境仍具有一定不确定性，包括国际形势、全球经济不稳定性和贸易争端等。但积极的一面是，政策手段下市场开始出现回稳信号，部分城市有复苏迹象，特别是一线城市复苏较为明显。我们相信未来一线城市房价仍可能维持高位，同时房企也会关注经济发展较好、人口流入及供求关系较为合理的区域，这些区域有望带动市场的更好复苏。 政府最近出台的房地产新政对市场有何影响？目前房地产市场的整体形势如何？ 去年开始，国家公布了一系列促进房地产市场资金维稳回稳的政策，地方政府迅速做出响应，原有的限购限贷等行政手段逐渐退出，转而采取更多税收减免、降低首付和房贷利率等措施。这些政策明显增强了部分地区的购买力，并促使市场成交量和价格趋于稳定。根据国家统计局的数据，新建商品房销售同比下跌幅度已从之前的两位数明显收窄至3.2%。东部地区，尤其 是经济发达城市的销售量较高，购房者信心较强。而中西部和东北地区的购房需求相对较少， 库存压力较大。不过，一线城市和部分二线城市的销售价格和成交量呈现修复状态，土地市场也显示出信心恢复，土地出让金同比增加，溢价率回升。 房企对于当前市场的态度如何？ 从国企最新的销售数据来看，他们对市场的信心有所恢复，尤其是一线城市的销售表现较好。 预计今年中国房地产一手房和二手房销售总量将与去年大致持平，大约在17万亿左右，其中二手房销售可能会比新房更强劲。市场关注点正逐渐从增量市场转向存量市场，一线城市和部分强二线城市仍然是房企的主要聚焦区域。 疫情对房地产市场的影响以及未来恢复情况如何？ 我们认为疫情有可能恢复到一个较高的水平。随着一线、二线及强二线城市的经济活动活跃度增加，房企可能会加大对这些城市的布局力度。在土地和新项目增加后，一线城市与低线城市的分化现象会更为明显。 开发商前四个月的销售状况以及房企间的分化情况如何？ 部分开发商在前四个月取得了不错的销售成绩，但大部分房企仍呈现同比下跌，跌幅在百分之二十以内。其中，国企如中经贸、保利等企业销售表现相对较好，而民企销售跌幅收窄，整体市场呈现一定的稳定态势。 国企和民企在销售方面的表现如何？ 国企部分由于销售有所反弹，部分企业甚至在五月底已超过去年水平，且近期增土地的数据也显示出销售增长趋势。而民企方面，销售跌幅已大幅收窄，价格和销售各方面趋于稳定。 目前房企销售数据和市场形势有何特点？ 过去两三年间，不同背景开发商的项目进度和销售表现出现了明显分化。从整体销售数据上看， 2025年前四个月全口径销售率有所下跌，但相比去年有所收窄，并未出现之前每年近乎腰斩的情况。在地铁等外部因素影响下，今年上半年销售情况虽受影响，但并未大幅下滑。 市场回稳态势对未来房企的影响是什么？ 如果市场回稳势头能持续到下半年，尤其是金九银十时期，将对部分房企提供有力支持，增强其信心。同时，若国内宏观经济发展政策得以有效落地，扩大内需并稳住房市，将为市场提供更多积极因素，对整个房地产市场产生支持作用。 当前房地产市场的政策趋势及未来发展趋势是怎样的？ 中央政府将继续支持房地产市场回稳的政策。从行业经营竞争角度看，未来将出现新的趋势和重点，可能包括针对一线城市和二线城市中经济活动较强区域的地方政府，通过建立新的政府平台，加大收储力度，优化土地供应，以及调整金融政策，降低首付比例和房贷利率等措施，以促进房地产市场的稳定和发展。此外，现房销售试点改革也在推进，有助于解决期房销售中存在的信心问题和风险，同时租赁市场的活跃度也有望提高，为购房者提供更多选择。 在房地产租赁市场中，政府和相关部门将采取哪些措施以促进其发展？ 政府不仅会提供财务补贴，还会给予开发商、营运商和建造商更多的税收优惠以及金融支持方案，鼓励他们参与建设和运营更好的租赁项目。此外，还会提供更优惠的贷款条款，增加对房地产租赁市场的投放，提高整个市场的成熟度，并提供更多元化的房源，从而为房价市场提供更多的产品选择。 这种转变对开发商在产品开发及服务方面有何影响？ 开发商需要满足长期运营和月供期的资金回收要求，这不仅需要在财务安排上有更高水平的规划，而且客户对产品体验的要求也会提高。开发商需展示真实的产品情况，而非仅依赖样板间或宣传资料。这将全面推动开发商提升自住房开发品质、居住营运体验及整体产品品质。 存量房市场的发展将如何影响房地产行业以及相关企业？ 随着从现房销售市场向存量房市场的转变，开发商将面临新的挑战和需求。部分开发商可能会通过货币化部分项目或改造不达标小区来增加购房需求。此外，国家政策推动高品质住宅建设，对盖房质量、装修、物业服务等方面的要求将明显提升。对于企业而言，部分头部国企和民企通过较低的土地储备成本和较好的销售、绿化等利润率，以及多元化的物业组合，能较好地应对市场波动，实现相对稳定的利润水平。 香港房价市场的特点及其影响因素是什么？ 香港房价市场以二手房和沉量交易为主，整体相对稳健。自2020年开始观察到房价涨跌变化， 2023年至2025年间，房价指数有所回落，但同时租金水平高位运行，反映出住房需求仍然强劲。人口回流、政府推出的人才吸引计划等因素带动了住房需求增量。同时，香港房贷利率与海博水平密切相关，近期海博水平显著下降，带动香港房贷利率走低，进一步影响了房价 走势。 经管局对银行体系提供的流动性援助是否会导致海口的房价下降，以及这种影响会如何随季节性因素变化？ 是的，经管局因流动性因素向银行体系注入了上千亿资金，这导致海口房价出现明显下降。但我们预计在季节性因素消退后，尤其是当新的流动性和房贷利率降低时，房价的上升幅度会比上半年以及之前的历史水平远低于之前。 目前香港房地产住宅市场的租金回报率情况如何？ 目前香港房地产住宅的租金回报率已经超过了3.5%，普遍在3.5档区间内，这表明持有房产的成本较低且收益较高，对投资者具有吸引力。 香港的存款利率有何变化，以及这对市民存款和贷款行为有何影响？ 由于资金流动性的增加，香港的存款利率显著下跌，尤其是三个月至六个月定期存款的利率仅 在1.1%左右，远低于半年前普遍3%以上的定存利率。部分银行客户在房贷利率下降的情况下可能会选择提前还款或重新配置资金，部分资金可能会回流到股票市场或房地产市场以寻求更高收益。 对于未来香港房地产市场的展望及影响因素是什么？ 预计未来市场情绪将更为正面，自然的租金上升和房贷利率下降将拉动房价稳定或有所上涨。 特别是在下半年开始，我们预测2025年下半年至2027年，香港住宅价格将有5%以上的增长。 电商在香港的发展如何影响实体零售业？ 电商的崛起对香港实体零售业产生了显著影响，尤其是跨境电商提供免费包邮服务后，本地居民网购习惯加速，实体零售业普遍感受到冲击。统计数据显示，大部分行业的销售情况出现下跌，尤其是受到电商影响较大的新鲜水果蔬菜、面包等难以通过电商购买的商品品类。同时，香港大学的研究也表明，超过70%的网购者表示会在跨境电商平台购物，这一比例在春节前后 免费包邮的情况下将更为明显。此外，电商还改变了消费者的消费习惯，减少了周末去深圳等 地的“北上消费”，从而对某些行业如餐饮业的压力有所缓解，但也对其他依赖流量的行业产生了负面影响。 流量型行业在疫情影响下的情况如何？ 流量型行业如餐饮、购物等在疫情中受到一定影响，但随着游客量上升，零售业得到了一定帮助。预计到2025年第一季度，整体市场能够恢复到疫情前80%以上的水平。 消费者行为变化对不同商圈和购物中心有何影响？ 游客消费习惯和消费水平有所改变，这有助于高端购物中心和部分非核心旅游区的零售商圈。然而，非核心非旅游区以及民生商区商圈会继续受到电商冲击，租金压力有所增加。 核心购物区域租金将有何变化？ 预计核心购物区域租金将温和反弹，呈现单位数增长。 办公楼市场现状及未来展望如何？办公楼市场供应量及租赁情况怎样？ 办公楼市场需求受到疫情中企业居家办公安排的影响而有所下降，开发商对办公楼投资减慢，未来两三年供应量将降低。目前写字楼空置率上升，租金下降，而大型金融机构和租客的预租和签约将有助于改善市场气氛。过去12个月新落成量较低，但25年和26年会有大量新增 供应，部分优质项目出租率较高，而一些老旧项目由于租金较高难以出租。随着新的大型项目 竣工并引入大型租客，预计租金水平会在高峰期过后于2026年回升。 对于香港房地产投资有何看法？ 整体资金水平已处于相对较低状态，住宅开发商销售情况良好，且利率下降有利于提升本地收入股和房地产开发商的利润估值。房产行业正经历结构性调整，预计在宏观环境明朗后，整体租金水平将企稳回升，房地产投资仍具有吸引力。同时，港股通和深港通等因素也带来投资机会，偏好低负债的优质开发商和拥有大量办公楼资产的公司。