初步观点：以4200万英镑出售挑战者大厦（白教堂，E1）

英国|房地产投资信托基金 大波特兰地产 2025年5月28日行业研究报告 首印象：4200万英镑挑战者大厦（白教堂，E1）售出 评分持 首视角 结论 Gpe公司已就ChallengerHouse（亦称TheCornerHotel）位于Whitechapel、E1的房产以及一块未开发土地的出售，与YoomataAldgatePropertyLtd（EuragoneInvestmentManagement与MataCapital组成的合资企业）签订了合同，交易金额为4200万英镑，略高于账面价值。 价格329.00p^ 价格目标|%至PT322.00元|-2% 52W高低381p-260p FLOAT(%)|ADVMM(USD)98.1%|6.32 市值13亿英镑|18亿美元 TICKERGPELN ^前一个交易日的收盘价，除非另有说明。 挑战者之家是一家74,000平方英尺（GIA）的酒店，拥有约180间套间客房，以及一个地面层的餐厅和酒吧。该建筑紧邻希克曼大厦，一座74,900平方英尺（NIA）的重新定位的办公楼，其客户包括新look、跑道东和四通通讯，该大厦将保留以获取收入和预期价值增长。挑战者之家和希克曼大厦于2017年共同收购，总价为4960万英镑。 Gpe的投资组合管理总监休·摩根表示：“挑战者大厦的出售使我们可以兑现投资回报，并将资本从非核心资产重新配置到我们充满机遇的巨额开发管道中。” 相关研究 大波特兰地产：2025财年翻倍2025年5月21日 大波特兰地产：首次查看：2025财年净资产价值+4.4%至494便士 2025年5月21日 迈克·普雷*|股票分析师 44(0)2070298422|mprew@jefferies.com 大波特兰地产：首次查看：30杜克街6.25万平方英尺总部预租2025年5月14日 萨里姆·乔杜里*|股票分析师 +44(0)2070298423|schaudhry1@jefferies.com 请参见本报告第2-7页的分析师资质认证、重要披露信息以及非美国分析师状态信息。*摩根大通国际有限公司 公司简介 大波特兰地产 大伦敦是一个专注于伦敦市中心办公楼开发和投资的英国房地产投资信托基金。 公司估值/风险 大波特兰地产 基于DCF估值的价位目标。风险包括伦敦办公室资本价值预期外大幅缩水、租户需求保持旺盛，以及无风险10年期金边债券下降的风险。 分析师资格认证： 我，迈克·普雷，证明本研究报告中所表达的所有观点准确地反映了我对所涉证券（或公司）的个人看法。我还证明，我的任何部分报酬都不直接或间接地与本研究报告中所表达的特定建议或观点相关。 我，萨里姆·乔杜里，证明本研究报告中所表达的所有观点准确地反映了我就相关证券（及/或）相关公司所持有的个人观点。我还证明，我的任何部分薪酬都不曾、现在或将来与本研究报告中表达的具体建议或观点有直接或间接的关系。 非美国分析师的注册：迈克·普雷受雇于JefferiesInternationalLimited，JefferiesLLC的非美国附属机构，并且未在FINRA注册/获得研究分析师的资格。该分析师可能不是JefferiesLLC（FINRA会员机构）的关联人士，因此可能不受FINRA规则2241以及与目标公司沟通、公开露面和研究分析师持有的证券交易的限制。 非美国分析师的注册：SarimChaudhry受雇于JefferiesInternationalLimited，JefferiesLLC的非美国附属公司，并且未在FINRA注册/获得研究分析师资格。该分析师可能不是JefferiesLLC（FINRA会员公司）的关联人员，因此可能不受FINRA规则2241以及与目标公司沟通、公开露面和研究分析师持有的证券交易限制的约束。 如同所有Jefferies员工一样，负责本报告中所述金融工具的分析师(s)的部分薪酬基于公司整体业绩，包括投资银行收入。我们力求按适当方式更新我们的研究，但各种法规可能阻止我们这样做。除了定期发布的某些行业报告外，绝大多数报告会根据分析师的判断，在不规则的间隔时间内发布。 投资建议记录 《MAR》第3条第1款(e)和第7条 推荐已发布2025年5月28日上午2:17分布式推荐2025年5月28日上午2:17 公司特定披露 杰弗里金融集团股份有限公司、其附属公司或子公司在伟大波特兰地产的证券或ADR上做市。 杰弗里茨评级说明 买入-描述我们在12个月内预期能提供总回报率（价格增值加上收益）达到15%或以上的证券。 持有-描述了我们预期在12个月内提供总回报（价格升值加上收益）为15%或以上，或10%或以下的有价证券。表现不佳-描述了我们预期在12个月内提供总回报（价格升值加上收益）为10%或以下的有价证券。对于平均证券价格持续低于10美元的买入评级证券，预期的总回报（价格升值加上收益）在12个月内为20%或以上，因为这些公司的波动性通常高于整体股票市场。对于平均证券价格持续低于10美元的持有评级证券，预期的总回报（价格升值加上收益）在12个月内为正负20%。对于平均证券价格持续低于10美元的表现不佳评级证券，预期的总回报（价格升值加上收益）在12个月内为20%或以下。 NR-投资评级和目标价位已被临时暂停。此类暂停符合相关法规和/或杰斐逊政策。 CS-覆盖暂停。Jefferies已暂停对该公司的覆盖。NC-未覆盖。Jefferies不覆盖该公司。 受限-描述在美世参与某些交易、公司政策或适用证券法规禁止某些类型沟通（包括投资建议）的情况下，发行人。监控-描述其公司基本面和财务状况正在被监控的证券，并且不提供任何财务预测或对公司投资价值意见。 估值方法论 杰弗里斯分配评级的方法论可能包括以下内容：市值、到期日、增长/价值、波动性和未来12个月的预期总回报。价格目标是基于多种方法确定的，可能包括但不限于市场风险分析、增长率、收入流、折现现金流（DCF）、EBITDA、每股收益（EPS）、现金流（CF）、自由现金流（FCF）、EV/EBITDA、市盈率（P/E）、PE/增长率、P/CF、P/FCF、溢价（折价）/平均组EV/EBITDA、溢价（折价）/平均组市盈率、各部分总和、净资产价值、股息回报以及未来12个月的净资产收益率（ROE ）。 杰弗里斯特许经营精选 杰弗瑞斯特许经营权精选包括在我们的权益分析师在12个月期间提出的最佳股票建议中的股票选择。股票选择基于基本面分析，并可能考虑其他因素，例如分析师的信心、差异化分析、有利的风险/回报比以及杰弗瑞斯分析师推荐的投资主题。杰弗瑞斯特许经营权精选将仅包括买入评级股票，具体数量可能因分析师的包含推荐而变化。新的机会出现时将添加股票，当包含原因发生变化、股票达到预期回报、如果不再评级为买入以及/或触发止损时将移除股票。标准普尔股票120天波动率在底部四分之一的股票将继续有15%的止损，其余股票将有20%的止损。特许经营权精选并非旨在代表推荐的股票组合，也不是基于行业，但我们可能会指出我们认为一个精选属于哪种投资风格，例如成长型或价值型。 可能阻碍我们价格目标实现的风险 这份报告是为一般传阅而准备的，并不提供针对个别投资者的投资建议。因此，本报告中讨论的金融工具可能并不适合所有投资者，投资者必须根据自己的具体投资目标和财务状况，并视需要利用自己的财务顾问，做出自己的投资决策。本报告推荐的金融工具的过往业绩不应被视为未来结果的指示或保证。本报告中提到的任何金融工具的价格、价值和收入都可能上涨或下跌，并可能受到经济、金融和政治因素变化的影响。如果金融工具以投资者本国货币以外的货币计价，汇率的变动可能对报告中描述的金融工具的价格、价值或收入产生不利影响。如价格以非美元货币显示，请注意我们的当地货币价格目标是基于此前交易日（除非另有说明）的汇率进行货币转换得出的。在此日期之后，如果汇率发生波动，将影响非美国目标价格，且不再应被视为可靠依据。此外，投资于其价值受基础证券货币影响的证券（如ADR）的投资者，实际上承担了货币风险。 本报告中提到的其他公司 •大波特兰地产(GPELN:p329.00,持有) 09 23持有：387.00p11/17/2023未平仓 600 550 500 450 400 350 300 250 7月22日 10月22日1月23日4月23日7月23日10月23日1月24日4月24日7月24日10月24日1月25日4月25日 12/2024持仓:300.00p09/12/2024持 5持仓:322.00p 297.00p05/21/202 03/20/2025持仓: 2024持仓:300.00p 仓:313.00p11/12/ UNPF:310.00p06/ 05/23/2024 ：320.00p 2/2024未平仓风险 险：343.00p04/1 /25/2024未平仓风 风险：352.00p01 06.00p09/27/20 /23/2022买入：7 买入：770.00p 07/12/2022 截至2025-05-23，GreatPortlandEstates(GPELN)的评级和目标价历史 注意：上述评级与目标价历史图表中的每个方框代表分析师在过去三年中对一家公司采取的行动，包括：首次对该公司进行评级、更改该公司的评级或目标价，或停止对该公司的覆盖。图例： 一：启动覆盖 D：未覆盖区域 B：买 H：保持 UP:表现不佳 评分分布 ib服务/过去12个月jil市场服务/过去12个月 计数 百分号 计数 百分号 计数 百分号 买入 2105 60.44% 379 18.00% 124 5.89% 持 1225 35.17% 112 9.14% 22 1.80% 表现不佳 153 4.39% 5 3.27% 4 2.61% 其他重要披露 其他重要披露 杰弗里斯从事业务并寻求与其研究报告涵盖✁公司进行业务往来，并期望从这些公司中获得或打算寻求投资银行服务✁补偿，以及其他活动。因此，投资者应注意杰弗里斯可能存在利益冲突，这可能影响本报告✁客观性。投资者应将此报告视为其投资决策中✁单一因素。杰弗里斯股票研究是指由以下杰弗里斯金融集团股份有限公司(\"杰弗里斯\")公司雇用✁分析师生产✁研究报告： 美国：JefferiesLLC，其为SEC注册✁证券交易商和FINRA会员（由JefferiesResearchServices,LLC，一家SEC注册✁投资顾问，向单独支付此类研究费用✁客户分发）。 加拿大：JefferiesSecuritiesInc.是一家在加拿大十三个司法管辖区注册✁投资商，也是加拿大投资监管组织✁交易成员，包括由JefferiesSecuritiesInc.与另一家Jefferies实体联合制作（并由JefferiesSecuritiesInc.发行）✁研究报告。 在JefferiesSecuritiesInc.分销由JefferiesLLC、JefferiesInternationalLimited、Jefferies(日本)有限公司、东京分行或JefferiesIndiaPrivateLimitedproducingresearchreports时，您被建议，JefferiesLLC、JefferiesInternationalLimited、Jefferies(日本)有限公司、东京分行和JefferiesIndiaPrivateLimited在您✁司法管辖区均根据《国家指令31-103注册要求、豁免和持续注册人义务》中包含✁经销商注册要求豁免而作为经销商运营，因此，JefferiesLLC、JefferiesInternationalLimited、Jefferies(日本)有限公司、东京分行和JefferiesIndiaPrivateLimited均无需且均不是您司法管辖区内✁注册经销商或顾问。您被建议，如果JefferiesL