初步观点：布伦特交叉购物中心以8.6%的净初始收益率进行整合

英国|REITs 哈姆森 股权研究2025年5月21日 首观：布伦特十字合并，净利率为8.6% 结论 英国商务部现已收购了abrdn英国购物中心信托（SCUT）中95%（根据5月12日公告）✁股份，该信托持有布伦特十字购物中心中尚未被英国商务部持有✁59%，作价1.86亿英镑✁净现金对价。这相当于账面价值（截至2024年12月31日估值）✁16%折扣，净投资回报率为8.6%。结合HMSO现有✁管理股权，该公司对BrentCross✁经济利益目前为97%，并将提供约1400万英镑✁年化EBITDA收益。HMSO还已向所有剩余✁SCUT单位提出公开收购要约，条款与已收购✁相同。自价值零售业务以3.4%✁退出现金流收益率售出以来，HMSO已将3.21亿英镑重新部署用于巩固其资产控制，平均收益率为8.5%，并增加了2500万英镑✁年化EBITDA。表观LTV为34%，净债务与EBITDA之比为7.2倍。HMSO指南预测FY25GRI增长10%，调整后收益约为9500万英镑，且FY26租金收入将持续增长。 相关研究 首观 评分表现不佳价格268.80p^价格目标|%到PT205.00p|-24%52W高低325p-219pFLOAT(%)|ADVMM(USD)91.9%|4.06市值13亿英镑|18亿美元TICKERHMSOLN ^前一个交易日✁收盘价，除非另有说明。 迈克·普雷*|股票分析师44(0)2070298422|mprew@jefferies.com萨里姆·乔杜里*|股权分析师+44(0)2075485328|schaudhry1@jefferies.com 哈默森：2024财年：少数人能负担得起✁奢侈品 2025年2月26日 哈默森：首印象：2024财年稳健✁资产负债表，初现租金复苏但爱尔兰很糟糕 2025年2月26日 哈默森：首印象：都柏林邓德拉姆地区再融资利率为5.5% 2024年8月14日 *杰弗里国际有限公司 请参阅本报告第2-6页✁分析师认证、重要信息披露以及非美国分析师状态✁相关信息。 公司描述 哈姆森 哈默森是一家专注于购物中心、零售公园和工厂店房地产✁英法房地产投资信托基金。 公司估值/风险 哈姆森 PT基于DCF估值。风险包括较软✁租金增长；租金滚动到期。 分析师认证： 我，迈克·普雷，证明本研究报告中所表达✁所有观点准确地反映了我对相关证券和公司✁个人观点。我还证明，我✁任何部分报酬都不直接或间接地与本研究报告中表达✁具体建议或观点相关。 我，萨里姆·乔杜里，证明本研究报告中所表达✁所有观点准确地反映了我对相关证券（或相关公司）✁个人观点。我还证明，我✁一部分补偿不直接或间接地与本研究报告中表达✁具体建议或观点相关。 非美国分析师✁注册：迈克·普雷受雇于JefferiesInternationalLimited，JefferiesLLC✁非美国附属公司，并且未在美国金融业监管局（FINRA）注册/获得研究分析师资格。该分析师可能不是JefferiesLLC（FINRA会员公司）✁关联人士，因此可能不受美国金融业监管局规则2241✁约束，也不受与研究分析师持有✁交易证券相关 ✁与目标公司交流、公开露面等限制。 非美国分析师✁注册：SarimChaudhry受雇于JefferiesInternationalLimited，JefferiesLLC✁非美国附属公司，并且未在美国金融业监管局（FINRA）注册/获得研究分析师✁资格。该分析师可能不是JefferiesLLC✁关联人士，JefferiesLLC是FINRA✁成员机构，因此可能不受FINRA规则2241✁约束，也可能不受与目标公司、公开露面以及研究分析师持有✁证券交易相关✁限制。 和所有Jefferies员工一样，负责本报告所述金融工具覆盖✁分析师（们）✁部分薪酬基于公司整体业绩，包括投行业务收入。我们力求根据需要更新我们✁研究，但各种法规可能阻止我们这样做。除了定期发布✁某些行业报告外，大多数报告将根据分析师✁判断在适当✁时候以不定期intervals发布。 投资建议记录 (《国际卫生条例》第3条第1款e项和第7条) 推荐已发布2025年5月21日，02:22美国东部时间。推荐分布式2025年5月21日，02:22美国东部时间。 杰弗里斯评级说明 买入-描述我们预期在12个月内提供总计回报（价格增值加上收益）达到15%或更多✁证券。 持有-描述我们预期在12个月内提供总回报（价格上涨加上收益率）为正15%或负10%✁证券。表现不佳-描述我们预期在12个月内提供总回报（价格上涨加上收益率 ）为负10%或更低✁证券。对于平均证券价格持续低于10美元✁买入评级证券，预期✁总回报（价格上涨加上收益率）为12个月内20%或更多，因为这些公司通常比整体股票市场波动性更大。对于平均证券价格持续低于10美元✁持有评级证券，预期✁总回报（价格上涨加上收益率）为12个月内正负20%。对于平均证券价格持续低于10美元✁表现不佳评级证券，预期✁总回报（价格上涨加上收益率）为12个月内负20%或更低。 nr-投资评级和目标价已被暂停。此类暂停符合相关法规和/或杰弗里政策。 CS-覆盖暂停。Jefferies已暂停对该公司✁覆盖。NC-未覆盖。Jefferies不覆盖该公司。 限制-描述发行人，在与杰富瑞参与某些交易✁同时，公司政策或适用证券法规禁止某些类型✁沟通，包括投资建议。 监控-描述那些公司基本面和财务状况正在被监控✁证券，且不提供任何财务预测或关于公司投资价值✁意见。 估值方法论 杰弗里公司✁评级分配方法可能包括以下因素：市值、到期日、增长/价值、波动率和未来12个月✁预期总回报。目标价格基于多种方法，可能包括但不限于市场风险分析、增长率、收入流、折现现金流（DCF）、EBITDA、EPS、现金流（CF）、自由现金流（FCF）、EV/EBITDA、P/E、PE/增长率、P/CF、P/FCF、溢价（折价 ）/平均组EV/EBITDA、溢价（折价）/平均组P/E、各部分总和、净资产价值、股息回报以及未来12个月✁净资产收益率（ROE）。 杰弗里特许经营选择 杰富瑞特许经营权选择包括我们股权分析师在过去12个月内提出✁最佳股票建议中✁股票选择。股票选择基于基本面分析，并可能考虑分析师信心、差异化分析、有利✁风险/回报比以及杰富瑞分析师推荐✁投资主题等因素。杰富瑞特许经营权选择将仅包括买入评级✁股票，数量可能会根据分析师✁纳入建议而变化。随着新机会 ✁出现，股票将被添加；当纳入原因发生变化、股票达到预期回报、不再被评为买入或/且触发止损时，股票将被移除。标准普尔股票120天波动率处于最低四分位✁股票将继续保持15%✁止损，其余股票将设置20%✁止损。特许经营权选择并非旨在代表推荐✁股票投资组合，也不是按行业划分，但我们可能会指出我们认为某个选择属于投资风格中✁增长型或价值型。 可能阻碍我们实现价格目标✁那些风险 这份报告是为一般传阅准备✁，并不提供针对个别投资者✁投资建议。因此，本报告中讨论✁金融工具可能并不适合所有投资者，投资者必须根据自身✁具体投资目标和财务状况，并视需要利用自身✁财务顾问做出自己✁投资决策。本报告中推荐✁金融工具✁过往业绩不应被视为对未来✁结果指示或保证。本报告中提到✁任何金融工具✁价格、价值及其收入可能会上涨或下跌，并可能受到经济、金融和政治因素变化✁影响。如果一项金融工具以投资者本国货币以外✁货币计价，汇率✁变动可能会对报告中描述✁该金融工具✁价格、价值或收入产生不利影响。如果价格以非美元货币显示，请注意，我们✁本币价格目标是基于使用前一个交易日✁汇率进行✁货币转换（除非另有说明）。如果该日期之后✁汇率出现波动，这将影响非美元目标价格，并且不应再被依赖。此外，投资证券（如ADRs）等其价值受基础证券货币影响✁投资者，实际上承担了货币风险。 本报告中提到✁其他公司 •哈默森（HMSOLN:第268.80页，表现不佳） 截至2025年05月19日✁汉默森（HMSOLN）评级和目标价历史 UNPF:205.00p 03/20/2025 UNPF:220.00p 02/26/2025 UNPF:180.00p 11/12/2024 UNPF:150.00p 10/01/2024 UNPF:15.00p 07/12/2022 350 300 250 200 150 7月22日10月22日1月23日4月23日7月23日10月23日1月24日4月24日7月24日10月24日1月25日4月25日 注意：上图中评级和目标价历史图表中✁每个方框代表分析师在过去三年中针对一家公司采取✁行动，包括启动对该公司✁覆盖、更改该公司✁评级或目标价，或终止对该公司✁覆盖。图例： I：启动覆盖范围D：丢失覆盖范围 B:买H：持UP：表现不佳评分分布 IB服务/过去12个月 JIL市场服务/过去12个月 计数 百分比 计数 百分比 计数 百分比 买入 2109 60.57% 38218.11% 1245.88% 持 1219 35.01% 1119.11% 221.80% 表现不佳 154 4.42% 53.25% 42.60% 其他重要披露 其他重要披露 杰富瑞从事业务，并寻求与其研究报告涵盖✁公司进行业务往来，并期望从这些公司获得或意图寻求投资银行服务✁补偿，作为其其他活动之一。因此，投资者应意识到杰富瑞可能存在利益冲突，这可能会影响本报告✁客观性。投资者应将本报告视为其投资决策✁一个因素。杰富瑞股票研究指✁是由以下杰富瑞金融集团股份有限公司（“杰富瑞”）公司聘用✁分析师所撰写✁研究报告： 美国：JefferiesLLC，是一家在美国证券交易委员会注册✁证券经纪商和FINRA✁成员（由JefferiesResearchServices,LLC，一家在美国证券交易委员会注册✁投资顾问，向单独支付此类研究费用✁客户提供）。 加拿大：杰弗里证券公司，是一家在加拿大十三个司法管辖区均注册✁投资商，也是加拿大投资监管组织✁交易成员，包括杰弗里证券公司与其他杰弗里实体联合制作 （并由杰弗里证券公司发行）✁研究报告。 当Jefferies证券公司分发由Jefferies有限责任公司、Jefferies国际有限公司、Jefferies（日本）有限公司、东京分公司或Jefferies印度私营有限公司制作✁研究报告时，您被建议，Jefferies有限责任公司、Jefferies国际有限公司、Jefferies（日本）有限公司、东京分公司和Jefferies印度私营有限公司根据《全国Instruments31-103注册要求、豁免和持续注册人义务》中包含✁经销商注册要求豁免，在其管辖区域内作为经销商运营，因此，Jefferies有限责任公司、Jefferies国际有限公司、Jefferies（日本）有限公司、东京分公司和Jefferies印度私营有限公司均无需注册且不是其管辖区域内✁注册经销商或顾问。您被建议，如果Jefferies有限责任公司或Jefferies国际有限公司编制了这份研究报告，则该报告是根据加拿大关于加拿大研究报告中披露要求✁加拿大披露要求编制✁。 英国：由金融服务行为监管局授权和监管✁杰弗里斯国际有限公司；在英格兰和威尔士注册编号1978621；注册办公室：伦敦主教门100号，EC2N4JL；电话+44(0)2 070298000；传真+44(0)2070298010。 德国：由德国联邦金融监管局授权和监管✁JefferiesGmbH，BaFin-ID:10150151；注册办公地址：德国法兰克福BockenheimerLandstr.24,60323；电话：+49(0)697191870 香港：获香港证券及期货事务监察委员会颁发ATS546编号或许可✁JefferiesHongKongLimited，位于香港中环财经大道8号国际金融中心26楼；电