核心观点
- 房地产市场持续分化，量稳价跌态势延续。
- 央行下调LPR利率，预计有助于降低购房门槛和成本，促进购房意愿修复。
- 从成交量来看，普遍好于去年同期，呈现趋势回暖态势；从价格来看，仍处于调整区间，但跌幅趋势收窄。
关键数据
- 商品房成交：2025年5月19日至25日，30大中城市商品房成交面积环比增加11.74%，累计同比减少1.63%。一线城市环比减少0.30%，二线城市环比增加35.15%，三线城市环比减少6.95%。截至2025年4月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌4.50%，二手住宅价格指数同比下跌6.80%。
- 二手房成交：一线城市北京、深圳周环比分别减少2.91%、10.92%，但年内累计同比分别增加25.75%、50.51%。部分重点二线城市杭州、成都、青岛、厦门周环比分别增加2.75%、7.52%、21.44%、6.72%，年内累计同比分别增加44.55%、23.63%、减少0.09%、增加146.98%。
- 商品房库存：截至2025年5月25日，十大城市商品房可售面积为7809.07万平方米，库存去化周期为77.71周。截至2025年4月，全国商品房待售面积为78142.00万平方米，库存去化周期为12.22个月。
- 土地市场：2025年5月19日至25日，100大中城市成交土地341.00宗，环比减少16.42%，同比减少32.87%。成交土地规划建筑面积1464.18万平方米，环比减少40.76%，同比减少26.93%。成交土地楼面均价为977.00元/平方米，环比上涨33.65%，同比下跌10.78%。成交土地溢价率为5.00%，相比上周上升3.64pct。
- 房地产开发投资：截至2025年4月，全国房地产累计开发投资27729.57亿元，同比减少10.30%；其中，住宅投资21178.53亿元，同比减少9.60%。全国房屋施工面积620315.05万平方米，同比减少9.70%；房屋新开工面积17835.84万平方米，同比减少23.80%；房屋竣工面积15647.85万平方米，同比减少16.90%。
研究结论
- 房地产市场呈现分化态势，二线城市成交量明显回升，一线城市和三线城市成交量有所下降。
- 政策效果有待观察，但LPR利率下调有望带动居民预期改善，加速行业企稳进程。
- 土地市场成交量和价格出现分化，溢价率有所上升。
- 房地产开发投资和房屋施工、新开工、竣工面积均出现同比下降。
