鑫苑服务2024 年报

: 1895 年報 目錄 0204061135436698107108110111113224公司資料榮譽及獎項主席報告管理層討論與分析董事及高級管理層企業管治報告董事會報告獨立核數師報告綜合損益及其他全面收益表綜合財務狀況表綜合權益變動表綜合現金流量表綜合財務報表附註財務概要 ʮ̡༟ࣘ 公司秘書 執行董事 陳焯墁女士ACG (CS, CGP), HKACG (CS, CGP)（於2025年2月26日獲委任）曹炳昌先生FCPA, FCCA, FCG (CS, CGP), HKFCG (CS, CGP)（於2025年2月26日辭任） 申元慶先生（董事會主席）馮波先生王勇先生（首席財務官） 授權代表 申元慶先生陳焯墁女士ACG (CS, CGP), HKACG (CS, CGP)（於2025年2月26日獲委任）曹炳昌先生FCPA, FCCA, FCG (CS, CGP), HKFCG (CS, CGP)（於2025年2月26日辭任） 李軼梵先生凌晨凱先生藍燁先生趙霞女士（於2024年4月8日獲委任） 審核委員會 李軼梵先生（主席）藍燁先生趙霞女士（於2024年4月8日獲委任）凌晨凱先生（於2024年4月8日不再為成員） 開曼群島註冊辦事處 P.O. Box 309, Ugland HouseGrand Cayman, KY1-1104Cayman Islands 薪酬委員會 凌晨凱先生（主席）李軼梵先生申元慶先生 香港主要營業地點香港金鐘金鐘道95號統一中心17樓B室 提名委員會 申元慶先生（主席）藍燁先生凌晨凱先生 集團總部 中國北京市朝陽區酒仙橋路10號恒通商務園(B9)座一層102室 2024 ʮ̡༟ࣘ 鄭州銀行（鄭州緯二路支行）中國河南省鄭州市金水區緯二路8–3號 開曼群島股份過戶登記總處 Vistra (Cayman) LimitedP.O. Box 31119 Grand PavilionHibiscus Way, 802 West Bay RoadGrand Cayman KY1-1205Cayman Islands 華夏銀行（鄭州分行）中國河南省鄭州市商務外環路29號 香港股份過戶登記分處 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 華夏銀行（鄭州農業路支行）中國河南省鄭州市農業路與東明路交叉口 核數師 中瑞和信會計師事務所有限公司註冊公眾利益實體核數師香港九龍尖沙咀科學館道9號新東海商業中心13樓1305–1307室 主要往來銀行 中國光大銀行（鄭州東風支行）中國河南省鄭州市金水區經三路58號 境外銀行 中國工商銀行（亞洲）有限公司（皇后大道中分行）香港中環皇后大道中122–126號地庫至一樓 中國銀行（鄭州棉紡東路支行）中國河南省鄭州市二七區棉紡東路66號鑫苑國際城市花園1樓 股份代號1895 公司網頁地址www.xypm.hk ࿲ᚑʿᆤධ 致全體股東： 感謝各位股東對鑫苑物業服務集團有限公司（「」或「」，連同其附屬公司統稱「」）一直以來的支持，本人謹代表董事會（「」）提呈2024年全年業績報告。 過去一年，全球經濟環境複雜多變，中國經濟亦面臨多重挑戰。本公司在董事會的堅定領導下，憑藉清晰的戰略規劃、卓越的執行力以及全體員工的不懈努力，成功實現了業務穩健成長和企業價值的顯著提升。 一、風險出清、輕裝上陣、發展重回高質 自2022年董事會重組以來，鑫苑服務始終堅持合規為前提，保持獨立發展，系統化解關連方遺留問題，逐步降低關連方業務佔比，全面提升企業市場化生存和拓展能力。 2024年，本公司進一步優化了股東結構，公眾股東持股比例上升至40.54%，並進一步強化的公司治理結構，規範了和控股股東之間的治理關係，更為重要的是建立業務、財務、治理三重隔離機制，徹底切斷風險傳導鏈條，率先完成歷史遺留問題的全面出清。 在風險出清後，公司淨利潤同比增長212%，淨利率重回行業高位，達到10.2%，企業重回高質量發展軌道。 二、經營提質、多維成長、收入歷史新高 2024年，本公司的經營收入取得了歷史性突破，達到了86,887萬元，同比增長16%；毛利率達28.2%，遠超行業均值，這些數據背後，是我們成功踐行「規模與效益並重」發展邏輯的有力證明。 2024年報 主席報告 2024年，我們實施「管理規模+業務規模」並重的發展策略，在物業服務管理規模穩健提升的同時，還完成了商管業務的併入、社區增值業務的拓展、工程施工業務由增量業務向存量業務延伸等重大業務戰略的落地，為我們的經營指標有質量的提升夯實了基礎。 特別是在社區增值業務方面，我們圍繞「人的全生命週期」+「房屋全生命週期」兩大核心，構建了租售、美居、純水、零售、到家五大核心業務群，有效地鏈接了社區生活的需求與供給，在服務好我們牆內業主同時，積極形成對外賦能的業務能力，2024年我們社區增值服務收入同比增長76%，創新業務如租售、美居等更是實現了從孵化到落地成長的蝶變，收入均實現了倍增。 三、規模牽引、量速齊升、市場發展提速 2024年，本公司深化了「合資合作、市場化招投標、屬地深耕、戰區拓展」四輪驅動模式，聚焦深耕區域持續提升濃度，並積極拓展新的市場區域，市場拓展業績實現了大幅的增長。截至2024年底，本公司合約面積達到6,455萬平方米、在管面積達到4,013萬平方米，增幅均達到了約17%，規模發展進一步提速。 在2024年本集團新增的合約面積及管理面積中，幾乎全部來自於市場化的第三方，目前我們的累計合約面積中，第三方佔比達到66.7%；管理面積中，第三方佔比達到59.1%；本集團市場化發展能力進一步提升，獨立性持續增強。 在規模穩健成長的背後，是我們對規模本質的重新定義：規模不是簡單的面積堆積，而是效率的放大器。我們用「四輪驅動」模式實現了資源的最優配置，通過區域濃度的深耕進一步提升單位面積的管理效益，並在此基礎上延展多經服務對資源的價值變現。 主席報告 AI 2024Meta+ SCRMSaaS 2024 2024 年報 主席報告 2024202592.89TOP 882.2314152024202450 202437 Meta జѓࢩ˴ 最後，我謹代表董事會，向一直以來支持本公司發展的各位股東、合作夥伴、員工以及社會各界人士表示衷心的感謝。我們將繼續發力大物管新質生產力，以更加堅定的信心、更加務實的舉措、更加卓越的執行力，推動公司持續穩健發展，為股東創造更大價值！ 董事會主席2025年3月31日 2024 ၍ଣᄴীሞၾʱؓ 業務回顧 概覽 本集團是一家具有廣泛影響力且業務穩健成長的物業管理綜合服務商，致力於成為大物管新質生產力建設的美好生活服務商。2024年本集團持續圍繞「管理服務、場景增值、科技賦能」三條核心曲線全面發力。於2024年12月31日，本集團物業管理服務覆蓋中國65座城市，為逾30萬戶家庭提供服務，合約面積64.6百萬平米，在管面積40.1百萬平米。 管理服務拼規模，圍繞「物管+商管」兩大模塊，立足於有質量的規模成長，優化「合資合作、市場化招投標、戰區拓展、屬地深耕」四輪驅動拓展模式，規模拓展創歷史新高，全年新簽合約面積14.3百萬平方米，新增在管面積8.4百萬平方米。 場景增值建生態，圍繞物的增值、人的服務、外部聯盟三大方向，加大核心業務租售服務、美居服務、家政服務、商城一站式代購服務、純水服務和到家服務業務的佈局力度，並通過服務數字化、場景在線化對各項業務開展進一步賦能。 科技賦能論價值，立足大物管新質生產力建設，構建了大物管全棧服務能力，形成了泛地產、大物管、新多經、智慧社區等領域全方位的服務能力。2024年，我們持續升級鑫Meta元宇宙平台，持續深化物業企業內部業務管理、經營管理信息化系統，持續提升企業內部運營和管理效率。在大物管領域重點優化了SCRM產品，在內部賦能的同時也向中小物業企業提供SaaS服務；在新多經領域，重點發力智慧產品的自主研發和設計，鑫水機、鑫充電等智能硬件產品持續落地，鑫多多、鑫建材等線上平台上線，持續為物業企業社區經營提供智慧化助力。 在業務發展過程中，本集團堅持黨建引領，獨具特色黨業融合、社區治理模式得到了社會各界廣泛認可，先後榮獲2024中國紅色物業服務領先企業；入選住建部「加強物業管理共建美好家園」典型案例；被河南省委社會工作部、河南省住建廳評為「紅色物業」示範點等37項榮譽；先後迎接各級政府、組織參觀交流143次。 2024年4月，我們連續第14年榮獲「中國物業企業百強企業」稱號，且在行業綜合實力排名上保持著前15名的領先地位，2024年集團當選河南省物業管理協會會長單位、蟬聯中國物業管理協會副會長單位，行業影響力持續提升。 物業管理服務 本集團堅持穩健的有質量成長策略。本集團建立項目合作的評估模型，在合作協議簽署前，本集團會組織專業人員對項目進行踏勘和評估，符合我們評估模型的項目我們才會予以合作，確保拓展項目的質量，同時我們也會對不符合我們經營模型的項目進行主動的退出，以進一步改善整體經營質量。 在規模拓展的過程中，我們也加大了對已接管項目周邊的拓展力度，通過已有的存量項目向周邊拓展，提升區域濃度，形成管理的規模效應，並疊加多經、科技等業務，持續改善經營的效果。 2024年報 管理層討論與分析 下表載列於所示日期我們的合約建築面積、在管建築面積的情況： (1)該等新定約主要包括由物業開發商開發的新物業的前期管理合同、與業委會簽署的物業服務合同以及與物業持有機構簽署的物業服務合同。 (2)該等終止包括我們的若干自願不續約的物業管理服務合同，其乃由於我們重新分配我們的資源至盈利能力更強的訂約，以優化我們的物業管理組合。 2024年，在區域深耕的基礎上繼續擴大全國化的佈局，華中、華南、華西、華北、華東五大區域發展格局初步形成，並對河南為核心的華中區域以及江蘇為核心長三角區域重點突破，截至2024年12月31日，我們的地理分佈擴展至全國65座城市。 2024年報 管理層討論與分析 下表列截至所示日期的在管面積，以及截至2024年及2023年12月31日止年度按地理區域劃分產生自物業管理服務的收入明細： (1)包括位於河南省、湖南省及湖北省的城市。(2)包括位於江蘇省、安徽省、山東省、浙江省的城市以及上海市。(3)包括位於四川省、雲南省及陝西省的城市以及重慶市。(4)包括位於遼寧省、河北省的城市及北京市、天津市。(5)包括位於海南省、福建省及廣東省的城市。 本集團自上市以來，一直堅持市場化成長策略。2024年我們優化「合資合作、市場化招投標、戰區拓展、屬地深耕」四輪驅動模型，建立了總部投拓團隊+物管地市公司區域深耕兩大拓展條線，實現了規模拓展的新突破，新增的14.3百萬平方米合約面積近乎全部來自於我們的市場化第三方拓展項目。截至2024年12月31日，本集團在管面積中，第三方佔比59.1%；合約面積中，第三方佔比66.7%。 截至2024年及2023年12月31日止年度本集團按物業開發商類型劃分的在管面積及物業管理服務收入佔比如下： (1)鑫苑地產控股有限公司（最終控股公司）及其附屬公司統稱鑫苑置業集團。包括由鑫苑置業集團獨家開發的物業及對外合資控股開發的物業。 管理層討論與分析 我們管理住宅及非住宅物業。我們目前管理非住宅物業覆蓋辦公、商業綜合體、工業園、產業園、學校、公建等業態。雖然住宅物業收入已佔並將持續佔據我們收入的較大部分，但我們正努力使我們的服務供應多樣化，以涵蓋其他類型物業。 截至2024年及2023年12月31日止年度按不同物業類型劃分的所開發物業產生的物業管理服務收入明細： 增值服務 2024年增值服務圍繞居住社區場景和業主需求，挖掘業主對美好生活的感知體驗，致力於打造全方位多樣化服務體驗，將傳統的服務模式充分於數字化相結合，通過數據驅動運營，形成租售服務、美居服務、零售服務、純水