2022中期報告 01鑫苑物業服務集團有限公司公司資料管理層討論與分析其他資料中期簡明綜合損益及 其他全面收益表中期簡明綜合財務狀況表中期簡明綜合權益變動表中期簡明綜合現金流量表中期簡明綜合財務資料附註0204303839414244目錄 022022 中期報告公司資料執行董事馮波先生（於2022年8月29日獲委任）王研博女士（行政總裁）（於2022年8月29日辭任）黃波先生（首席財務官）（於2022年2月15日辭任）非執行董事張勇先生（董事會主席）（於2022年8月29日辭任）楊玉岩女士（於2022年8月29日辭任）獨立非執行董事羅輯先生李軼梵先生付少軍先生（於2022年4月13日辭任）申元慶先生（於2022年4月13日獲委任及 於2022年8月29日獲委任為董事會副主席）審核委員會李軼梵先生（主席）羅輯先生付少軍先生（於2022年4月13日辭任）申元慶先生（於2022年4月13日獲委任）薪酬委員會李軼梵先生（主席）張勇先生（於2022年8月29日辭任）羅輯先生申元慶先生（於2022年8月29日獲委任）提名委員會申元慶先生（主席）（於2022年8月29日獲委任）張勇先生（主席）（於2022年8月29日辭任）李軼梵先生羅輯先生公司秘書曹炳昌先生FCPA, FCCA, FCG, HKFCG授權代表申元慶先生（於2022年8月29日獲委任）張勇先生（於2022年8月29日停任）曹炳昌先生FCPA, FCCA, FCG, HKFCG核數師大華馬施雲會計師事務所有限公司香港九龍尖沙咀廣東道30號新港中心1座801–806室開曼群島註冊辦事處P.O. Box 309, Ugland HouseGrand Cayman, KY1-1104Cayman Islands香港主要營業地點香港金鐘金鐘道95號統一中心17樓B室集團總部中國河南省鄭州市金水區鑫苑路18號鑫苑名家國際生活俱樂部3樓開曼群島股份過戶登記總處Tricor Services (Cayman Islands) LimitedSecond Floor, Century YardCricket Square, P.O. Box 902Grand Cayman, KY1-1103Cayman Islands 03鑫苑物業服務集團有限公司公司資料香港股份過戶登記分處卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓主要往來銀行中國光大銀行 （鄭州東風支行）中國河南省鄭州市金水區經三路58號中國銀行 （鄭州棉紡東路支行）中國河南省鄭州市二七區棉紡東路66號鑫苑國際城市花園1樓中國光大銀行 （鄭州鄭汴路支行）中國河南省鄭州市鄭汴路與英協路交叉口鄭州銀行 （鄭州緯二路支行）中國河南省鄭州市金水區緯二路8-3號華夏銀行（鄭州分行）中國河南省鄭州市商務外環路29號華夏銀行（鄭州農業路支行）中國河南省鄭州市農業路與東明路交叉口境外銀行中國工商銀行（亞洲）有限公司 （皇后大道中分行）香港中環皇后大道中122–126號地庫至一樓法律顧問關於香港法律：李偉斌律師行香港中環環球大廈22樓股份代號1895公司網頁地址www.xypm.hk 042022 中期報告管理層討論與分析整體表現截至2022年6月30日止六個月的總收益較截至2021年6月30日止六個月約人民幣337.5百萬元，增加5.6%至約人民幣356.3百萬元。截至2022年6月30日止六個月的淨盈利約人民幣65.3百萬元較截至2021年6月30日止六個月約人民幣64.4百萬元增加1.4%。概況本集團一直致力於成為領先的泛物業產業智慧運營商。2022年上半年，本集團圍繞「能力升級年」發展定位、「戰略升級、服務升級、組織升級」三大發展維度，「鑫物業、鑫產業、鑫科技」三大發展方向，持續優化「物業+產業+科技」的三輪驅動模型。鑫物業聚焦基礎業務發展質量，以鑫服務4.0服務系統升級為基礎，夯實公司發展基礎；規模拓展方面，圍繞「1+4+N」拓展佈局，實現業態及區域的雙突破、居住業態向非居業態進一步延伸。鑫物業圍繞業主全生命週期、社區全生活場景、存量項目煥新改造、物業上下游產業鏈等領域深度佈局，結合內外部資源和能力優勢，重點發力生活服務、家政服務、到家專業服務、房屋維護服務以及存量煥新工程等業務，產業佈局進一步聚焦。鑫科技以內部業務賦能為基礎，持續形成外部輸出能力、產業服務能力，組建鑫智享科技有限公司，實現對外服務的突破，科技業務逐步實現產業化。2022年上半年，本集團品牌影響力和業務運營能力持續提升，在品牌影響力方面，2022年上半年本集團榮獲中國指數研究院「中國物業服務百強企業TOP15」；上海易居房地產研究院、克爾瑞物管聯合測評的「2022年物業服務力百強企業」、「2022高端物業服務TOP10」及「2022年服務力標杆項目」等榮譽稱號。 05鑫苑物業服務集團有限公司管理層討論與分析在業務成長方面，於2022年6月30日，本集團物業管理服務覆蓋中國53座城市，合約建築面積（「建築面積」）64.2百萬平方米，在管建築面積38.8百萬平方米。我們的業務涵蓋居住、非居、城市三大空間，包括住宅物業、綜合體物業、商業寫字樓、工業園、產業園、學校以及城市服務等多個業態。在業務發展持續升級的同時，本集團還持續進行組織升級工作，圍繞總部做專、區域做強、產業做實的核心原則，以職能共享中心、業務共享中心兩個共享體系的建立為核心，提升內部組織運營管理效率，上半年本集團人均管理效能同比提升10%。2022年上半年，本集團各地員工積極投入到抗疫工作中，在與社區的聯防聯治、日常核酸監測的組織、封控期間業主生活的保障等各項工作的開展過程中，充分發揮各級黨組織、黨員先鋒隊的引領作用，湧現出了一大批先進的事蹟和優秀的人物，如昆山抗疫過程中湧現出來的「11勇士」及「八朵金花」等系列英雄事蹟，贏得了各級政府及社會各界的廣泛認可，充分展現了企業的社會責任和社會價值。業務回顧2022年上半年，本集團圍繞能力升級年的發展定位以及鑫物業、鑫產業、鑫科技三大發展維度，全面實施戰略升級、組織升級、服務升級，克服疫情防控形勢嚴峻以及物業行業發展下行的雙重壓力，主動求變、深度挖潛，確保自身發展的穩健性。鑫物業圍繞「1+4+N」（華中領軍+四大區域深耕+N個城市機會成長）的區域發展佈局，實現業態和區域的持續延伸。在業態延伸方面，上半年實現全委簽約項目17個，簽約面積同比提升84%，新增學校、銀行、寫字樓、產業園等非居業態，業態結構進一步優化。 062022 中期報告管理層討論與分析在區域延伸方面，實現了湖北、雲南、安徽等地的全委拓展突破，「1+4+N」的區域佈局格局進一步的強化，區域深耕持續發力。鑫產業由資源型向能力型持續發力，由增量向存量持續延伸，持續探索拓展新路徑。在業主生活服務方面，開展門窗改造房屋4S業務、打造社區前置倉經營新模式、開展生活必需品團購活動，業主端社區增值收入同比提升46%。在存量更新方面，形成存量一體化業務模式，以老舊小區電梯加裝業務為核心，構建前後端一體化的業務模式、施工收益+衍生收益的盈利模式和實施方案，上半年完成16批次存量項目改造煥新和電梯加裝。鑫科技2022年上半年圍繞「物聯網平台建設」、「企業微信五位一體生態打造」及「業財一體化持續延伸」等主題持續升級，物聯網平台完成智慧停車、智能電錶等7項數字平台建設，業財一體化系統完成10個收支系統升級等，持續賦能內部管理和降本增效，形成系統規劃、運營標準化體系封裝等信息化建設，實現從規劃設計到推廣全過程標準化能力。通過數字化、智能化等品質管控手段實施，巡檢成本降低66.7%；智慧通行系統實施，人員投入降低28.7%、改造後的停車收入同比提升13.7%；智能電錶改造等節能降耗措施實施，單位能耗同比下降7%；數字化支撐的共享中心實施，中層人員管控幅度同比提升20%；整體數字化體系建設，物業服務坪效提升15.8%、客戶信息處理效率提升17.8%。鑫智享科技上半年完成科技企業認證、榮獲14項軟著權、實現對外信息化服務輸出，科技業務逐步由內向外發展升級。本集團現有四大業務條線包括物業管理服務、增值服務、交付前及諮詢服務、物業工程服務。 07鑫苑物業服務集團有限公司管理層討論與分析物業管理服務圍 繞「1+4+N」的市場拓展佈局，深耕區域濃度，拓展業態範圍，實現規模持續穩健增長。2022年上半年持續優化業態結構，在住宅物業持續拓展的基礎上，不斷的加大非居業態的拓展力度，上半年實現河南藝術職業學院校園物業管理服務、開封新東方村鎮銀行服務、興業銀行股份有限公司信陽分行服務、信陽城市書屋服務等學校、公建、銀行等項目拓展，簽約面積中非居佔比27%。2022年上半年，在物業管理服務方面，本集團開展組織升級和服務升級工作，構建了居住、非居、城市三大空間，涵蓋案場服務、宜居住宅、高端住宅、商辦、公建、產業園、城市服務、鄉村服務八大服務體系的鑫服務4.0體系，提升基礎服務品質和客戶體驗。並在科技賦能的基礎上開展組織升級工作，構建職能共享中心和業務共享中心，全面提升基礎服務工作效率，上半年人均效能同比提升10%。截至2022年6月30日，我們為中國53座城市提供物業管理服務及增值服務，合約建築面積為約64.2百萬平方米，其中，第三方合約建築面積佔比66.1%，合約物業數目280個，同比分別增長12.7%及10.2%；在管建築面積為約38.8百萬平方米，其中第三方在管建築面積佔比63.1%，在管物業數目207個，同比分別增長7.1%及10.7%。下表載列於所示日期我們的合約建築面積、在管建築面積及物業數目： 於6月30日2022年2021年 合約建築面積（千平方米）64,22056,961合約物業數目（個）280254在管建築面積（千平方米）38,79536,227在管物業數目（個）207187 082022 中期報告管理層討論與分析我們的地理覆蓋範圍：自集團成立以來，截至2022年6月30日，我們的地理分佈已從鄭州擴展至全國53座城市。河北陝西天津遼寧北京山東江蘇河南上海安徽浙江四川廣東雲南湖南海南重慶湖北西安天津大連北京濟南青島菏澤濟寧臨沂蘇州徐州昆山淮安太倉鹽城上海合肥六安亳州湖州成都大理長沙三亞重慶武漢廣州佛山珠海鄭州登封漯河三門峽焦作濮陽駐馬店滎陽 義信陽商丘鶴壁新鄉安陽新鄭周口平頂山南陽許昌開封蘭考洛陽唐山邯鄲南沙群島 09鑫苑物業服務集團有限公司管理層討論與分析下表載列於所示日期按地理區域劃分的建築面積及在管物業數目明細： 於6月30日2022年2021年建築面積在管物業數目建築面積在管物業數目（千平方米）（千平方米） 華中(1)18,07912115,946106華東(2)6,843396,26735華西(3)11,9783312,15333華北(4)1,638111,63811華南(5)25732232 總計38,79520736,227187 附註：(1) 包括位於河南省及湖南省的城市。(2) 包括位於江蘇省、安徽省、山東省、浙江省的城市以及上海市。(3) 包括位於四川省、雲南省及陝西省的城市以及重慶市。(4) 包括位於遼寧省、河北省的城市及北京市、天津市。(5) 包括位於海南省及廣東省的城市。多業態的物管組合我們管理住宅及非住宅物業。我們目前管理非住宅物業涵蓋辦公、商業綜合體、工業園、產業園、學校、公建等。雖然住宅物業收入已佔並將持續佔據我們收入較大部分，但我們正努力使我們服務供應多樣化，以涵蓋更多其他類型的物業。 102022 中期報告管理層討論與分析截至2022年6月30日按不同物業類型劃分的所開發物業之物業管理服務產生的收入明細如下： 截至6月30日止六個月╱於6月30日2022年2021年收入%在管建築面積%在管物業數目收入%在管建築面積%在管物業數目（人民幣千元）（千平方米）（人民幣千元）（千平方米） 住宅物業203,92279.525,09364.7151167,13580.823,48964.8139非住宅物業52,46420.513,70235.