鑫苑服务2023 年报

(於開曼群島註冊成立之有限公司)股份代號 : 1895 目錄2461035436297107108110111113234公司資料榮譽及獎項主席報告管理層討論與分析董事及高級管理層企業管治報告董事會報告獨立核數師報告綜合損益及其他全面收益表綜合財務狀況表綜合權益變動表綜合現金流量表綜合財務報表附註財務概要 鑫苑物業服務集團有限公司02公司資料執行董事申元慶先生（董事會主席）馮波先生王勇先生（首席財務官）非執行董事田文智先生獨立非執行董事李軼梵先生凌晨凱先生藍燁先生趙霞女士（於2024年4月8日獲委任）審核委員會李軼梵先生（主席）藍燁先生趙霞女士（於2024年4月8日獲委任）凌晨凱先生（於2024年4月8日不再為成員）薪酬委員會凌晨凱先生（主席）李軼梵先生申元慶先生提名委員會申元慶先生（主席）藍燁先生凌晨凱先生公司秘書曹炳昌先生 FCPA, FCCA, FCG (CS, CGP), HKFCG (CS, CGP)授權代表申元慶先生曹炳昌先生 FCPA, FCCA, FCG (CS, CGP), HKFCG (CS, CGP)開曼群島註冊辦事處P.O. Box 309, Ugland HouseGrand Cayman, KY1-1104Cayman Islands香港主要營業地點香港金鐘金鐘道95號統一中心17樓B室集團總部中國河南省鄭州市金水區鑫苑路18號鑫苑名家國際生活俱樂部3樓開曼群島股份過戶登記總處Tricor Services (Cayman Islands) LimitedThird Floor, Century YardCricket Square, P.O. Box 902Grand Cayman, KY1-1103Cayman Islands香港股份過戶登記分處卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓法律顧問有關香港法律：盛德律師事務所香港中環國際金融中心二期39樓 2023 年報03公司資料主要往來銀行中國光大銀行（鄭州東風支行）中國河南省鄭州市金水區經三路58號中國銀行（鄭州棉紡東路支行）中國河南省鄭州市二七區棉紡東路66號鑫苑國際城市花園1樓中國光大銀行（鄭州鄭汴路支行）中國河南省鄭州市鄭汴路與英協路交叉口鄭州銀行（鄭州緯二路支行）中國河南省鄭州市金水區緯二路8–3號華夏銀行（鄭州分行）中國河南省鄭州市商務外環路29號華夏銀行（鄭州農業路支行）中國河南省鄭州市農業路與東明路交叉口核數師大華馬施雲會計師事務所有限公司註冊公眾利益實體核數師香港九龍尖沙咀廣東道30號新港中心1座801–806室境外銀行中國工商銀行（亞洲）有限公司（皇后大道中分行）香港中環皇后大道中122-126號地庫至一樓股份代號1895公司網頁地址www.xypm.hk 鑫苑物業服務集團有限公司04榮譽及獎項 2023 年報05榮譽及獎項 鑫苑物業服務集團有限公司06主席報告致全體股東：感謝各位股東對鑫苑物業服務集團有限公司（「本公司」或「鑫苑服務」，連同其附屬公司統稱「本集團」）一直以來的支持，本人謹代表董事會（「董事會」）提 呈2023年全年業績報告。過去的一年，是鑫苑服務蓄勢發力的一年，我們完成了公司未來五年10XIN5的戰略發展規劃、由單中心經營到多中心發力的組織變革，並創新性解決關聯方歷史遺留問題，為行業內類似問題的處理提供了樣板。我們以規模發展為基礎、以多經、科技為助力，三大發展曲線更加清晰和成熟，公司重回穩健成長的軌道。2023年鑫苑服務以高質量為基點，以「規模成長、合規發展、科技賦能、生態構建」為核心，立足「管理服務拼規模、場景服務建生態、場景科技論價值」三大發展維度，在行業形勢普遍回調的情況下，整體業績實現了穩健成長，充分體現了公司發展的韌性。在規模發展方面，立足高質量的成長，在傳統全委拓展優勢的基礎上，進一步對投拓隊伍進行了組織調整和升級，聚化了「合資合作、市場化投標、全員拓展、屬地深耕」「四輪驅動」模式，並優化了投拓市場化漏斗模型，全年市場化拓展規模同比提升42%。在合規發展方面，一方面董事會及獨立調查委員會以合規發展為核心底線，積極的解決和處理遺留問題，通過關聯方資產等方式抵償公司資金損失；同時結合專業機構意見，積極進行公司內控體系整改和優化，經過一年的努力，公司的運作更加獨立、公司的內控體系更加完善，專業機構評估內控缺陷已全部整改到位。在科技賦能方面，我們致力於成為大物管產業元宇宙生態建設的美好生活服務商，聚焦核心科技能力的打造，我們自主研發的鑫Meta產業元宇宙平台，突破零代碼三維建模技術，讓物業一線人員也能建模，完成數字孿生與業務平台的完美融合。在2023年10月份物博會上，我們關於產業元宇宙平台的案例分享獲得了同行廣泛關注和認可。 2023 年報07主席報告迄今為止，我們獲得創新型中小企業、國家科技型中小企業、雙軟認證、高新技術企業等資質，榮獲國家產權局頒發的13項軟著權和20項發明專利，這些軟硬的實力為我們新質生產力的轉型奠定了堅實的基礎。在生態構建方面，我們在長期沉澱的業務模式上持續創新，2023年，在社區增值方面，我們重點聚焦在數據驅動運營，突破傳統多經數據不能有效支撐業務的瓶頸，聚焦物業+生活服務，利用數字化技術重新定義傳統直飲水機經營模式，持續挖掘社區消費潛力，探索出「鑫市集」的社區「樓下經濟」、線上平台與社區商戶聯營「線上線下」結合新模式，完成了從傳統的「人找貨」到以數據驅動的「貨找人」模式轉變。此外，我們在經營業績、基礎服務、品牌建設等方面也保持了穩健的成長，並在發展過程中不斷地創新和突破。在經營業績方面，儘管面臨地產持續下行對行業影響和部分關連交易壞賬撥備的雙重壓力，但我們業績已經重回穩健成長，在管規模同比提升9.4%、經營收入同比提升9.2%、毛利同比提升5.2%；尤其是基礎物業服務收入，更是表現了持續的韌性，同比增長7.2%，自上市以來儘管收到疫情、行業發展環境變化等影響，但我們基礎物業服務收入始終保持正向的穩健成長。在基礎服務方面，2023年，本集團持續推進鑫服務4.0的落地實施，進一步提升多業態服務能力。我們堅持高品質、有溫度、講人文的服務理念，通過「春風行動」、「夏季繽紛」、「情滿金秋」、「冬日暖陽」四大主題專項品質提升管理和4,000+場陽光文化活動組織，贏得93.2的業主滿意度。在品牌建設方面，2023年，我們的品牌矩陣得到了進一步的聚化，各品牌的特點更加的鮮明和突出。管理服務更聚焦於服務口碑和經營效率、場景服務聚焦在便捷和質量、場景科技聚焦於新質生產力的轉化賦能。 鑫苑物業服務集團有限公司08主席報告同時，我們的黨建引領模式的特點更加鮮明、行業影響力進一步擴大。我們聚焦社區治理痛點難點，創新開展「黨建引領+網格化管理+元宇宙賦能+精準服務」同鑫圓服務模式，打造了「鑫苑社區元宇宙管理平台」，以「鑫火社區」為載體，開創黨建引領網格化基層治理新局面。2023年，鑫苑服務黨組織覆蓋率100%、創建黨員示範崗200個、設立黨員責任區1,000個，結對幫扶獨居老人8,000餘人、開展志願服務1.1萬次、舉辦紅色文化活動參與人次達1.2萬，完成小區人車分流、新能源汽車充電樁安裝、小區市政河道整治、小區閒置場地改居民休閒活動園地等便民實事工程127件。紅色溫暖精準覆蓋到千家萬戶，助力社區治理提質升級。在經歷資本化快速發展之後，伴隨著發展環境的變化，物業行業重回品質發展的主題，夯實基礎、穩健成長已經成為行業發展的主旋律。同時，國家提出的新質生產力轉型升級也會深遠著未來行業發展的格局，在新質生產力的驅動下，每個行業都會經歷發展質的飛躍。本集團將會在持續堅持高質量發展，保持管理服務規模穩健成長、做好場景服務生態佈局、同時場景科技為行業新質生產力發展賦能，緊密圍繞我們的三條曲線、保持定力、穩健成長。第一曲線：管理服務拼規模，只有保持規模的穩健、快速成長，做大基礎盤，才能實現管理的規模效應，才能不斷的進行服務創新和經營創新，保持業務的良性成長，才能持續保證優質服務的連續性，實現業主居住體驗提升和公司經營業績提升的雙贏。第二曲線：場景服務建生態，圍繞社區生活服務場景做賦能，打通牆內牆外生態。圍繞「資產+空間+人」三大維度做社區垂直服務領域深度佈局，由傳統的業務驅動向數據驅動轉換，在生活服務方面，實現由「人找貨」到「貨找人」的轉變。 2023 年報09主席報告第三曲線：場景科技論價值，在內部經營效率賦能的基礎上，立足於行業新質生產力賦能，建立行業級科技產業賦能平台，提供技術平台到運營支撐全系列服務，為行業提供數據驅動運營全套解決方案。最後，本人謹代表董事會，向各位董事、管理層和全體員工在充滿挑戰的發展環境中團結協作、努力付出致以誠摯的謝意。亦向長期以來給予本集團信任和支持的全體股東、業務夥伴、業主、客戶及合作夥伴表達衷心的感謝！董事會主席申元慶2024年3月28日 鑫苑物業服務集團有限公司10管理層討論與分析業務回顧概覽本集團是一家具有廣泛影響力且業務穩健的物業管理綜合服務商，2023年，本集團圍繞「管理服務拼規模、場景服務建生態、場景科技論價值」的三條增長曲線，升級戰略規劃、重塑組織架構、優化人才結構、強化拓展隊伍、創新業務佈局、開展數字變革，整體業績實現了穩健成長。管理服務立足於高質量的規模成長，重塑投拓組織陣型、細化激勵標準、完善投拓漏斗模型，在住宅、商寫、公建、城市服務等多業態同時發力。2023年，本集團新增合約面積520萬平方米，新增在管面積325萬平方米；於2023年12月31日，本集團物業管理服務覆蓋中國50座城市，為逾20萬個家庭提供服務，簽約建築面積55.3百萬平米，較2022年12月31日50.7百萬平米同比提升9.1%，在管面積34.4百萬平米，較2022年12月31日的31.4百萬平米提升9.4%。場景服務立足自身優勢和社區生活服務場景，在牆內做深做透，並逐步向牆外輻射和延伸，探索生態合作，打造數據驅動的由傳統人找貨到貨找人模式轉變。從資產運營、空間運營、零售服務、到家服務多維發力，通過線上化的場景應用結合數字運營精準解決客戶需求，圍繞業主全生命週期、社區全生活場景的剛需高頻業務重點佈局。如打造千萬寶貝系列產品，探索直飲水機研發、自營業務模式，孵化存多億品牌業務，純水銷售同比提升24%。場景科技致力於打造泛地產、大物管的數字化建設和智慧化的城市服務營運。創新性搭建鑫Meta產業元宇宙社區平台，完成數字孿生與平台的融合，持續推進大物管場景下的應用系統迭代升級，將數字化與業務深度融合，賦能業務降本增效。完成直飲水研發上線、17個項目智慧停車改造、11個項目智能電錶改造、31個項目 2023 年報11管理層討論與分析充電樁上線，充電收入同比提升31%，臨停收入同比提升17%；打造科技核心能力，獲得創新型中小企業、國家科技型中小企業、雙軟認證、高新技術企業等資質，榮獲國家產權局頒發的13項軟著權和20項發明專利。同時，本集團創新開展「黨建引領+網格化管理+元宇宙賦能+精準服務」工作模式，打造了「鑫苑社區元宇宙管理平台」，開創黨建引領網格化基層治理新局面。2023年，本集團先後榮獲中國指數研究院評選的「2023中國物業服務百強企業(TOP 15)」「中國物業服務滿意度優秀品牌企業」；中物智庫、中物研究院評選的「2023中國物業服務綜合實力百強企業」「2023中國物業品牌影響力百強企業(TOP 14)」；克而瑞、中物研協評選的「2023中國物業服務力百強企業」等榮譽，品牌影響力持續提升。物業管理服務堅持有品質發展本集團堅持穩健的有品質成長策略。2023年，本集團完善拓展模型，優化拓展隊伍，通過合資合作、市場化投標、全員拓展、屬地深耕「四輪驅動」的拓展模式，從住宅向非住類公建、商辦、城服等業態持續延伸，全年實現全委拓展45個項目，合約面積520萬平方米，同比提升42%。截至2023年12月31日，我們為中國50座城市提供物業管理服務及增值服務，合約建築面積為約55.3百萬平米，合約項目數量288個；在管建築面積為約34.3百萬平米，在管項目數量21