2021年報 公司資料榮譽及獎項主席報告管理層討論與分析董事及高級管理層企業管治報告董事會報告獨立核數師報告綜合損益及其他全面收益表綜合財務狀況表綜合權益變動表綜合現金流量表綜合財務報表附註財務概要0204050933406097106107109110112230目錄 022021 年報公司資料執行董事王研博女士（行政總裁）黃波先生（首席財務官） （於2022年2月15日辭任）非執行董事張勇先生（董事會主席）楊玉岩女士獨立非執行董事羅輯先生李軼梵先生王鵬先生（於2021年4月13日辭任）付少軍先生（於2021年7月27日獲委任及 於2022年4月13日辭任）申元慶先生（於2022年4月13日獲委任）審核委員會李軼梵先生（主席）羅輯先生王鵬先生（於2021年4月13日辭任）付少軍先生（於2021年7月27日獲委任及 於2022年4月13日辭任）申元慶先生（於2022年4月13日獲委任）薪酬委員會李軼梵先生（主席）張勇先生羅輯先生提名委員會張勇先生（主席）李軼梵先生羅輯先生聯席公司秘書許倚濱先生（於2021年5月20日辭任）曹炳昌先生FCPA、FCCA、FCG (CS, CGP), HKFCG (CS, CGP)授權代表張勇先生曹炳昌先生FCPA、FCCA、FCG (CS, CGP), HKFCG (CS, CGP)核數師大華馬施雲會計師事務所有限公司香港九龍尖沙咀廣東道30號新港中心1座801–806室開曼群島註冊辦事處P.O. Box 309, Ugland HouseGrand Cayman, KY1-1104Cayman Islands香港主要營業地點香港中環皇后大道中149號華源大廈9樓集團總部中國河南省鄭州市金水區鑫苑路18號鑫苑名家國際生活俱樂部3樓開曼群島股份過戶登記總處Tricor Services (Cayman Islands) LimitedSecond Floor, Century YardCricket Square, P.O. Box 902Grand Cayman, KY1-1103Cayman Islands 03鑫苑物業服務集團有限公司公司資料香港股份過戶登記分處卓佳證券登記有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓主要往來銀行中國光大銀行（鄭州東風支行）中國河南省鄭州市金水區經三路58號中國銀行（鄭州棉紡東路支行）中國河南省鄭州市二七區棉紡東路66號鑫苑國際城市花園1樓中國光大銀行（鄭州鄭汴路支行）中國河南省鄭州市鄭汴路與英協路交叉口鄭州銀行（鄭州緯二路支行）中國河南省鄭州市金水區緯二路8–3號華夏銀行（鄭州分行）中國河南省鄭州市商務外環路29號華夏銀行（鄭州農業路支行）中國河南省鄭州市農業路與東明路交叉口境外銀行中國工商銀行（亞洲）有限公司（皇后大道中分行）香港中環皇后大道中122–126號地庫至一樓法律顧問關於香港法律：李偉斌律師行香港中環環球大廈22樓股份代號1895公司網頁地址www.xypm.hk 042021 年報榮譽及獎項 05鑫苑物業服務集團有限公司主席報告致全體股東：感謝各位對鑫苑服務一直以來的信任和支持，同時對在過去一年裡，本集團內部管控機制不規範帶來的股票交易影響向各位股東深表歉意。2021年，本集團審計委員會已經和獨立審計機構、合規顧問對我們的內控管理進行全面的審視和優化，持續完善本集團內控機制，使我們的內部管理更加規範和透明，在我們內控能力持續提升的同時，本集團2021年業務也在持續穩健的成長。本人謹代表董事會提呈鑫苑物業服務集團有限公司及其附屬公司（統稱「本集團」）截 至2021年12月31日止年度（「本年度」）經審計的全年綜合業績，同時分享未來的發展規劃。2021年，是充滿挑戰的一年，也是行業價值快速分化的一年，面臨著地產行業宏觀調控的壓力以及疫情反覆、洪災突襲等公共衛生、自然災害等影響，本集團內外部增量也受到較大影響，本集團堅持長期主義、穩健發展的原則，對內深度挖潛、提升存量項目的經營效果，對外創新突破，形成新的增長亮點，以自身的發展的確定性應對外部環境的不確定性。2021年，本集團收入實現17.8%的增長，達到人民幣770百萬元；利潤實現人民幣124百萬元。內部經營能力和挖潛能力持續提升，物業費飽和收費率同比提升2.55個百分點，同時我們立足於內外部資源和能力優勢，重點開展存量資產代理業務和外部工程施工業務，資產包銷業務2021年累計銷售額人民幣39.8百萬元，溢價人民幣15.6百萬元，溢價率39%；舊改、施工等存量改造業務實現經營收入人民幣69.5百萬元。 062021 年報主席報告2021年，面對著市場外部環境的變化，本集團的傳統依託開發商全委拓展的模式受到了一定的挑戰，在這種情況下，我們進一步優化了業務拓展模式：首先實現了由住宅業態向非居業態的延伸，2021年，本集團新拓面積中，非居業態佔比51%，業態結構進一步優化；其次實現由增量市場向存量市場的延伸，並形成了存量市場「現場提升、物業費調價、業務延伸、管理效果彰顯、價值持續提升」的存量接管模式，全年實現鄭州古德佳苑、鄭州民航花園、信陽金鼎等業委會合同簽約，全年實現新增簽約面積1,003萬平方米。截至2021年底，本集團簽約面積中，第三方佔比為68%，市場化發展態勢日趨成熟。在基礎服務提升方面，圍繞業主體驗，持續完善服務體系化建設，通過服務場景設計和數字化應用助力，提升業主體驗度和物業服務力，2021年，本集團中國指數研究院調研物業服務滿意度92.4，同比提升2.2個百分點，服務滿意度的持續提升，也是我們服務能力的重要體現。2021年，本集團數字化建設能力也得到了進一步提升，數字化建設以智慧社區建設和內部業財平台打造為核心，持續賦能內部管理和業主服務。智慧社區聯合海康威視進行智慧社區建設升級，共完成59個項目的智慧社區1.0–4.0場景打造。內部圍繞業財一體化及能耗平台等核心系統建設，內部數字化管理能力持續提升。同時，持續打造自身核心科技能力，截至目前物業公司共有軟著權11項。通過新工具、智能化產品和平台應用、以及多方資源的整合，全面提升現場運營管理效率，2021年實現人均產出提升12%、單坪收益提升10%、人均管理面積提升8%。2021年，也是本集團社會責任充分彰顯的一年，尤其是在720鄭州抗洪以及各地抗疫過程中，本集團預案準備充分、過程反應迅速，通過專業化、人性化的應對，有效的減少了自然災害和公共衛生對客戶造成的損失。公司在社區治理過程中發揮了關鍵作用，準公共服務價值得到了進一步彰顯，受到河南日報、大河報等主流媒體報道50餘篇，其中鄭州中央花園防汛報道瀏覽量突破1,500萬。 07鑫苑物業服務集團有限公司主席報告在行業影響力提升方面，榮獲2021中國物業服務百強企業TOP15、2021中國物業上市公司資產成長領先企業、2021中國物業企業品牌價值100強、市場化運營領先企業等15項榮譽，行業影響力到了持續提升。在業務穩健成長的同時，本集團也進一步強化了對自身的發展模式的規劃和升級，2021年，本集團圍繞戰略升級、組織升級和服務升級三大維度，開展了系統的內部管理升級和提升工作。在戰略升級方面，本集團圍繞「泛物業產業智慧運營商」的新戰略定位，圍繞規模拓展、質效提升、數智賦能、產業培育、增值挖潛、人才發展六大主體謀篇佈局。明確了鑫物業、鑫產業、鑫科技三大發展賽道。鑫物業提 出「1+4+N」的戰略拓展格局，構建全業態的發展格局、持續優化業態結構；鑫產業圍繞生活服務、資產運營、專業服務三大維度構建產業縱深佈局；鑫科技在企業自身科技化升級的基礎上，逐步培育出對中小企業的專業服務能力。組織升級圍繞總部做專、區域做強、產業做實的原則，強化集團化管控能力，提升組織效能，實行敏捷型管理，並形成配套的部門職責、崗位職責、權責體系、制度方案等配套機制。總部構建大中心制，強化業務的橫向協同，業務部門構建大區業務共享中心，實行敏捷型組織管理，減少中層，聚焦客戶、聚焦業務。產業逐步構建事業部運作機制，提升市場化的競爭能力、快速做大做強。在服務升級方面，本集團完成鑫服務4.0服務體系的升級，圍繞三大空間，形成八大差異化的服務體系，形成多元化服務體系品牌矩陣，強化多業態、多維度、全場景的服務能力，為品牌升級和市場化多元化拓展奠定基礎。三大維度的升級工作，為本集團未來三到五年的發展進一步理清方向、奠定基礎。 082021 年報主席報告在未來發展過程中，本集團堅持做出特色、聚化優勢，以自身穩健發展能力來應對外部環境的不確定性。圍繞三年戰略規劃中的鑫物業、鑫產業、鑫科技三大發展方向做商業模式創新佈局，持續優化物業+產業+科技的三輪驅動模型。鑫物業，在聚焦服務、夯實基礎，確保服務質量和業務發展質量的基礎上，創新多樣化合作模式，由增量向存量持續延伸，保證拓展質量，創新發展路徑，進一步優化業態結構。鑫產業，由資源型發展向能力型發展過渡，依託專業能力優勢快速佈局。由內生性成長向外生性成長延伸，快速做大規模。鑫科技，由內部賦能向外部賦能延伸，通過科技為規模增量做支撐。由內部建設向產業互聯遞進，從內部解決方案提供者向產業解決方案提供者角色轉換。致謝本人謹代表董事會向給予我們信任和支持的股東、合作夥伴及客戶致謝，亦向辛苦付出的全體員工和本公司管理層表示感謝。潮起海天闊、揚帆正當時，2022年能力升級年是本集團發展核心定位，我們將立足於鑫物業、鑫產業、鑫科技三大維度，聚焦規模提升、服務升級、業務創新、產業佈局、科技賦能，堅持大道行思、履踐致遠，以更加聚焦、更加務實的作風，煥新服務組合，提升能力、適應變化、創新發展、行穩致遠，力爭以更穩健的發展、更優異的業績回報全體股東的信任。主席兼非執行董事張勇 09鑫苑物業服務集團有限公司管理層討論與分析業務回顧概覽本集團是一家具有廣泛影響力且穩健成長的物業管理綜合服務商，致力於成為領先的泛物業產業智慧運營商。2021年本集團榮獲上海易居房地產研究院、中國房地產測評中心頒發的2021年中國物業服務企業品牌價值100強、中國物業服務華中品牌企業20強、中國物業服務品牌特色企業－鑫服務；中國指數研究院頒發的2021年中國物業服務100強企業以及上海易居房地產研究院、中國房地產測評中心頒發的2021年中國物業上市公司資產成長領先企業。於2021年12月31日，本集團物業管理服務覆蓋中國52座城市，為22萬個家庭提供服務。簽約建築面積63.04百萬平米，其中在管面積37.41百萬平米，同比分別增長18.9%和7.9%。2021年本集團全年實現營收實現人民幣770百萬元，同比增長17.8%，淨利潤人民幣124百萬元。我們的業務涵蓋多種物業形態，包括居住、非居（商業寫字樓、辦公樓、產業園、工業園、政府公建等），圍繞房屋生命週期、業主社區生活、開發商存量資產提供全方位的物業服務及增值服務。我們秉承「創享智慧城市家園」的理念，始終圍繞「高性價比、高滿意度、高服務體驗」的核心IP，不斷創新服務體系與服務標準，致力於為廣大客戶提供全方位的專業物業管理服務，2021年本集團圍繞居住、非居及城市服務，打造三大空間、八大服務體系的鑫服務4.0，致力於為用戶提供更專業、更優質的服務。 102021 年報管理層討論與分析物業管理服務規模持續穩健增長本集團堅持穩健的規模成長策略，2021年，本集團在傳統的以開發商樓盤全委拓展為核心的基礎上，積極發力存量市場和非居市場，加大業委會項目、產業園、綜合體、工業園的拓展力度，持續優化業態結構，實現了規模的穩健增長。截至2021年12月31日，我們為中國52座城市提供物業管理服務及增值服務，合約建築面積為約63.04百萬平方米，合約項目數量275個，同比分別增長18.93%及16.03%；在管建築面積為約37.41百萬平方米，在管項目數量196個，同比分別增長7.91%及11.36%。下表載列於所示日期我們的合約建築面積、在管建築面積及管理物業項目數： 截至12月31日止年度2021年2020年合約建面 在管建面合約建面 在管建面千平千平千平千平 於年初53,0043