2022(於開曼群島註冊成立之有限公司)股份代號 : 1895年報 公司資料榮譽及獎項主席報告管理層討論與分析董事及高級管理層企業管治報告董事會報告獨立核數師報告綜合損益及其他全面收益表綜合財務狀況表綜合權益變動表綜合現金流量表綜合財務報表附註財務概要0204051034426291969799100102226目錄 鑫苑物業服務集團有限公司02公司資料執行董事申元慶先生（董事會主席） （於2022年4月13日獲委任為獨立非執行董事、 於2022年8月29日獲委任為董事會副主席，並於 2022年9月19日獲調任為執行董事及董事會主席）馮波先生（於2022年8月29日獲委任）王勇先生（首席財務官）（於2022年10月21日獲委任）王研博女士（行政總裁）（於2022年8月29日辭任）黃波先生（首席財務官）（於2022年2月15日辭任）非執行董事田文智先生（於2022年10月21日獲委任）張勇先生（董事會主席） （於2022年8月29日辭任）楊玉岩女士（於2022年8月29日辭任）獨立非執行董事李軼梵先生凌晨凱先生（於2022年10月21日獲委任）藍燁先生（於2022年10月21日獲委任）趙霞女士（於2024年4月8日獲委任）羅輯先生（於2022年10月21日辭任）付少軍先生（於2022年4月13日辭任）審核委員會李軼梵先生（主席）藍燁先生（於2022年10月21日獲委任）趙霞女士（於2024年4月8日獲委任）凌晨凱先生（於2022年10月21日獲委任並於 2024年4月8日辭任）羅輯先生（於2022年10月21日辭任）付少軍先生（於2022年4月13日辭任）申元慶先生（於2022年4月13日獲委任並於 2022年9月19日辭任）薪酬委員會凌晨凱先生（主席） （於2022年10月21日獲委任）李軼梵先生（於2022年10月21日獲調任為成員）申元慶先生（於2022年8月29日獲委任）張勇先生（於2022年8月29日辭任）羅輯先生（於2022年10月21日辭任）提名委員會申元慶先生（主席）（於2022年8月29日獲委任）藍燁先生（於2022年10月21日獲委任）凌晨凱先生（於2022年10月21日獲委任）張勇先生（於2022年8月29日辭任）李軼梵先生（於2022年10月21日辭任）羅輯先生（於2022年10月21日辭任）公司秘書曹炳昌先生 FCPA, FCCA, FCG (CS, CGP), HKFCG (CS, CGP)授權代表申元慶先生（於2022年8月29日獲委任）張勇先生（於2022年8月29日辭任）曹炳昌先生 FCPA, FCCA, FCG (CS, CGP), HKFCG (CS, CGP)核數師大華馬施雲會計師事務所有限公司註冊公眾利益實體核數師香港九龍尖沙咀廣東道30號新港中心1座801–806室開曼群島註冊辦事處P.O. Box 309, Ugland HouseGrand Cayman, KY1-1104Cayman Islands附註： 趙霞女士自2024年4月8日獲委任為本公司獨立非執行董事及審核委員會成員。 2022 年報03公司資料香港主要營業地點香港金鐘金鐘道95號統一中心17樓B室集團總部中國河南省鄭州市金水區鑫苑路18號鑫苑名家國際生活俱樂部3樓開曼群島股份過戶登記總處Tricor Services (Cayman Islands) LimitedThird Floor, Century YardCricket Square, P.O. Box 902Grand Cayman, KY1-1103Cayman Islands香港股份過戶登記分處卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓主要往來銀行中國光大銀行（鄭州東風支行）中國河南省鄭州市金水區經三路58號中國銀行（鄭州棉紡東路支行）中國河南省鄭州市二七區棉紡東路66號鑫苑國際城市花園1樓中國光大銀行（鄭州鄭汴路支行）中國河南省鄭州市鄭汴路與英協路交叉口鄭州銀行（鄭州緯二路支行）中國河南省鄭州市金水區緯二路8–3號華夏銀行（鄭州分行）中國河南省鄭州市商務外環路29號華夏銀行（鄭州農業路支行）中國河南省鄭州市農業路與東明路交叉口境外銀行中國工商銀行（亞洲）有限公司（皇后大道中分行）香港中環皇后大道中122-126號地庫至一樓法律顧問有關香港法律：盛德律師事務所香港中環國際金融中心二期39樓股份代號1895公司網頁地址www.xypm.hk 鑫苑物業服務集團有限公司04榮譽及獎項 2022 年報05主席報告致全體股東：感謝各位股東對鑫苑服務一直以來的支持，本人謹代表董事會提呈2022年全年業績報告。2022年，對於鑫苑服務乃至整個物業行業來說，都是充滿挑戰與變革的一年。我們經歷了地產宏觀調控的持續影響、疫情的多輪衝擊，以及公司內部治理結構的重大調整。儘管面臨諸多困難，但公司依然保持了穩健的運營態勢，在發展的波折與變化中，我們堅守初心、解決問題、勇毅前行。在公司治理層面，我們實現了董事會的全面重組，確立了獨立、合規的運作機制。本著對所有股東高度負責的精神，我們堅決維護公司發展和經營的獨立性，同時在各專業機構的協助下，積極且穩妥地推進歷史遺留問題的解決。在業務發展方面，我們圍繞「能力升級」的核心定位，堅持高質量發展路線，注重單位坪效與整體運營效率的雙提升。通過一系列精細化的管理和創新舉措，主動優化部分坪效低、經營差的項目，公司內部運營質量再上新台階。在經營業績方面，儘管面臨關聯方收入波動和壞賬撥備的雙重壓力，我們的整體收入特別利潤實現受到了較大影響，但我們的基礎物業服務收入同比增長了11%，核心業務保持了成長的穩健性。這一成績不僅彰顯了公司的經營韌性，也彰顯了我們在基礎服務、市場拓展、經營效率、品牌建設等多方面取得的成績。立足服務，持續提升客戶體驗2022年，本集團緊緊圍繞基礎服務品質這一核心，全面推進鑫服務4.0的落地實施，實現了多業態服務能力的全面提升，取得了顯著成效。通過對EHS三體系文件的升級，我們進一步提升了環境、健康與安全的管理水平，為業主創造了更加安全、舒適的生活環境。同時，我們注重員工能力的提升，通過系統的培訓和標準化文件的封裝，提高了員工的專業素養和服務效率。 鑫苑物業服務集團有限公司06主席報告在服務過程中，我們持續優化客戶體驗，特別是在疫情期間，展現了強大的服務能力和高度的社會責任感。我們配合組織核酸檢測超過2,000萬人次，確保了業主的健康安全；為居家封控的業主提供生活物資保供32萬份，解決了他們的生活難題；同時，我們還針對特殊人群提供了4萬餘次的幫扶服務，讓每一位業主都感受到了家的溫暖。這些努力贏得了業主的廣泛認可和讚譽。據中指院第三方調查顯示，我們的業主滿意度達到了93.2分，處於行業的領先地位。這一成績充分彰顯了我們的服務能力和服務效果，也為我們未來的發展奠定了堅實基礎。我們將繼續秉承「以客戶為中心」的服務理念，不斷提升服務品質，為業主創造更多價值。優化結構，持續提升拓展能力在2022年，本集團緊密圍繞「1+4+N」的區域拓展策略，重點聚焦河南與江蘇兩大核心區域，通過多元化拓展手段如全員參與、框架協議轉換及紅色物業的積極推動，取得了顯著的成效。全年新增全委簽約面積達366萬平米，當年新增在管面積325萬平米，特別是在華中區域，我們的整體規模佔比達到了55%，重點區域管理濃度的持續增強。在業態結構方面，我們積極尋求多元化發展，全年新增了包括學校、醫院、公建等在內的非居項目共計130萬平米，非居業態規模佔比提升至29%，進一步優化了公司的業態結構。聚焦質量，持續提升經營效率在複雜多變的外部環境下，本集團始終堅守高質量發展路線，2022年，我們著重於內部運營效率和經營質量的雙重提升，取得了顯著成效。在改善項目經營質量方面，我們採取主動策略，優化項目組合，對於一些物業費偏低、經營虧損項目主動優化、有序退出，2022年單平方物業基礎服務收入同比增長32.6%，有效的改善了我們的運營質量。 2022 年報07主席報告同時，我們加大了社區增值服務的佈局力度，特別是在業主生活服務和存量社區煥新改造方面取得了突破。業主生活服務收入同比提升60%、前後端一體化的存量煥新業務模式更是獲得了行業主管部門的高度認可。在組織效率提升方面，我們通過實施業務共享中心模式，提高了管理人員的平均管控幅度；業財一體化的持續落地以及科技賦能的深入應用，使得內部運營管理效率得到顯著提升。提升影響，持續打造品牌矩陣本集團實現了由單一品牌向多元品牌的延伸、由行業品牌向社會品牌、公共品牌的遞進，目前圍繞鑫物業、鑫產業、鑫科技、鑫黨建等維度建立了獨具特色的品牌矩陣，行業及社會品牌影響力持續提升。鑫物業圍繞「高性價比、高滿意度、高服務體驗」的核心IP，構建了以鑫苑物業為核心的多元化物業品牌，涵蓋了專注於工業園業態的重慶鴻企物業、高端商業寫字樓服務的悅晟梁行，以及針對老舊小區提供全面服務的康陽物業等品牌，共同為客戶提供全方位的物業服務體驗。鑫產業構建了小鑫優選、盈晟機電、晟家公寓、璟雅園林、格宸文化、鑫怡美好生活等一批專業化運作公司，逐步建立產業生態。鑫科技以鑫智享科技為核心，對內以業財一體化建設為核心，全面提升內部運營效率，對客以9633智慧社區建設為抓手，提升客戶居住體驗和服務體驗，同時逐步建立行業賦能能力，目前構建了鑫物雲智慧平台，將大型物業基礎設施運維、IT運維、物業綜合運營管理經驗拓展至新基建領域，打造面向物業社區、產業園區、城市網格、政府公建及樓堂館所的智能運管創新平台服務、產品及一站式解決方案。 鑫苑物業服務集團有限公司08主席報告鑫党建以智慧黨建為引領，持續創新紅色物業服務新路徑，將紅色物業融入城市綜合服務升級的多領域中，形成了圍繞城市化綜合服務升級需求，擁有多業態、多領域、多載體紅色服務觸達的「鑫火6+1」紅色物業服務模式。圍繞合規、持續提升內控能力本集團董事會重組後，重點圍繞合規、獨立兩大核心規範公司治理。一方面面對問題不迴避，積極需求解決方案，通過仲裁的手段對遺留問題進行有效的處理。另一方面，保持了董事會及公司運營的獨立性，健全各項內控機制，形成公司獨立、合規運營的長效機制。物業行業目前已成為「重要民生行業」，物業行業的發展環境將會進一步的改善，行業的發展也會進入新一輪的高質量發展的周期，本集團將會在持續圍繞合規發展，快速解決遺留問題，本集團將會圍繞以下三條發展曲線持續實現發展的迭代升級：第一曲線：核心業務即鑫物業業務，我們也稱之為管理服務，將會總部+區域的投發協同、管理業態和內容的持續豐富、以及通過鑫科技賦能的行業資源的整合實現管理規模增量的提速，保持規模有質量的中高速成長，持續做大基礎業務的規模，夯實公司發展的基礎。第二曲線：成長業務即鑫產業業務，我們也稱之為場景服務，通過穩健支持社區空間運營，積極推進業主資產運營，結合生態拉動社區生活服務實現牆內增長+牆外創新的雙輪驅動，通過內外資源、能力協同快速做大規模。第三曲線：創新業務及鑫科技業務，我們也稱之為場景科技，通過維護泛地產數字化產品及服務、行業產業互聯網賦能平台鑫達智慧物管平台以及透過生態成功落地新型城市服務，實現存量維護+生態槓桿的守正出奇，打造物業+科技核心發展能力。 2022 年報09主席報告三條曲線形成發展合力，持續強化科技賦能、強化自身物業+科技的發展路徑，通過優異的業績回報各位投資人的支持和信任。最後，本人謹代表董事會，向各位董事、管理層和全體員工在充滿挑戰的發展環境中團結協作、努力付出致以誠摯的謝意。亦向長期以來給予本集團信任和支持的全體股東、業務夥伴、業主、客戶及合作夥伴表達衷心的感謝！董事會主席申元慶2024年3月12日 鑫苑物業服務集團有限公司10管理層討論與分析業務回顧概覽本集團是一家具有廣泛影響力且經營穩健的物業管理綜合服務商，致力於成為中國領先的泛物業產業智慧運營商。2022年，本集團圍繞能力升級年的發展定位，全面實施戰略升級、服務升級、組織升級，圍繞鑫物業、鑫產業、鑫科技三大維度進行業務布局。鑫物業聚焦基礎業務發展