中期報告2021 01鑫苑物業服務集團有限公司公司資料管理層討論與分析其他資料中期簡明綜合損益及 其他全面收益表中期簡明綜合財務狀況表中期簡明綜合權益變動表中期簡明綜合現金流量表中期簡明綜合財務資料附註0204293738404143目錄 022021 中期報告公司資料執行董事王研博女士（行政總裁）黃波先生（首席財務官）非執行董事張勇先生（董事會主席）楊玉岩女士獨立非執行董事羅輯先生李軼梵先生王鵬先生（於2021年4月13日辭任）付少軍先生（於2021年7月27日獲委任）審核委員會李軼梵先生（主席）羅輯先生王鵬先生（於2021年4月13日辭任）付少軍先生（於2021年7月27日獲委任）薪酬委員會李軼梵先生（主席）張勇先生羅輯先生提名委員會張勇先生（主席）李軼梵先生羅輯先生聯席公司秘書許倚濱先生（於2021年5月20日辭任）曹炳昌先生 FCPA, FCCA, FCG (CS, CGP), FCS (CS, CGP)授權代表張勇先生曹炳昌先生 FCPA, FCCA, FCG (CS, CGP), FCS (CS, CGP)獨立核數師安永會計師事務所香港鰂魚涌英皇道979號太古坊一座27樓開曼群島註冊辦事處P.O. Box 309, Ugland HouseGrand Cayman, KY1-1104Cayman Islands香港主要營業地點香港皇后大道中149號華源大廈9樓集團總部中國河南省鄭州市金水區鑫苑路18號鑫苑名家國際生活俱樂部3樓開曼群島股份過戶登記總處Tricor Services (Cayman Islands) LimitedSecond Floor, Century YardCricket Square, P.O. Box 902Grand Cayman, KY1-1103Cayman Islands香港股份過戶登記分處卓佳證券登記有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓 03鑫苑物業服務集團有限公司公司資料主要往來銀行中國光大銀行（鄭州東風支行）中國河南省鄭州市金水區經三路58號中國銀行（鄭州棉紡東路支行）中國河南省鄭州市二七區棉紡東路66號鑫苑國際城市花園1樓中國光大銀行（鄭州鄭汴路支行）中國河南省鄭州市鄭汴路與英協路交叉口鄭州銀行（鄭州緯二路支行）中國河南省鄭州市金水區緯二路8-3號華夏銀行（鄭州分行）中國河南省鄭州市商務外環路29號華夏銀行（鄭州農業路支行）中國河南省鄭州市農業路與東明路交叉口境外銀行中國工商銀行（亞洲）有限公司（皇后大道中分行）香港中環皇后大道中122–126號地庫至一樓法律顧問關於香港法律：李偉斌律師行香港中環環球大廈22樓股份代號1895公司網頁地址www.xypm.hk 042021 中期報告管理層討論與分析整體表現截至2021年6月30日止六個月的總收益較由截至2020年6月30日六個月約人民幣260.8百萬元，增加29.4%至約人民幣337.5百萬元。截至2021年6月30日止六個月的淨盈利約為人民幣64.4百萬元較截至2020年6月30日止六個月的約人民幣55.7百萬元增長15.6%。概況本集團一直致力於成為領先的泛物業產業智慧運營商，2021年上半年集團榮獲中國指數研究院「中國物業服務百強企業TOP15」；易居房地產研究院中國房地產測評中心「2021年中國物業服務企業品牌價值100強 」、「2021年中國物業服務華中品牌企業20強 」及「2021年中國物業服務品牌特色企業－鑫服務」等榮譽。於2021年6月30日，我們為中國49座城市提供物業管理服務及社區增值服務，合約建築面積約57.0百萬平米，在管建築面積約36.2百萬平米，我們的業務涵蓋多種物業形態，包括住宅物業、綜合體物業、商業寫字樓物業、產業園、工業園物業等。2021年本集團圍繞「戰略升級年」發展定位，明確了未來三到五年發展戰略，致力於成為領先的泛物業產業智慧運營商，圍繞鑫物業、鑫產業、鑫科技三大發展方向，以及「1+4+N」的戰略佈局、「3+1+N」的業務佈局，為客戶提供全業態、全價值鏈、全場景的綜合解決方案。在服務升級方面，圍繞「高性價比、高滿意度、高服務體驗」的核心IP，構建「三大空間、八大服務體系」的鑫服務4.0體系，分業態、分等級打造具有鑫苑特色的多業態服務產品線，以提升服務精準度，強化品牌認知和客戶滿意度。2021年7月份，在鄭州千年難遇的洪災過程中，本集團在鄭州的各個小區有序部署、全力抗洪，並在災後重建過程中有序組織，在抗洪救災過程中表現出了優秀的應急處理能力，並通過我們自身的專業化的組織和服務，有效的減少了業主的損失，湧現出了一大批先進的事蹟和優秀的人物，得到了社會各界的廣泛認可，本集團紥實的管理功底、優異的服務質量得到了進一步的彰顯。 05鑫苑物業服務集團有限公司管理層討論與分析業務回顧2021年上半年，本集團圍繞「1+4+N」（1大區域領軍（華中區域）、4大區域深耕（長三角、珠三角、環渤海、陝川渝）及N個戰略機會點）的市場拓展佈局以及「3+1+N」（居住、非居、城市三大空間；社區增值一大業務；N個產業延伸）的業務發展佈局，管理規模提升和業務規模提升同步推進。在規模拓展方面，實現了業態和區域雙突破。在業態突破方面，除了住宅業態持續發力外，工業園、產業園、學校、案場等業態持續突破。在區域佈局方面，除了在河南區域重點發力外，全委拓展實現了山東、河北、安徽、江蘇、重慶等區域的突破，實現五大深耕區域多點發力，總部+區域的拓展格局全面形成。在業務延伸方面，內部資源優勢和內部客戶優勢做有效鏈接，在公寓運營、城市改造、文化服務、生活服務、智慧社區建設等業務基礎上，資產運營協銷業務實現了有效的突破，資產協銷累計實現銷售29.2百萬元，溢價15.3百萬元，既盤活了資產、又培育了業務能力。在創新發展尤其是數字社區建設方面，形成了「EPC + CDI」智慧社區建設模式、9633的數字社區建設模式、智慧社區1.0–4.0的建設落地、業財一體化的建設推進、企微的試點推廣等等，從數字物業、數智社區兩大維度全面推進數字化的轉型和升級。目前本集團自主研發的在線學習管理系統、員工移動考勤管理系統、預算管理系統等7項業務系統已獲得計算機軟件著作權。本集團現有三大業務條線包括物業管理服務、增值服務及交付前及諮詢服務。在物業服務品質提升的基礎上，不斷進行產業鏈與價值鏈的延伸，拓展服務範圍。 062021 中期報告管理層討論與分析物業管理服務本集團圍繞「1+4+N」的市場發展佈局，深耕區域濃度，拓展業務範圍，實現規模持續穩健的增長，在住宅持續拓展的基礎上，積極地向非住宅業態延伸，優化業態結構，上半年實現江蘇新沂市盛世名門（君瀾華府）、山東中國鄉村振興農業創新城、青島慧據智慧家園、重慶三峰環保發電有限公司等17個重點項目涵蓋住宅、學校、產業園、工業園等多個業態。2021年上半年，本集團多元化、規模化發展持續發力，通過「全委、投資併購為主，合資合作、國企混改、存量轉化為輔」的拓展方式，在河南、江蘇、安徽、山東、河北等多省份，積極拓展住宅、商寫、案場、產業園、學校等業態，市場化程度進一步提升，外部合約面積佔比65%。本集團圍繞數智社區和數智物業加大信息化建設力度，實現7個信息化系統上線和57個項目智慧社區應用推廣，人均管理面積同比提升39.0%、人均收入同比提升11.0%、能耗同比下降9.0%。在數智社區方面，積極推進智慧社區4.0建設，完成57個項目智慧社區應用推廣，同時，與海康威視簽訂戰略合作協議，在未來物業管理數字化轉型升級方面深入合作，打造智能軟硬件彙集的智慧社區。在數智物業方面，進一步完善業財一體化建設，實現7項核心系統建設，內部數字化管理能力持續提升。於2021年6月30日，我們合約建築面積為57.0百萬平方米，合約項目數量254個，同比分別增42.1%及29.6%；在管建築面積達到了36.2百萬平方米，管理物業項目數量為187個，同比分別增長64.2%及38.5%。下表載列於所示日期我們的合約建築面積、在管建築面積及管理物業項目數： 於6月30日2021年2020年 合約管理面積（千平方米）56,96140,145合約項目數量（個）254196在管管理面積（千平方米）36,22722,057在管項目數量（個）187135 07鑫苑物業服務集團有限公司管理層討論與分析我們的地理覆蓋範圍：於2021年6月30日，我們合約項目地理分佈已擴展至中國17個省、直轄市共49座城市。下圖顯示我們於2021年6月30日的合約物業之地理覆蓋範圍：河北陝西天津遼寧北京山東江蘇河南上海安徽浙江四川廣東雲南湖南海南重慶西安天津大連北京蘇州徐州昆山淮安太倉鹽城上海合肥六安亳州湖州成都大理長沙三亞重慶廣州佛山珠海鄭州漯河三門峽焦作濮陽駐馬店滎陽 義信陽商丘鶴壁新鄉安陽新鄭周口平頂山南陽許昌開封蘭考唐山邯鄲濟南青島菏澤濟寧 082021 中期報告管理層討論與分析下表載列於所示日期按地理區域劃分在管建築面積及管理物業項目數目明細： 於6月30日2021年2020年建築面積在管項目數目建築面積在管項目數目千平方米千平方米 華中(1)15,94610613,12790華東(2)6,267355,97731華西(3)12,153331,3364華北(4)1,638111,5069華南(5)22321111 總計36,22718722,057135 附註：(1) 包括位於河南省及湖南省的城市。(2) 包括位於江蘇省、安徽省、山東省、浙江省的城市以及上海市。(3) 包括位於四川省、雲南省及陝西省的城市以及重慶市。(4) 包括位於遼寧省、河北省的城市及北京市、天津市。(5) 包括位於海南省及廣東省的城市。 09鑫苑物業服務集團有限公司管理層討論與分析多業態的物管組合我們管理住宅及非住宅物業。我們目前管理非住宅物業覆蓋辦公、商業綜合體、工業園、產業園、學校、公建等。雖然住宅物業收入已佔並將繼續佔據我們收入較大部分，但我們正努力使我們的服務供應多樣化，以涵蓋更多其他類型的物業。 截至6月30日止六個月╱於6月30日2021年2020年收益%在管建築面積%在管項目數目收益%在管建築面積%在管項目數目人民幣千元千平方米人民幣千元千平方米 住宅物業167,13580.823,48964.8139152,43790.220,51093.0121非住宅物業39,63719.212,73835.24816,6089.81,5477.014 總計206,772100.036,227100.0187169,045100.022,057100.0135 業務拓展策略在承接鑫苑地產控股有限公司及其附屬公司（統稱「鑫苑地產集團」）地產開發業務的同時，本集團也積極向獨立第三方市場拓展，圍繞「1+4+N」（1大區域領軍（華中區域），4大區域深耕（長三角、珠三角、環渤海、陝川渝）及N個戰略機會點）的市場拓展策略進行業務深度佈局，深耕區域濃度。在拓展方式上，進一步優化拓展體系，立足「全委、優質標的併購為主，合資合作、國企混改、存量轉化為輔」的拓展方式、構建拓展的多輪驅動模式，並由以總部拓展為核心，轉向總部+五大區域拓展並進的模式，保證規模穩健、快速的成長。 102021 中期報告管理層討論與分析在業態選擇方面，立足「高性價比、高滿意度、高服務體驗」的服務優勢，以住宅為基礎，積極向商業寫字樓、產業園、工業園、學校、醫院等業態持續延伸，優化業態結構，同時積極利用前端優勢，持續在高端案場服務、高端場館服務等專業服務領域進行業務拓展。本集團於2021年6月30日管理由第三方物業開發商開發的物業在管建築面積約為22.1百萬平方米，較2020年6月30日的約9.2百萬平方米增加約140.2%；另外，第三方項目數目亦由截至2020年6月30日的69個增加到截至2021年6月30日的111個。下表載列按物業開發商類別劃分的於所示日期的在管建築面積及於所示期間的物業管理服務收益明細： 截至6月30日止六個