中期報告 2023 01鑫苑物業服務集團有限公司目錄公司資料管理層討論與分析其他資料中期簡明綜合損益及 其他全面收益表中期簡明綜合財務狀況表中期簡明綜合權益變動表中期簡明綜合現金流量表中期簡明綜合財務資料附註0204293536383941 022023 中期報告公司資料執行董事申元慶先生（董事會主席）馮波先生王勇先生（首席財務官）非執行董事田文智先生獨立非執行董事李軼梵先生凌晨凱先生藍燁先生趙霞女士審核委員會李軼梵先生（主席）藍燁先生凌晨凱先生（於2024年4月8日辭任）趙霞女士（於2024年4月8日獲委任）薪酬委員會凌晨凱先生（主席）李軼梵先生申元慶先生提名委員會申元慶先生（主席）藍燁先生凌晨凱先生公司秘書曹炳昌先生FCPA, FCCA, FCG (CS, CGP), HKFCG (CS, CGP)授權代表申元慶先生曹炳昌先生FCPA, FCCA, FCG (CS, CGP), HKFCG (CS, CGP)核數師大華馬施雲會計師事務所有限公司註冊公眾利益實體核數師香港九龍尖沙咀廣東道30號新港中心1座801–806室開曼群島註冊辦事處P.O. Box 309, Ugland HouseGrand Cayman, KY1-1104Cayman Islands香港主要營業地點香港金鐘金鐘道95號統一中心17樓B室集團總部中國河南省鄭州市金水區鑫苑路18號鑫苑名家國際生活俱樂部3樓附註： 趙霞女士自2024年4月8日獲委任為本公司獨立非執行董事及審核委員會成員。繼趙霞女士獲委任為審核委員會成員之後，凌晨凱先生自2024年4月8日不再擔任審核委員會成員。 03鑫苑物業服務集團有限公司公司資料開曼群島股份過戶登記總處Tricor Services (Cayman Islands) LimitedThird Floor, Century YardCricket Square, P.O. Box 902Grand Cayman, KY1-1103Cayman Islands香港股份過戶登記分處卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓主要往來銀行中國光大銀行（鄭州東風支行）中國河南省鄭州市金水區經三路58號中國銀行（鄭州棉紡東路支行）中國河南省鄭州市二七區棉紡東路66號鑫苑國際城市花園1樓中國光大銀行（鄭州鄭汴路支行）中國河南省鄭州市鄭汴路與英協路交叉口鄭州銀行（鄭州緯二路支行）中國河南省鄭州市金水區緯二路8–3號華夏銀行（鄭州分行）中國河南省鄭州市商務外環路29號華夏銀行（鄭州農業路支行）中國河南省鄭州市農業路與東明路交叉口境外銀行中國工商銀行（亞洲）有限公司（皇后大道中分行）香港中環皇后大道中122–126號地庫至一樓法律顧問有關香港法律：盛德律師事務所香港中環國際金融中心二期39樓股份代號1895公司網頁地址www.xypm.hk 042023 中期報告管理層討論與分析整體表現截至2023年6月30日止六個月的總收益較截至2022年6月30日止六個月約人民幣356.3百萬元，降低6.0%至約人民幣334.8百萬元。截至2023年6月30日止六個月的淨盈利約人民幣41.9百萬元較截至2022年6月30日止六個月約人民幣65.3百萬元，下降35.8%。概覽本集團是一家具有廣泛影響力且業務穩健的物業管理綜合服務商，致力於成為大物管產業元宇宙加持下的美好生活服務商，圍繞華中、長三角、大西南、珠三角、環渤海進行區域深耕。2023年上半年，本集團全面實施戰略升級、組織升級，圍繞管理服務、場景服務、場景科技三條增長曲線全面發力。管理服務上半年聚焦物業服務基礎業務發展質量，嚴控項目風險，優化業態結構，圍繞重點區域持續深耕，優化區域及業態項目佈局。2023年上半年，新增合約面積256萬平方米，新增在管面積136萬平方米；於2023年6月30日，本集團物業管理服務覆蓋中國50座城市，為逾20萬個家庭提供服務，簽約建築面積5,280萬平方米，在管面積3,260萬平方米。場景服務在做好傳統的空間資源管理、生活服務、資產運營等社區增值業務基礎上，重點圍繞業主全生命週期、社區全生活場景的剛需高頻業務重點佈局，由傳統的業務驅動逐步向數據驅動轉換，創新經營模式，驅動業務成長。在資產運營方面，打造「車位寶」業務模式；在生活服務方面開展「存多億」純水配送業務；圍繞到家服務，形成了「千萬寶貝」計劃。在業務開展過程中，改變傳統運營模式，實現數據驅動，為各類業務的快速成長夯實基礎。 05鑫苑物業服務集團有限公司管理層討論與分析場景科技在做好內部業務賦能同時，全面打造外部輸出能力、產業服務能力。在內部賦能方面，進一步優化HR系統建設，通過系統風險預警機制，降低人力資源管理風險；升級物管ERP系統，借助底層架構升級，實現了各系統耦合，提高了系統運行速度，保證系統穩定性。在外部輸出方面，形成了泛地產ERP、泛地產營銷、泛地產數字化服務、智慧養老服務等產品輸出和服務能力；在物聯網建設方面，構建了智慧社區服務的雲燕平台，完成了內部84個停車場軟硬件升級改造、全面升級了鑫物雲管理平台，構建了系統的智能化物聯產品體系。同時，創新性構建了零代碼的社區元宇宙平台，可以為中小物業企業、政府社區治理提供基於社區管理的元宇宙技術支撐。2023年上半年，本集團完成了組織升級，從單中心化管控模式升級為多中心化自驅模式，構建了物管+多經+科技三大事業部以及四大職能體系，更好地為集團管理服務、場景服務、場景科技三條增長曲線做支撐。2023年上半年，本集團堅持黨建引領，持續優化紅色物業建設模式，圍繞共建、共治、共享，著力打造以六大紅色溫暖工程為主線的「鑫火」黨建品牌，增強社區治理中多方力量的凝聚力、向心力、服務力，並依託社區元宇宙平台，打造了自身獨具特色的智慧黨建模式，得到了主管部門及社會各界廣泛認可。2023年上半年，鑫苑服務新成立黨支部7個，獲得各級各類榮譽6項，黨建模式受到省級以上媒體報道19次。2023年上半年，本集團品牌影響力持續提升，先後榮獲樂居財經評選的「2023年中國物業服務滿意度百強企業」；中指院「2023中國物業服務百強企業(top 15)」；克而瑞物管、中物研協聯合評選的「2023中國物業城市服務領先企業」、「2023中國物業管理卓越標杆項目」；中物智庫、中物研究院評選的「中國上市企業銳意創新企業」等榮譽。 062023 中期報告管理層討論與分析物業管理服務堅持有質量發展本集團堅持穩健的有質量成長策略。2023年上半年，對區域及業態結構做進一步優化，服務以住宅業態物業管理為基礎，向跨業態及多業務服務空間延伸。截至2023年6月30日，我們為中國50座城市提供物業管理服務及增值服務，合約建築面積為約52.81百萬平方米，合約項目數量264個；在管建築面積為約32.56百萬平方米，在管項目數量201個。下表載列於所示日期我們的合約建築面積、在管建築面積及管理物業項目數： 於6月30日2023年2022年 合約管理面積（千平方米）52,80564,220合約項目數量264280在管管理面積（千平方米）32,55838,795在管項目數量201207 附註： 數據同比下降的原因主要是由於2022年公司對坪效較低的項目作了優化。 07鑫苑物業服務集團有限公司管理層討論與分析我們的地理分佈2023年上半年，圍繞華中、環渤海、長三角、珠三角、西南部五大區域深耕，截至2023年6月30日，我們的地理分佈已從鄭州擴展至全國50座城市。山西陝西天津遼寧北京山東江蘇河南上海安徽浙江四川廣東雲南湖南海南重慶湖北西安天津大連北京濟南青島菏澤德州蘇州徐州昆山淮安太倉鹽城上海合肥六安亳州湖州成都大理長沙三亞重慶武漢廣州佛山珠海鄭州登封漯河三門峽焦作濮陽駐馬店滎陽鞏義信陽商丘鶴壁新鄉安陽新鄭周口平頂山南陽許昌開封洛陽南沙群島長治 082023 中期報告管理層討論與分析下表列截至所示日期按地理區域劃分的建築面積及在管物業數目明細： 於6月30日2023年2022年建築面積在管項目數目建築面積在管項目數目（千平方米）（千平方米） 華中(1)18,08312118,079121華東(2)6,146376,84339華西(3)7,5263611,97833華北(4)49441,63811華南(5)30932573 總計32,55820138,795207 附註：(1) 包括位於河南省的城市。(2) 包括位於江蘇省、安徽省、山東省、浙江省的城市以及上海市。(3) 包括位於四川省、雲南省及陝西省的城市以及重慶市。(4) 包括位於遼寧省、山西省的城市及北京市、天津市。(5) 包括位於海南省、湖南省及廣東省的城市。穩健的規模成長本集團在規模成長方面一直堅持穩健高質的成長策略，並形成了以全委為核心、其他多樣化合作方式相補充的穩健的規模成長方式。2023年上半年，本集團實現了洛陽、安陽等地的全委拓展突破，及航空、景區業態的新突破。上半年簽約面積中，非居業態面積佔比51.2%，非居業態佔比進一步提升。截至2023年6月30日，本集團在管面積中，第三方佔比53.77%。 09鑫苑物業服務集團有限公司管理層討論與分析2023年上半年本集團按物業開發商類別劃分的在管面積及物業管理服務收入佔比如下： 截至6月30日止六個月╱於6月30日2023年2022年收入在管建築面積在管項目數目收入在管建築面積在管項目數目（人民幣千元）%（千平方米）%（人民幣千元）%（千平方米）% 鑫苑置業集團(1)192,76976.515,05146.2390182,31871.114,33637.080獨立第三方(2)59,36523.517,50753.7711174,06828.924,45963.0127 總計252,134100.032,558100.00201256,386100.038,795100.0207 附註：(1) 鑫苑地產控股有限公司（最終控股公司）及其附屬公司統稱【鑫苑置業集團】。包括由鑫苑置業集團獨家開發的物業。(2) 指由獨立於鑫苑置業集團的第三方物業開發商獨家開發的物業。多業態的物管組合我們管理住宅及非住宅物業。我們目前管理非住宅物業覆蓋辦公、商業綜合體、工業園、產業園、學校、公建等。雖然住宅物業收入已佔並將持續佔據我們收入的較大部分，但我們正努力使我們的服務供應多樣化，以涵蓋其他類型物業。2023年上半年，我們在非居業態拓展領域實現中國南方航空股份有限公司南陽基地服務項目、山西晉山聖景旅遊景區服務項目、鄭州輕工業大學公寓管理項目、商丘╱周口太格里商業中心項目等簽約，向機場、景區、商業等業態進一步延伸。 102023 中期報告管理層討論與分析截至2022年及2023年6月30日止年度按不同物業類型劃分的所開發物業產生的物業管理服務收入明細： 截至6月30日止六個月╱於6月30日2023年2022年收入在管建築面積在管項目數目收入在管建築面積在管項目數目（人民幣千元）%（千平方米）%（人民幣千元）%（千平方米）% 住宅物業194,68077.222,81870.08142203,92279.525,09364.7151非住宅物業57,45422.89,74029.925952,46420.513,70235.356 總計252,134100.032,558100.00201256,386100.038,795100.0207 增值服務2023年上半年，本集團圍繞牆內剛需、牆外生態、內外聯動的發展思路，利用自身管理優勢，以空間運營、資產運營、生活服務為抓手，搭建數據驅動的運營平台，實現增值服務的數據驅動，逐步實現由人找貨到貨找人的轉換。儘管受市場整體環境影響，社區增值服務面臨的下行壓力較大，但本集團創新經營模式，為長期發展奠定基礎：開展「存多億」純水業務，由資源招商型向聯合經營和自營型轉變；開展「車位寶」業務，將車位銷售和存量租賃有效互動，創新經營