2020年報 公司資料榮譽及獎項主席報告管理層討論與分析董事及高級管理層企業管治報告董事會報告獨立核數師報告綜合損益及其他全面收益表綜合財務狀況表綜合權益變動表綜合現金流量表財務報表附註財務概要0204051033405690969799100102188目錄 022020 年報公司資料執行董事王研博女士（行政總裁）黃波先生（首席財務官）非執行董事張勇先生（董事會主席）楊玉岩女士獨立非執行董事羅輯先生李軼梵先生王鵬先生（於2021年4月13日辭任）付少軍先生（於2021年7月27日獲委任）審核委員會李軼梵先生（主席）羅輯先生王鵬先生（於2021年4月13日辭任）付少軍先生（於2021年7月27日獲委任）薪酬委員會李軼梵先生（主席）張勇先生羅輯先生提名委員會張勇先生（主席）李軼梵先生羅輯先生聯席公司秘書許倚濱先生（於2021年5月20日辭任）曹炳昌先生FCPA、FCCA、FCG (CS, CGP), FCS (CS, CGP)授權代表張勇先生曹炳昌先生FCPA、FCCA、FCG (CS, CGP), FCS (CS, CGP)獨立核數師安永會計師事務所香港鰂魚涌英皇道979號太古坊一座27樓開曼群島註冊辦事處P.O. Box 309, Ugland HouseGrand Cayman, KY1-1104Cayman Islands香港主要營業地點香港皇后大道中149號華源大廈9樓集團總部中國河南省鄭州市金水區鑫苑路18號鑫苑名家國際生活俱樂部3樓合規顧問東方融資（香港）有限公司香港中環皇后大道中100號28–29樓開曼群島股份過戶登記總處Tricor Services (Cayman Islands) LimitedSecond Floor, Century YardCricket Square, P.O. Box 902Grand Cayman, KY1-1103Cayman Islands 03鑫苑物業服務集團有限公司公司資料香港股份過戶登記分處卓佳證券登記有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓主要往來銀行中國光大銀行（鄭州東風支行）中國河南省鄭州市金水區經三路58號中國銀行（鄭州棉紡東路支行）中國河南省鄭州市二七區棉紡東路66號鑫苑國際城市花園1樓中國光大銀行（鄭州鄭汴路支行）中國河南省鄭州市鄭汴路與英協路交叉口鄭州銀行（鄭州緯二路支行）中國河南省鄭州市金水區緯二路8-3號華夏銀行（鄭州分行）中國河南省鄭州市商務外環路29號華夏銀行（鄭州農業路支行）中國河南省鄭州市農業路與東明路交叉口境外銀行中國工商銀行（亞洲）有限公司（皇后大道中分行）香港中環皇后大道中122–126號地庫至一樓法律顧問關於香港法律：李偉斌律師行香港中環環球大廈22樓股份代號1895公司網頁地址www.xypm.hk 042020 年報榮譽及獎項 05鑫苑物業服務集團有限公司主席報告致全體股東：本人謹代表鑫苑物業服務集團有限公司（「鑫苑服務」）或「本公司」）董 事（「董事」）會（「董事會」）欣然提呈本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）截 至2020年12月31日 止（「本年度」）經審計的全年綜合業績，同時分享未來的發展規劃。2020年是中國全面建成小康社會和「十三五」規劃收官之年，是物業人抗疫奮戰之年，也是物業管理行業能力建設的關鍵之年。新冠疫情的突發，儘管對整體宏觀經濟的發展造成了較大的影響，但卻使物業行業的價值得到了充分的體現，物業的準公共服務性質得到了充分的彰顯，行業宏觀政策環境持續向好。在抗疫過程中，本公司全體員工逆向而行、從抗擊疫情到保障復工復產，再到助力脫貧攻堅，讓物業管理的專業價值重新被看見與發掘，在履行社會責任、彰顯服務價值的同時，也有效促進了公司業務快速穩健的成長。業績回顧於本年度，本集團實現經營收益人民幣653.7百萬元，較2019年534.0百萬元增長約22.4%；實現淨利潤131.9百萬元，較2019年81.9百萬元增長約61.1%。截至2020年12月31日，本集團物業管理服務合約建築面積約為53.0百萬平方米，較2019年底37.0百萬平方米增長約43.2%。在管面積約為34.7百萬平方米，較2019年20.1百萬平方米增長約72.8%，在管項目176個，覆蓋全國45個城市，共為超過22萬戶業主提供優質的物業管理服務。本集團連續多年榮獲中國物業管理協會評選的百強物業稱號，並榮獲中物研協和上海易居房地產研究院、中國房地產測評中心頒發的2020特色物業服務品牌企業、2020華中物業服務品牌企業十強、2020住宅物業服務領先企業稱號，集團品牌社會影響力得到了進一步提升。 062020 年報主席報告本集團與本公司控股股東鑫苑地產控股有限公司（「鑫苑地產」）及其附屬公司（不包括本集團）（統稱「鑫苑置業集團」）持續保持雙方之間相輔相成的業務合作關係。我們向鑫苑置業集團提供多種服務，在傳統的為其開發之住宅物業、綜合體物業及產業園物業提供物業管理服務、增值服務及交付前及諮詢服務基礎上，我們還與鑫苑置業集團達成合作意向，開展資產協銷業務，建立前期策劃、營銷宣傳、銷售代理、後期管理一體化的存量資產去化體系，2020年與鑫苑地產達成2.07億的存量車位協銷合作。同時，與鑫苑置業集團旗下科技公司持續的達成合作，在業財一體化、區塊鏈、人工智能、信息化等方面為我們物業信息化建設及小區平台建設提供了技術支持。本集團2020年通過全委、股權併購、股權合作等方式，持續強化第三方市場拓展的力度，並取得了顯著的效果。在全委合作方面，從區域上來看，在持續深耕河南區域市場的同時，實現了陝西、江蘇等多地全委合作的突破；從項目類型上看，在增量盤拓展的基礎上，持續向存量樓盤進行延伸，全年實現3.6百萬平方米的新增全委簽約面積；在股權併購方面，完成對重慶鴻企物業的股權併購，新增管理面積10.6百萬平方米，並實現了工業園管理業態的補充；在股權合作方面，創新性的形成國企合作小股操盤的模式，實現和河南投資集團、河北邯鋼集團的合作，業務方位涵蓋住宅、醫院、學校等多個業態領域，新增合約面積1.5百萬平方米。在業態拓展和規模拓展的同時，本集團還加大其他業務鏈的延伸和對外合作，2020年還充分參與政府城市改造工作，建立了建管一體化的舊城改造模式，全年舊改工程合同金額17.2百萬元。在租賃性用房方面，與鄭州建行達成合作協議，通過業務合作、開發運營、委託運營等方式全面合作。 07鑫苑物業服務集團有限公司主席報告數字化建設全年推進本集團一直致力於數字化、智慧化建設，2020年圍繞「門戶平台、硬件平台、數據平台」三大平台，「鑫人才、鑫服務、鑫資產、鑫戰略、鑫財務、鑫業務」六大領域信息化發展規劃全面啟動，並完成硬件平台、門戶平台兩大平台建設，完成業財一體化平台體系搭建以及核心的全面預算、費用系統建設，並取得了4項軟件著作權，內部的數字化管理能力再上新台階。在智慧社區建設方面，在智慧社區1.0–3.0的基礎上，進行智慧社區4.0規劃升級，並重點圍繞業主體驗感知、後台數據支撐兩大核心，全面進行視頻AI、作業工具物聯、核心智能場景打造升級，全面進行物信融合能力的打造，為管理和服務持續賦能。通過數字化建設的實施，對業務的提升起到了有效的推進作用，全年人均管理面積提升7%、人均淨利潤提升40%、單位面積產出提升11%、人均管理面積提升18%。泛物業產業生態本集團圍繞物業上下游及周邊產業鏈，持續深化業務佈局，目前已形成12項業務和9個專業公司，圍繞資產運營、生活服務、專業服務三大維度產業佈局愈發成熟。資產運營圍繞存量房屋和存量資產兩大業務進行深度佈局。在房屋運營方面，本集團旗下的河南青檸公寓2020年創新融資和規模拓展渠道，經營效率提升，人房比提升35%；人效比提升23%；晟家公寓與鄭州市建行戰略合作，租賃型用房「建、管、運、融」一體化業務模式全面開展，開展整租公寓的整體運營。在存量資產運營方面，與鑫苑集團及第三方開發商合作，形成存量資產「前期策劃、營銷宣傳、裝修改造、銷售代理、後期管理」全流程體系，進行存量資產的深度整合和去化。 082020 年報主席報告生活服務圍繞業主居住和服務體驗，開展家政服務、房屋設施設備維護、老舊房屋設施設備翻新、新房裝修、拎包入住、綠色能源服務等業務。疫情期間，通過小鑫優選商城為業主提供無接觸蔬菜包和全方位生活用品配送服務，既拓展了經營範圍，更彰顯了企業的服務價值。同時，本集團依託慷寶雲平台，與58、京東、拼多多等平台合作，實現業主的引流和流量的變現。在專業服務方面，圍繞智能化施工、電梯維保、園林施工、文化服務、活動策劃等業務全面佈局，其中盈晟機電全年承接集團內外13批次智能化、消防施工改造業務，格宸文化通過暖場業務全面突破，專業化服務市場初步打開。建議末期股息董事會認為年內集團的運營和財務皆表現優越，而董事會的一貫理念是通過派息和股東一起分享成長的成果，由於在可見的將來本集團具備充足的資金以滿足其運營及投資需求，故董事會建議截至2020年12月31日止年度支付末期股息本公司普通股每股10.2港仙的股息。展望2020年，物業行業準公共服務性質得到了充分的體現，行業發展地位得到了進一步明確，無論是十四五規劃還是各部委的政策發文，都進一步明確了物業在國計民生中的重要作用，物業企業在基層社會治理、社區民生服務發揮的作用越來越重要，可以延伸的領域和發展的邊界越來越廣闊，進入了發展的黃金時期。本集團一直致力於做領先的泛物業產業智慧運營商，致力於為廣大客戶提供更優質的服務體驗和全方位的服務產品，充分利用管理優勢和品牌優勢，實現業務規模和盈利能力的持續提升。圍繞「領先的泛物業產業智慧運營商」發展定位，圍繞鑫物業、鑫產業、鑫科技三大發展方向，確立了規模驅動、科技賦能、金融生態的三維發展模型以及一大區域領軍（華中領軍）、四大區域深耕（長三角、珠三角、環渤海、陝川渝）、N個戰略佈局「1+4+N」的發展格局，圍繞規模拓展、業態調優、質效提升、增值挖潛、產業培育、科技賦能、金融生態七大戰略舉措，通過三到五年的時間，實現由第三梯隊向第一梯隊躍進升級。 09鑫苑物業服務集團有限公司主席報告圍繞規模、科技、金融三大維度的相互促進、相互融合，形成本公司的發展路徑。規模驅動是基礎，實現由第三梯隊向第一梯隊的躍進，保持領先上市公司均值的規模增長速度，強化區域深耕，形成資源聚焦優勢，驅動產業、科技、金融生態的形成。科技賦能是助力，以業務需求為核心，科技為業務賦能，在內部應用實踐的基礎上，創新發展模式，形成核心技術、團隊、規劃優勢，逐步由內向外，由內部應用向行業賦能、向產業互聯遞進發展。金融生態形成合力，充分發揮上市平台的融資優勢，用金融的思維為規模發展、業務成長賦能，產業佈局要充分結合金融屬性，考慮金融生態的搭建，最終形成產融一體化的發展模式。未來三年圍繞物業主航道，鑫物業做大做強、鑫產業做成做好、鑫科技做實做專，鑫物業圍繞擴規模、調業態、提濃度、挖潛值四大主題，圍繞居住空間產品化、非居空間體系化、城市空間模式化進行服務持續升維，鑫產業圍繞產業佈局、模式構建、規模發展三步走方針，將產業規模做成，將業務模式做好，鑫科技圍繞業務融合、生態構建、價值輸出三大主題，由內部賦能到行業賦能，由業務支撐到獨立發展，逐步成為業務發展新的增長極。致謝本人謹代表董事會向給予我們信任和支持的股東、合作夥伴及客戶致謝，亦向辛苦付出的全體員工和公司管理層表示感謝。關山初渡塵未洗、策馬揚鞭再奮蹄，我們將緊密圍繞客戶體驗和客戶感知，持續升級服務體系、服務能力，為更多客戶提供更優質的服務。主席兼非執行董事張勇 102020 年報管理層討論與分析業務回顧概覽本集團是一家具有廣泛影響力且穩健成長的物業管理服務商，致力於成為領先的泛物業產業智慧運營商，2020年榮獲中物研協和上海易居房地產研究院、中國房地產測評中心頒發的2020特色物業服務品牌企業、2020華中物業服務品牌企業十強、2020住宅物業服務領先企業稱號。於2020年12月31日，本集團物業管理服務覆蓋中國45個城市，簽約建築面積53.0百萬平米，其中在管建築面積約為3