第一服务控股2024年报

（於開曼群島註冊成立的有限公司）股份代號：2107 年 報2024 目 錄 2公司資料4五年財務概要5主要榮譽及獎項7董事長報告10管理層討論與分析23董事及高級管理層29企業管治報告46董事會報告68獨立核數師報告74綜合損益及其他全面收益表76綜合財務狀況表78綜合權益變動表80綜合現金流量表82綜合財務報表附註159釋義 公司資料 提名委員會 董事會 執行董事劉培慶先生（首席執行官兼總經理）金純剛先生朱莉女士 張鵬先生（主席）程鵬先生楊熙先生（於2024年9月5日起獲委任）陳晟先生（於2024年9月5日辭任） 非執行董事張鵬先生（董事長）龍晗先生王子鳴先生（於2024年5月13日起獲委任） 香港法律顧問 周俊軒律師事務所與北京市通商律師事務所聯營香港中環遮打道18號歷山大廈3401室 獨立非執行董事 孫靜女士程鵬先生楊熙先生（於2024年9月5日起獲委任）陳晟先生（於2024年9月5日辭任） 獨立核數師 畢馬威會計師事務所根據會計及財務匯報局條例註冊的公眾利益實體核數師香港中環遮打道10號太子大廈8樓 公司秘書伍秀薇女士(FCG, HKFCG) 授權代表劉培慶先生伍秀薇女士 開曼群島股份過戶登記總處 Maples Fund Services (Cayman) LimitedPO Box 1093, Boundary HallCricket Square, Grand Cayman, KY1–1102Cayman Islands 審核委員會 孫靜女士（主席）程鵬先生楊熙先生（於2024年9月5日起獲委任）陳晟先生（於2024年9月5日辭任） 香港證券登記處 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 薪酬委員會程鵬先生（主席）張鵬先生孫靜女士 公司資料 主要往來銀行廣發銀行北京東直門支行中國北京東城區東中街9號東環廣場A座1層 註冊辦事處PO Box 309Ugland HouseGrand Cayman, KY1–1104Cayman Islands 總部中國北京東城區東直門外香河園路1號萬國城MOMA10號樓3層 香港主要營業地點 香港銅鑼灣勿地臣街1號時代廣場二座31樓 公司網站www.firstservice.hk 聯交所主板股份代號2107 主要榮譽及獎項 主要榮譽及獎項 2023年度北京市住宅物業管理示範項目北京當代MOMA小區 2023年度北京市住宅物業管理示範項目北京景龍國際名苑 2023年度北京市住宅物業管理示範項目北京萬國城MOMA小區 董事長報告 各位夥伴， 本人謹代表董事會，欣然呈列本集團2024年業績回顧及2025年發展展望。 業績概覽 2024年，房地產行業持續深度調整，物業管理行業也面臨政策引導規範發展、科技賦能智慧化轉型以及市場需求驅動服務升級等多重挑戰與機遇。物業企業迎難而上、自我革新，以「高質量發展」為主旋律，持續探索「好房子、好服務」實踐路徑，進入由增量轉存量、回歸服務本質、提升企業價值的新週期。 第一服务控股自成立以來，前瞻性佈局「綠色全生活場景服務能力」、「綠色科技研發能力」以及「綠色流程與標準化體系能力」，秉承「綠色科技、舒適服務」發展理念，廿餘年不改初心，不斷優化服務標準、迭代服務體系，持續為客戶提供更綠色、更健康、更美好的生活體驗。 2024年，第一服务控股以「築品質、擴規模、創經營」作為戰略目標，總體經營穩定。本集團於2024年度實現總收益人民幣1,327.0百萬元，同比增長約9.6%；實現毛利人民幣309.7百萬元，同比增長約1.6%；年內虧損人民幣6.3百萬元，如剔除貿易應收款項及合約資產減值虧損，核心溢利為人民幣141.9百萬元。 「築品質」 品質是企業的生命線。2024年，我們深化品質煥新，通過標準化、精細化和智能化的管理手段，全面提升服務質量和客戶體驗。 品質躍升。我們啟動新建改造計劃、設立品質服務基金，全年開展「立即行動日」活動6,400多次，打造綠色生態社區；推進智慧社區建設，落實智能門禁、智能電錶以及MOMΛ系統改造升級，全面提升居住體驗；堅持標桿建設，以樣本項目為引領，定制開發服務場景。 管理賦能。我們完善標準化管理體系，覆蓋從基礎服務到增值服務的全流程，強化服務規範，保障服務質量；堅持科技賦能，升級「綠仔管家」智能化服務平台，整合繳費、報修、購物等多種功能，打造「物業服務+生活服務」的服務模式。 守護升級。我們定期鋪排「愛我家園行動」，社區活動覆蓋所有節日節點，全年累計開展3,600多場，豐富社區文化生活；繼續落地「心靈綠洲」計劃，通過心理健康諮詢、CPR專業救護培訓及AED設備配置，守護業主身心健康；積極推進「紅色物業」機制，搭建三方共治平台，解決社區遺留問題，目前已打造紅色物業項目120餘個，完成「紅色文化陣地」服務中心70餘個，成立黨支部服務中心20餘個。 「擴規模」 有效規模是企業發展的基石。2024年，我們堅持穩健發展，有效擴展市場版圖，外拓取得突破性成績。 規模擴張。截至2024年12月31日，本集團的合約總建築面積約為86.9百萬平方米，同比增長約11.6%，在管總建築面積約為74.1百萬平方米，同比增長約17.3%，業務佈局覆蓋中國22個省104個城市。此外，我們的市場拓展取得優異成績。2024年，我們完成第三方拓展項目100個，單年合約額約人民幣1.7億元，為持續發展奠定堅實基礎。 業態均衡。我們持續鞏固住宅物業服務優勢，同時積極拓展商業、寫字樓、產業園、學校、醫院等多元業態。2024年，住宅物業在管總建築面積增加約5.3百萬平方米，同比增長約13.0%，非住宅物業在管總建築面積增加約5.6百萬平方米，同比增長約25.1%。此外，我們首次中標公交樞紐新業態，簽約上海大型商業綜合體項目，進一步豐富業務結構，為後續拓展提供標桿支持。 品牌提振。通過持續的品牌建設和市場推廣，2024年，我們榮獲多項榮譽。在中物智庫、億翰物研公佈的「2024中國物業企業綜合實力」名單中，我們的排名上升至第17名。同時，我們管理的多個項目獲得「標桿項目」稱號，北京萬國城MOMΛ更被北京市住房和城鄉建設委員會評選為「加強物業管理、共建美好家園」典型案例。 「創經營」 創新是企業發展的源動力。2024年，我們致力創新驅動，不斷探索新的服務模式、新的商業模式，激發企業活力。 服務創新。基於「新空間、新產品、新生活、新服務」理念，我們持續創新社區消費場景。一方面，圍繞業主生活需求，我們開發家政服務、房屋租售等服務，拓寬服務邊界；另一方面，針對不同業態、不同客戶群體，我們提供定制化服務方案，落地社區食堂、社區娛樂、直飲水、充電樁等業務，並連接科技家裝、社區養老、健康諮詢等板塊，延伸服務鏈條。 董事長報告 平台創新。我們持續豐富「綠仔優選」平台，通過線上線下融合、社區團購、溯源直播等業務模式，打造社區便利生活；與優質供應商合作，鏈接鄉村與社區，助力鄉村振興，保證產品質量；通過「綠仔優選」平台構建社區週邊私域商圈，建立家庭積分體系，促進消費循環。 展望 2025年，第一服务控股將繼續圍繞「高質量發展」主線，以「優服務、穩增長、創新能」為經營戰略，推動本公司持續健康發展，為客戶、股東、社會創造更多價值。 我們會繼續迭代服務標準，精研服務品質，提升服務質量和效率，提升客戶滿意度，打造行業服務標桿；深耕現有市場，擴大品牌影響，同時積極關注市場動態，把握市場機遇，為本公司發展注入活力；此外，不斷革新服務方式，提供多元化、多層次、多維度的社區增值服務，推動社區生活圈建設，挖掘價值成長新支點。 我們將繼續秉持初心，在綠色科技與全生活場景服務的道路上穩步邁進，為更多社區鑄造幸福基石，為城市描繪宜居藍圖，與業主攜手共赴美好未來！ 致謝 董事會謹此衷心感謝股東、客戶及供應商的持續支持及信任。董事會亦謹此感謝全體職員及管理團隊以彼等的專業素質、誠信原則及恪盡職守落實本集團的策略。 董事長張鵬2025年3月28日 收益 我們主要透過三條業務線，即(i)物業管理服務、(ii)增值服務、及(iii)綠色人居解決方案產生收益。我們的收益由截至2023年12月31日止年度的人民幣1,210.9百萬元增加約9.6%至截至2024年12月31日止年度的人民幣1,327.0百萬元。 物業管理服務 我們的物業管理服務包括向物業開發商、業主及住戶提供的清潔、保安、園藝、維修及保養服務。物業管理服務收益由截至2023年12月31日止年度的人民幣869.5百萬元增加約10.0%至截至2024年12月31日止年度的人民幣956.4百萬元。該增加主要由於在管建築面積增加所致。 下表載列截至所示日期或所示期間按物業類型劃分的合約物業管理項目總數╱在管項目總數及合約建築面積╱在管建築面積明細： 管理層討論與分析 於2024年，本集團專注於市場擴張及質量管理，以打造更多優質項目及擴大業務規模。本集團集中發力存量物業市場並實現規模穩定增長。截至2024年12月31日，本集團的合約建築面積及在管建築面積分別較去年同期增長約11.6%及約17.3%。其中，住宅物業的合約建築面積及在管建築面積分別較去年同期增長約4.9%及約13.0%，而非住宅物業的合約建築面積及在管建築面積分別較去年同期增長約26.4%及約25.1%。本集團服務的非住宅項目涵蓋多種優質物業類型，如政府辦公樓、學校、醫院、公園、文化及運動中心、商場、物流園及客運站等。 下表載列截至所示日期或所示期間按項目來源劃分的合約物業管理項目總數╱在管項目總數及合約建築面積╱在管建築面積明細： (1)當代置業集團指當代置業（中國）有限公司（股份代號：1107）及其附屬公司。 (2)包括來自控股股東（定義見上市規則）的其他聯繫人（不包括當代置業集團），即當代投資集團有限公司、第一資產及極地控股有限公司以及彼等各自的附屬公司及控股30%的公司（定義見上市規則）獲取的項目。 2024年，本集團專注於拓展第三方項目，凸顯其獨立性優勢。截至2024年12月31日，第三方合約建築面積較去年同期增長約19.8%，佔合約總建築面積的70.5%；第三方在管建築面積較去年同期增長約26.7%，佔在管總建築面積的71.9%。 增值服務 我們主要向非業主、業主及住戶提供五類增值服務，即(i)協銷服務、(ii)前期規劃及設計諮詢服務、(iii)停車場管理服務、(iv)家居服務，及(v)公共區域租賃服務。 下表載列於所示期間按服務類型劃分的增值服務收益： 增值服務收益由截至2023年12月31日止年度的人民幣205.5百萬元增加約14.7%至截至2024年12月31日止年度的人民幣235.8百萬元。該增加主要由於本集團戰略發展資源向社區類業務傾斜，進而實現家居類服務收益增長。 綠色人居解決方案 我們向物業開發商、業主及住戶提供綠色人居解決方案，包括(i)能源運維服務，我們運維能源站以提供中央供暖及製冷，作為由政府運營的中央供暖系統的一種替代選擇；及(ii)系統安裝及產品銷售，我們設計及安裝能源系統以提升室內舒適度，及銷售我們自主開發的恐龍系列產品，其具備單獨整合新風通風、溫度調節、濕度調節及空氣淨化等綜合能力。 管理層討論與分析 下表載列於所示期間按服務類別劃分的綠色人居解決方案的收益： 附註：考慮到綠色人居解決方案服務各類服務的業務規模相對較小，來自系統安裝服務及恐龍系列產品銷售的收益被歸入一組，以向股東及投資者提供更有意義的資料。 綠色人居解決方案收益由截至2023年12月31日止年度的人民幣135.9百萬元減少約0.7%至截至2024年12月31日止年度的人民幣134.9百萬元。其中，能源運維服務為主要核心，較上年基本維持穩定。 銷售成本 銷售成本由截至2023年12月31日止年度的人民幣906.3百萬元增加約12.3%至2024年同期的人民幣1,017.3百萬元，主要由於業務規模擴張。 毛利及毛