第一服务控股2023 中期报告

目 錄 2公司資料4公司簡介5財務摘要6董事長報告9管理層討論與分析20其他資料26致第一服务控股有限公司董事會之審閱報告27綜合損益及其他全面收益表29綜合財務狀況表31綜合權益變動表32簡明綜合現金流量表33未經審核中期財務報告附註52釋義 授權代表 董事會 劉培慶先生伍秀薇女士（於2023年6月20日獲委任）司徒嘉怡女士（於2023年6月20日辭任） 執行董事 劉培慶先生賈岩先生金純剛先生朱莉女士 註冊辦事處 PO Box 309Ugland HouseGrand Cayman, KY1–1104Cayman Islands 非執行董事 張鵬先生（董事長）龍晗先生 總部 獨立非執行董事 中國北京東城區東直門外香河園路1號萬國城MOMA10號樓3層 孫靜女士程鵬先生陳晟先生 審核委員會 香港主要營業地點 孫靜女士（主席）程鵬先生陳晟先生 香港銅鑼灣勿地臣街1號時代廣場二座31樓 薪酬委員會 程鵬先生（主席）張鵬先生孫靜女士 香港法律顧問 漢坤律師事務所有限法律責任合夥香港皇后大道中15號置地廣場公爵大廈39樓3901–05室 提名委員會 張鵬先生（主席）程鵬先生陳晟先生 公司秘書 伍秀薇女士(FCG, HKFCG)（於2023年6月20日獲委任）司徒嘉怡女士（於2023年6月20日辭任） 公司資料 獨立核數師 畢馬威會計師事務所根據財務匯報局條例註冊的公眾利益實體核數師香港中環遮打道10號太子大廈8樓 開曼群島股份過戶登記總處 Maples Fund Services (Cayman) LimitedPO Box 1093, Boundary HallCricket Square, Grand Cayman, KY1–1102Cayman Islands 香港證券登記處 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 主要往來銀行 廣發銀行北京東直門支行中國北京東城區東中街9號東環廣場A座1層 公司網站www.firstservice.hk 第一服务控股 (2107.HK) 概述 第一服务控股，1999 年於北京創立，並於 2020 年 10 月 22 日在聯交所主板上市，股份代號：2107，是一家集物業管理服務、社區運營服務、建築科技諮詢和產品研發、能源站運維為一體的綠色服務企業，定位於綠色科技 + 全生活場景產業家園運營商，致力於為客戶提供綠色健康、數字互聯的人居體驗。 第一服务控股佈局覆蓋中國大中城市，業態涉及住宅、別墅、辦公樓、醫院、高校、產業園區等。第一服务控股榮獲中國物業服務企業綜合實力 TOP 18、住宅物業服務企業 TOP 10、智慧物業服務領軍企業、紅色物業標杆企業、客戶滿意度模範企業及產業園區服務領先企業等多項榮譽。在管項目亦獲得建設部頒發的各類綠色建築及健康建築標識認證。 財務摘要 收益除稅前溢利期內溢利期內全面收益總額 資產非流動資產流動資產資產總值 權益及負債本公司權益股東應佔權益權益總額非流動負債流動負債負債總額權益及負債總額 各位夥伴： 本人謹代表董事會，欣然呈列本集團截至2023年6月30日止六個月的業務回顧及本集團的展望。 業績概覽 2023年上半年，是疫情影響消退與經濟秩序歸位的半年。物管行業穩中有進、進中有變，發展動能和預期前景良好，重返增長軌道，但仍階段性面臨疫情的後遺症和與擺脫房地產依賴帶來的挑戰。在市場波動不斷、競爭日趨激烈的環境下，第一服务控股依託多年穩健發展的勢能，以品質為基礎，以服務為基石，全力擴大品牌影響力，持續積累客戶口碑和區域知名度，集中優勢拓展第三方業務。2023年，本公司以「擴規模、夯專業、提經營」作為年度目標，開啟發展新篇章。 收益持續增長，盈利結構優化 2023年上半年，本公司實現總收益人民幣600.2百萬元，同比增長8.5%。其中物管服務收益人民幣415.6百萬元，同比增長15.0%，增值服務收益人民幣108.3百萬元，同比增長13.3%，綠色人居解決方案收益人民幣76.3百萬元，同比減少20.6%。本公司積極應對市場變化，優化業務結構，提升項目品質，實現穩步增長。同時，加大推進精細運營力度，毛利率較上年同期提升約3.1個百分點至28.2%，行政開支與收益比率較上年同期下降約2.2個百分點至14.2%，2023年上半年的期內溢利較上年同期提升約76.7%至人民幣44.4百萬元。 挖掘存量市場，聚焦優質業態 截至2023年6月30日，本公司合約建築面積約為74.2百萬平方米，同比增長2.8%，在管建築面積約為53.1百萬平方米，同比增長7.1%，規模實現穩步增長。2023年上半年，本公司集中發力存量市場，聚焦高端住宅及公眾項目，收縮收益欠佳的商業項目。公眾項目優勢凸顯、拓展成績優異，公眾物業的合約建築面積較上年同期增長約13.5百萬平方米。 董事長報告 提升管理密度，強化獨立能力 2023年上半年，本公司綜合自身資源稟賦及戰略方向，佈局重點城市群，提升城市管理密度。截至2023年6月30日，本公司於中國23個省（自治區、直轄市）的95個城市訂約提供物業管理服務，聚焦北京、太原、長沙等核心城市。本公司加強培養專業高效的市場拓展團隊，發揮區域資源及品牌優勢，在第三方項目拓展中取得突破。截至2023年6月30日，本公司來自第三方的合約建築面積佔比達64.7%，較上年同期提升3.7個百分點，業務獨立性進一步提高。 堅持以客為心，踐行社會責任 本公司始終把為客戶提供綠色健康、數字互聯的人居體驗作為自身使命，踐行以客為心的服務理念，積極提升服務質量、主動承擔社會責任。2023年上半年，本公司陸續開展了紅色物業共建、設立黨支部19個，打造參觀動線101個，打造樣板項目18個，組織業主懇談會100場次，舉辦社區文化活動644場，補種苗木超過100,000平方米。在中指研究院2023年中國物業企業百強評選中，我們名列中國物業百強TOP 19，並獲得中物智庫和中物研究院聯合頒發的中國上市物企最佳ESG實踐榮譽。 展望 2023年下半年，本公司將秉承「科技人居、舒適服務」的服務理念，深挖存量市場、精細運營管理、聚焦服務質量、開拓多元服務，綜合提升市場競爭力，實現高質量、可持續發展。本公司將實施下列策略： 品質化規模生長 規模生長依然是本公司的核心目標之一，同時更加注重規模與品質的協同。2023年下半年，在市場拓展方面，本公司將聚焦十大城市進行深耕，以核心城市為中心輻射周邊，搶佔存量市場機遇。本公司強調拓展和穩盤並舉，住宅和公建並進，拓寬管理業態，實現資源協同。在運營管理方面，本公司將圍繞樣板項目打造計劃提升專業化、標準化、精細化管理能力；堅持文化活動品牌主線，提升響應速度、響應質量，升級客戶體驗；同時，以社區為主導，以業主共同參與為基礎，以服務中心為執行單位，探討研究「共建、共治、共享」的新型服務模式。 多元化收入提升 收入的增長與本公司主業佈局的拓展息息相關，亦將是接下來的發力重點之一。2023年下半年，在基礎物管方面，本公司將重視品牌建設，擴大品牌影響力；聚焦品質控制，提升客戶滿意度；精益運營管理，實現降本增效。全面推動基礎服務高質量發展，為多元化服務發展奠定基石。在增值服務方面，本公司將夯實空間資源、社區零售、到家服務、美居服務等現有業務，同時錨定安全食品供應鏈、自媒體孵化及公域流量開拓等創新賽道。城市服務方面，仍作為我們持續關注的領域，致力於輸出以城市、鄉鎮、街道為主體的全局化+集約化+精細化+科技化的城市服務產品體系，實現傳統物業服務與城市服務協同共進。 組織化管理創新 組織建設和管理創新決定了企業的經營效率和管理效能，是企業的內功所在。2023年下半年，在管理創新方面，本公司將進一步升級信息化系統，通過數字化科技手段，升級流程與標準化管理，提升內部溝通效率；推行片區化管控模式，通過集約化作業方式，實現人員共享和人效提升。在人才培養方面，本公司將積極踐行「五才」戰略，加強後備人才梯隊的建設與培養，持續推進培訓賦能與專業提升，激發組織活力、人才活力，構建可持續成長團隊，為本公司發展培養新動能。 致謝 董事會謹此衷心感謝股東、客戶及供貨商的持續支持及信任。董事會亦謹此感謝全體職員及管理團隊以彼等專業素質、誠信原則及恪盡職守落實本集團策略。 董事長張鵬2023年8月30日 管理層討論與分析 收益 我們主要透過三條業務線，即(i)物業管理服務、(ii)增值服務及(iii)綠色人居解決方案產生收益。我們的收益由截至2022年6月30日止六個月的人民幣553.2百萬元增加約8.5%至2023年同期的人民幣600.2百萬元。 物業管理服務 我們的物業管理服務包括向物業開發商、業主及住戶提供的清潔、保安、園藝、維修及保養服務。物業管理服務收益由截至2022年6月30日止六個月的人民幣361.5百萬元增加約15.0%至2023年同期的人民幣415.6百萬元。該增加主要由於我們積極擴張，在管總建築面積增加。 下表載列截至所示日期或所示期間按物業類型劃分的合約物業管理項目總數╱在管項目總數及合約總建築面積╱在管總建築面積明細： 於2023年上半年，本集團專注於市場擴張及質量管理，以打造更多優質項目及擴大業務規模。我們集中發力存量物業市場，以住宅物業項目為基石，同步着力公眾物業。上半年住宅物業穩中有進，截至2023年6月30日，住宅物業的合約建築面積及在管建築面積分別較去年同期增長3.8%及18.2%。同時，公眾物業拓展優異，截至2023年6月30日，公眾物業的合約建築面積及在管建築面積分別較去年同期增長202.2%及177.9%。此外，考慮到長期發展，本集團戰略收縮一些收益不佳的商業項目，因此商業及其他物業的合約建築面積及在管建築面積顯著下降。 下表載列截至所示日期或所示期間按項目來源劃分的合約物業管理項目總數╱在管項目總數及合約總建築面積╱在管總建築面積明細： (1)當代置業集團指當代置業（中國）有限公司（股份代號：1107）及其附屬公司。 (2)包括來自控股股東（定義見上市規則）的其他聯繫人（不包括當代置業集團），即當代投資集團有限公司、第一摩碼資產管理（北京）有限公司及極地控股有限公司以及彼等各自的附屬公司及控股30%的公司（定義見上市規則）獲取的項目。 2023年上半年，本集團專注於拓展第三方項目以加強獨立性。截至2023年6月30日，第三方合約建築面積及在管建築面積分別較去年同期增長8.8%及6.6%。本集團發揮區域資源和品牌優勢，在第三方公眾物業領域取得突破。 管理層討論與分析 增值服務 我們主要向非業主、業主及住戶提供五類增值服務，即(i)協銷服務、(ii)前期規劃及設計諮詢服務、(iii)停車場管理服務、(iv)家居服務，及(v)公共區域租賃服務。 下表載列於所示期間按服務類型劃分的增值服務收益： 增值服務收益由截至2022年6月30日止六個月的人民幣95.6百萬元增加約13.3%至2023年同期的人民幣108.3百萬元。該增加乃由於我們在戰略上更專注於我們的社區增值服務。家居服務於上半年取得重大突破，實現收益人民幣50.8百萬元，較去年同期增長約32.3%。 綠色人居解決方案 我們向物業開發商、業主及住戶提供綠色人居解決方案，包括(i)能源運維服務，我們運維能源站以提供中央供暖及製冷，作為由政府運營的中央供暖系統的一種替代選擇；及(ii)系統安裝及產品銷售，我們設計及安裝能源系統以提升室內舒適度，及銷售我們自主開發的恐龍系列產品，其具備單獨整合新風通風、溫度調節、濕度調節及空氣淨化等綜合能力。 下表載列於所示期間按服務類別劃分的綠色人居解決方案的收益： 附註：考慮到綠色人居解決方案服務各類服務的業務規模相對較小，來自系統安裝服務及恐龍系列產品銷售的收益被歸入一組，以向股東及投資者提供更有意義的資料。 綠色人居解決方案收益由截至2022年6月30日止六個月的人民幣96.1百萬元減