（於開曼群島註冊成立的有限公司） 股份代號：2107 2021First Service Holding Limited第一服務控股有限公司Interim Report中期報告 2021 目 錄2公司資料4公司簡介6財務摘要7董事長報告11管理層討論與分析22其他資料28致第一服务控股有限公司董事會之審閱報告29綜合損益及其他全面收益表31綜合財務狀況表33綜合權益變動表35簡明綜合現金流量表37未經審核中期財務報告附註58釋義目 錄第一服务控股有限公司二零二一年中期報告 2第一服务控股有限公司 二零二一年中期報告公司資料董事會執行董事劉培慶先生賈岩先生金純剛先生朱莉女士非執行董事張鵬先生（董事長）龍晗先生獨立非執行董事孫靜女士朱彩清女士程鵬先生審核委員會孫靜女士（主席）朱彩清女士程鵬先生薪酬委員會程鵬先生（主席）張鵬先生朱彩清女士提名委員會張鵬先生（主席）朱彩清女士程鵬先生授權代表劉培慶先生司徒嘉怡女士公司秘書司徒嘉怡女士 (ACG, ACS)總部中國北京東城區東直門外香河園路1號萬國城MOMA10號樓3層註冊辦事處PO Box 309Ugland HouseGrand Cayman, KY1-1104Cayman Islands香港主要營業地點香港銅鑼灣勿地臣街1號時代廣場二座31樓香港法律顧問繆氏律師事務所（與漢坤律師事務所聯營）香港皇后大道中15號置地廣場公爵大廈39樓3901-05室獨立核數師畢馬威會計師事務所根據財務匯報局條例註冊的公眾利益實體核數師香港中環遮打道10號太子大廈8樓合規顧問東吳證券國際融資有限公司香港皇后大道東1號太古廣場3座17樓 3第一服务控股有限公司 二零二一年中期報告公司資料開曼群島股份過戶登記總處Maples Fund Services (Cayman) LimitedPO Box 1093, Boundary HallCricket Square, Grand Cayman, KY1-1102Cayman Islands香港證券登記處卓佳證券登記有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓主要往來銀行廣發銀行北京東直門支行中國北京東城區東中街9號東環廣場A座1層公司網站www.firstservice.hk 4第一服务控股有限公司 二零二一年中期報告公司簡介戰略地圖山東菏澤青島河南濮陽許昌上海江蘇南京蘇州浙江湖州嘉興安徽阜陽合肥江西九江南昌廣東佛山惠州遼寧葫蘆島大連天津湖南長沙株洲婁底黑龍江哈爾濱四川成都廣西南寧吉林長春北京河北石家莊張家口山西太原晉中陝西西安內蒙古呼倫貝爾湖北武漢荊州仙桃雲南昆明貴州貴陽華南地區贛閩地區湖北地區 陝西地區西北地區葫華北地區湖南長沙株洲西廣東地區區 區區區區區區區區區區區區區安徽地區區區區區區區區區區區區區區區區區區區安徽地區區徽地區區區安徽區安徽安徽安徽安區區區區區區華東地區江蘇華東地區東地區華華東地區山東地區重慶總部合約建築面積業務代表在管建築面積業務代表截至2021年6月30日，已進駐25個省（直轄市、自治區）103個城市；共成立10個地區公司。河南山東江蘇遼寧陝西內蒙古重慶浙江河南山東內蒙古重慶陝西廣西浙江貴州 江蘇廣東遼寧貴州廣西廣東南沙群島赤尾嶼釣魚島台灣島黃岩島永興島海南島曾母暗沙東沙群島西沙群島中沙群島 5第一服务控股有限公司 二零二一年中期報告公司簡介第一服务控股，1999年於北京創立，並於2020年10月22日在聯交所主板上市，股票代碼：2107，是一家集物業服務、社區運營服務、建築科技諮詢和產品研發、能源站運維為一體的綠色服務企業，定位於科技人居+舒適服務的全生命週期生活家園和產業家園運營商，致力於為客戶提供綠色健康、數字互聯的人居體驗。第一服务控股佈局覆蓋中國大中城市，業態涉及住宅、別墅、辦公樓、醫院、高校、產業園區等。第一服务控股擁有國家級高新技術企業證書，擁有建設部頒發的一級物業服務資質，為中國物業管理協會理事單位，憑借企業綜合管理實力和綠色科技品牌優勢，連續七年在中國物業企業百強榜名列前茅，榮膺2021年中國物業企業百強榜TOP23。第一服务控股(2107.HK)概述山東菏澤青島河南濮陽許昌上海江蘇南京蘇州浙江湖州嘉興安徽阜陽合肥江西九江南昌廣東佛山惠州遼寧葫蘆島大連天津湖南長沙株洲婁底黑龍江哈爾濱四川成都廣西南寧吉林長春北京河北石家莊張家口山西太原晉中陝西西安內蒙古呼倫貝爾湖北武漢荊州仙桃雲南昆明貴州貴陽華南地區贛閩地區湖北地區 陝西地區西北地區葫華北地區湖南長沙株洲西廣東地區區 區區區區區區區區區區區區區安徽地區區區區區區區區區區區區區區區區區區區安徽地區區徽地區區區安徽區安徽安徽安徽安區區區區區區華東地區江蘇華東地區東地區華華東地區山東地區重慶總部合約建築面積業務代表在管建築面積業務代表 6第一服务控股有限公司 二零二一年中期報告財務摘要摘要（未經審核）截至6月30日止六個月2021年2020年人民幣千元人民幣千元經重列收益508,764330,872除所得稅前溢利93,23446,294期內溢利71,75334,204期內全面收益總額67,29734,0802021年6月30日2020年12月31日人民幣千元（未經審核）人民幣千元經重列資產非流動資產276,42451,589流動資產1,128,6151,162,165資產總額1,405,0391,213,754權益及負債本公司權益擁有人應佔權益673,657652,857權益總額715,282673,415非流動負債42,130995流動負債647,627539,344負債總額689,757540,339權益及負債總額1,405,0391,213,754 7第一服务控股有限公司 二零二一年中期報告董事長報告各位夥伴：本人謹代表董事會，欣然呈列本集團截至2021年6月30日止六個月的業務回顧及本集團的展望。概覽2021年乃國家「十四五」規劃的開局之年。回顧上半年，國家發展規劃及相關政策指出了物業管理行業的未來發展方向，為行業的快速增長及規範發展創造了前所未有的有利條件。作為中國領先的物業管理服務供應商，透過科技創新促進舒適生活及涵蓋整個物業生命週期的綠色人居解決方案，我們自上市以來發展勢頭強勁。2021年上半年，我們先後收購了大連亞航及青島洛航，表明本集團多元化的業務發展趨勢。憑藉在規模、實力及服務質量三個方面的突出表現，我們在「2021中國物業企業百強榜」中位列第23位。 8第一服务控股有限公司 二零二一年中期報告董事長報告我們的業務發展保持強勁勢頭截至2021年6月30日，我們的總在管建築面積約為53.2百萬平方米，而總合約建築面積約為73.0百萬平方米。截至2021年6月30日，我們於中國25個省（直轄市及自治區）的103個城市訂約提供物業管理服務。我們在管建築面積的快速擴張歸因於我們積極進行市場擴張以及我們於2021年上半年成功收購了大連亞航及青島洛航兩間物業管理公司。優化核心業務線我們繼續擴大現有核心業務線的規模，從而創造持續的收益來源。2021年上半年，我們參與60個綠色技術諮詢項目，並經營28個能源運維項目。我們的能源站建設項目也取得了突破性進展，促進了綠色人居解決方案業務的穩步增長。我們不斷加強質量管理及服務創新，為客戶提供舒適的居住體驗。我們緊跟市場動態，圍繞客戶的日常需求，提供家居裝飾及社區商貿服務等新型增值服務。提升和完善研發能力在綠色人居解決方案的研發方面，我們取得了以下進展：(i)升級被動式房屋的恐龍系統，大幅降低了設備噪音，提高了淨化除塵效率；(ii)開發與裝配式室內裝飾產品完美結合的裝配式輻射天花板系統，大大縮短了工期，降低了施工成本，有效減少裝飾過程中的碳排放；(iii)開發「靈活」四恒系統新模式，利用AIOT（人工智能和物聯網技術相結合）、智能家居及我們自主研發的恐龍系統，進一步降低能源消耗、碳排放及運營成本，以及更靈活地滿足客戶的多元化需求；(iv)完成智能家居控制面板的研發，實現智能家居面板、空調控制面板及對講門禁控制面板一體化，從而實現社區物業服務系統與智能家居控制系統的互聯互通。我們亦建立用於地源熱泵系統的跨季節能源存儲技術的初步技術設計，並完成能源機房無人值守系統的計算仿真和AI算法建模。通過持續的技術改進，我們將節約能源，降低運營成本，並提高能源運維項目的盈利能力。我們的研發能力為我們未來在綠色人居解決方案市場的發展奠定了堅實的基礎。大幅提升盈利能力憑藉我們深厚的行業專業知識，我們為客戶提供了優質的服務。我們的努力已在我們的財務業績中有所體現。截至2021年6月30日止六個月，我們錄得溢利約人民幣71.8百萬元，與2020年同期相比增幅約109.9%，淨利率為14.1%，與2020年同期相比增長約0.7個百分點。截至2021年6月30日止六個月的本公司權益股東應佔溢利約為人民幣65.2百萬元，與2020年同期相比增幅約100.6%。 9第一服务控股有限公司 二零二一年中期報告董事長報告展望我們的使命是為客戶提供綠色健康、數字互聯的人居體驗。為實現這一目標，我們將繼續實施下列策略：• 透過多種渠道持續擴充我們的物業管理業務規模。我們將進行若干業務發展活動以提高我們在物業開發商客戶中的知名度並擴大市場份額，包括(i)鞏固與監督及管理物業開發項目的公司以及能夠通過建立物業開發項目可視化仿真促進有效管理的數字孿生服務提供商的關係及建立新的聯繫，(ii)與通常參與開發商業物業及公共設施的初期階段的服務供應商建立關係，及(iii)通過參加更多行業會議及投標，針對第三方開發商開展更多營銷及公關活動。我們亦擬策略性收購或投資中小型物業管理公司，重點佈局京津冀地區、環渤海地區、長三角、珠三角及中國西北部。未來，我們將密切關注行業細分及房地產行業上下游行業發展，並努力提升服務質量，與上下游行業形成戰略協同效應，重點收購區域龍頭企業及城市服務業務。• 投資能源運維項目及取得能源運維權。2021年上半年，我們參與若干新能源運維項目。該等項目涵蓋（其中包括）北京及河南省的商丘地區，涉及區域內集中清潔供熱項目及住宅社區分佈式空氣源熱泵項目。我們將通過投資新項目、收購及升級現有項目等策略，繼續取得能源運維項目的運營權。此外，在雙碳背景下行業發展趨勢及政策引導相結合，政府積極推廣地源熱泵、空氣源熱泵、光伏、清潔能源等形式的技術，同時對全國公共建築設施進行定額能源管理。該等政策將為本集團提供更廣闊的市場機會。未來，我們將在商業辦公室、辦公樓、學校、醫院、工業園、住宅及其他地區周圍重點進行減排、低碳、零碳清潔能源站及區域能源業務，力爭突破一二線城市。同時，我們將依賴公司現有項目為區域中心，輻射周邊項目，完成全國分佈式佈局，搶佔優質項目資源。• 發展智慧社區及提升我們的資訊科技系統。我們通過軟硬件升級聯動，賦能管理層及客戶，以提升管理效率及用戶體驗，從而降低管理成本並提升經營業績。尤其是，我們將開發並持續升級一個多功能且人性化的線上平台，以改善業主及住戶的居住體驗。我們初步完成了以下工作：(i)建立物聯網平台以打通數字綠色社區的核心管理及服務場景；(ii)完成部分社區的自動化停車場管理系統、訪問控制管理系統、設備及設施監控及警報系統以及能源數據收集控制系統；(iii)完成覆蓋全社區的物業運營管理平台（綠色管家APP），讓僱員、業主及企業無縫對接，並實現線上線下聯動的端到端服務機制。未來，我們將繼續深化和鞏固綠色數字物業管理理念，打造全方位服務場景，為業主提供更舒適、更綠色及更科技的一站式智慧社區。 10第一服务控股有限公司 二零二一年中期報告董事長報告• 持續研發並商業化綠色科技。國家出台雙碳戰略，為綠色技術帶來了重要的發展機遇。我們將密切關注該國家戰略，並持續研發有助於打造舒適綠色居住社區的技術體系，以及可實現高舒適度及低能耗的健康科技住宅產品。我們將繼續完善我們的恐龍系統，不斷提高其性能以滿足客戶的需求。我們將通過研究綠色科技（其中包括）與地源熱泵系統有關的跨季節能源存儲功能及能源機房的無人值守技術，提升節能效率