第一服务控股2024 中期报告

（於開曼群島註冊成立的有限公司）股份代號：2107 中期報告 第一服务控股有限公司 目 錄 2公司資料4財務摘要5董事長報告8管理層討論與分析18其他資料24致第一服务控股有限公司董事會之審閱報告25綜合損益及其他全面收益表27綜合財務狀況表29綜合權益變動表30簡明綜合現金流量表31未經審核中期財務報告附註50釋義 提名委員會 董事會 張鵬先生（主席）程鵬先生陳晟先生（於2024年9月5日辭任）楊熙先生（自2024年9月5日起獲委任） 執行董事 劉培慶先生金純剛先生朱莉女士 香港法律顧問 非執行董事 漢坤律師事務所有限法律責任合夥中國香港特別行政區皇后大道中15號置地廣場告羅士打大廈43樓4301–10室 張鵬先生（董事長）龍晗先生王子鳴先生（自2024年5月13日起獲委任） 獨立非執行董事 獨立核數師 孫靜女士陳晟先生（於2024年9月5日辭任）程鵬先生楊熙先生（自2024年9月5日起獲委任） 畢馬威會計師事務所根據會計及財務匯報局條例註冊的公眾利益實體核數師香港中環遮打道10號太子大廈8樓 公司秘書 伍秀薇女士(FCG, HKFCG) 授權代表 開曼群島股份過戶登記總處 劉培慶先生伍秀薇女士 Maples Fund Services (Cayman) LimitedPO Box 1093, Boundary HallCricket Square, Grand Cayman, KY1–1102Cayman Islands 審核委員會 孫靜女士（主席）程鵬先生陳晟先生（於2024年9月5日辭任）楊熙先生（自2024年9月5日起獲委任） 香港證券登記處 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 薪酬委員會 程鵬先生（主席）張鵬先生孫靜女士 第一服务控股有限公司/二零二四年中期報告 公司資料 主要往來銀行 廣發銀行北京東直門支行中國北京東城區東中街9號東環廣場A座1層 註冊辦事處 PO Box 309Ugland HouseGrand Cayman, KY1–1104Cayman Islands 總部 中國北京東城區東直門外香河園路1號萬國城MOMA10號樓3層 香港主要營業地點 香港銅鑼灣勿地臣街1號時代廣場二座31樓 公司網站www.firstservice.hk 收益除稅前溢利期內溢利期內全面收益總額 資產非流動資產流動資產資產總值 權益及負債本公司權益股東應佔權益權益總額非流動負債流動負債負債總額權益及負債總額 董事長報告 各位夥伴， 本人謹代表董事會，欣然呈列本集團2024年上半年度的業績回顧及下半年度的發展展望。 業績概覽 回首2023年，物業管理行業風險繼續出清的同時，物業管理服務企業積極擁抱市場變化，調整經營策略，產業整體有序提升，為長遠發展蓄勢賦能。2024年，物業管理服務企業響應國家政策號召，全面融入城市更新、建設宜居城市，深度參與社區治理、共創美好家園，持續優化服務標準、迭代產品體系，進入由增量轉存量、迴歸服務本質、提升企業價值的新週期。 第一服务控股以「築品質、擴規模、創經營」作為2024年度目標，堅持以客為心、以質為本，夯實流程與標準化，提升管理和服務水平，持續為客戶提供綠色科技、舒適健康的人居體驗。 本公司2024年上半年實現總收益人民幣658.6百萬元，同比增長約9.7%；實現毛利人民幣180.9百萬元，同比增長約6.9%；期內溢利人民幣47.3百萬元，同比增長約6.5%，實現穩健增長。 「築品質」 我們專注固本強基、落細落實，圍繞客戶服務全生命週期，創造高品質生活空間。 上半年 品質方面，我們打造綠色社區生態，共啓動新建改造270項，補種苗木超3萬平方米，開展「愛我家園之立即行動日」活動3,000多次。運營方面，我們搭建綠色運營標準化體系，實時監約四恒系統、調整運行策略，更換智能電錶、升級用電管理，採購綠色電力、優化能源結構。社區文化方面，我們構建和諧鄰里關係，舉辦「愛我家園之社區文化活動」1,000多場，覆蓋所有節日節點，滿足多彩社區需求。社區健康方面，我們提升社區應急救援能力，推出「愛我家園之心靈綠洲」活動，給多個項目配置AED、安排急救培訓，累計已有425名職員取得紅十字會救護技能證，同時開展線下心理諮詢講座，成立心理諮詢室，守護業主心理健康。此外，我們將「紅色元素」植根物業管理全過程，建設「紅色陣地項目」75個，參與「紅色物業」打造項目116個，建立「三方共建服務模式」試點項目12個。 下半年 我們繼續堅持以客為心、品質築底。關於基礎服務，我們將繼續落實「品質煥新」計劃，提升參觀動線品質；引入智能化系統，提升客戶便捷度和舒適感。設立品質服務基金，圍繞客戶觸點及需求，制定改造計劃。關於高階服務，我們將鋪排社區文化活動，溫暖鏈接鄰里；推進「心靈綠洲」活動，築成健康防線；建設「紅色物業」，探索「共建、共治、共享」新型服務模式。 「擴規模」 我們專注聚勢謀遠、穩紮穩打，發揮綠色全生活場景服務能力，推動品牌長效發展。 上半年 我們的服務規模進一步增長，截至2024年6月30日，本集團合約總建築面積約84.6百萬平方米，同比增長約14.1%，在管總建築面積約73.9百萬平方米，同比增長約39.3%，業務佈局覆蓋中國25個省、113個城市。我們的服務業態進一步均衡，截至2024年6月30日，住宅物業在管總建築面積約46.0百萬平方米，同比增長約38.9%，非住宅物業在管總建築面積約27.9百萬平方米，同比增長約39.9%。我們的獨立性進一步增強，截至2024年6月30日，第三方物業在管總建築面積約52.3百萬平方米，同比增長約42.3%，與此同時，2024年上半年完成第三方拓展單年合約額約人民幣1.25億元，為規模進階奠定基礎。 下半年 我們繼續堅持規模提升、高質成長。首先，練內功。我們完善市場拓展內功，提升投標效率與質量；提升人員綜合素質，建立高效協同團隊；下放項目獲取權限，及時把握市場機遇。其次，練外力。我們從市場信息差額入手，深度挖掘客戶資源，加強同行協同連接；梳理戰略客戶目標，明確大客戶專人跟進，推進重點項目落地。 「創經營」 我們專注多元賦能、創新創商，全面推動社區生活圈建設，挖掘價值成長新支點。 董事長報告 上半年 我們圍繞社區資源及業主需求，不斷拓寬業務邊界。關於線下，我們創新消費場景，嘗試私域社羣運營，以活動為抓手，以定制服務為特色，以貼近社區生活和家庭為重點，建立親子、教育、戶外、運動等多樣社羣，實現私域用戶分層管理。關於線上，我們升級「綠仔優選」平台，融合建立多功能流量入口，覆蓋線上商城、線下商舖、房屋租賃、內容運營、專屬管家等多重需求，探索家庭中心產品模型落地。 下半年 我們繼續堅持探索創新、業態升級。圍繞「新空間、新產品、新生活、新服務」，進一步完善社區服務體系。「新空間」，持續深耕自助共享、社區零售等自營業務，豐富社區空間服務。「新產品」，憑藉線上商城及直播帶貨，推出有特色的區域性產品以及品牌屬性的全國性產品。「新生活」，圍繞居民步行可達的服務需求，以家庭中心為產品思路，佈局社區嵌入式服務。「新服務」，緊跟新心理、新健康、新康養等趨勢孵化和投資相應業態，提供以「真心關愛每一個家」為家庭理念的增值服務產品。 致謝 董事會謹此衷心感謝股東、客戶及供應商的持續支持及信任。董事會亦謹此感謝全體職員及管理團隊以彼等專業素質、誠信原則及恪盡職守落實本集團策略。 董事長張鵬2024年8月28日 概覽 收益 我們主要透過三條業務線，即(i)物業管理服務、(ii)增值服務及(iii)綠色人居解決方案產生收益。我們的收益由截至2023年6月30日止六個月的人民幣600.2百萬元增加約9.7%至2024年同期的人民幣658.6百萬元。 物業管理服務 我們的物業管理服務包括向物業開發商、業主及住戶提供清潔、保安、園藝、維修及保養服務。物業管理服務收益由截至2023年6月30日止六個月的人民幣415.6百萬元增加約13.1%至2024年同期的人民幣470.0百萬元。該增加主要由於在管總建築面積增加所致。 下表載列截至所示日期或所示期間按物業類型劃分的合約物業管理項目總數╱在管項目總數及合約總建築面積╱在管總建築面積明細： 第一服务控股有限公司/二零二四年中期報告 管理層討論與分析 於2024年上半年，本集團專注於市場擴張及質量管理，以打造更多優質項目及擴大業務規模。本集團集中發力存量物業市場並實現規模穩定增長。截至2024年6月30日，本集團的合約總建築面積及在管總建築面積分別較去年同期增長約14.1%及約39.3%。其中，住宅物業的合約總建築面積及在管總建築面積分別較去年同期增長約6.0%及約38.9%，而非住宅物業的合約總建築面積及在管總建築面積分別較去年同期增長約33.0%及約39.9%。本集團服務的非住宅項目涵蓋多種優質物業類型，如政府辦公樓、學校、醫院、公園、文化及運動中心、商場、物流園及客運站等。 下表載列截至所示日期或所示期間按項目來源劃分的合約物業管理項目總數╱在管項目總數及合約總建築面積╱在管總建築面積明細： (1)當代置業集團指當代置業（中國）有限公司（股份代號：1107）及其附屬公司。 (2)包括來自控股股東（定義見上市規則）的其他聯繫人（不包括當代置業集團），即當代投資集團有限公司、第一摩碼資產管理（北京）有限公司及極地控股有限公司以及彼等各自的附屬公司及30%受控公司（定義見上市規則）獲取的項目。 2024年，本集團專注於拓展第三方項目以加強獨立性。截至2024年6月30日，第三方合約總建築面積較去年同期增長約21.2%，佔總合約總建築面積的68.7%；第三方在管總建築面積較去年同期增長約42.3%，佔總在管總建築面積的70.7%。 增值服務 我們主要向非業主、業主及住戶提供五類增值服務，即(i)協銷服務、(ii)前期規劃及設計諮詢服務、(iii)停車場管理服務、(iv)家居服務，及(v)公共區域租賃服務。 下表載列於所示期間按服務類型劃分的增值服務收益： 增值服務收益由截至2023年6月30日止六個月的人民幣108.3百萬元增加約2.8%至2024年同期的人民幣111.4百萬元。該增加主要由於我們擴展家居服務項下的工程施工維修業務所致。 綠色人居解決方案 我們向物業開發商、業主及住戶提供綠色人居解決方案，包括(i)能源運維服務，我們運維能源站以提供中央供暖及製冷，作為由政府運營的中央供暖系統的一種替代選擇；及(ii)系統安裝及產品銷售，我們設計及安裝能源系統以提升室內舒適度，及銷售我們自主開發的恐龍系列產品，其具備單獨整合新風通風、溫度調節、濕度調節及空氣淨化等綜合能力。 第一服务控股有限公司/二零二四年中期報告 管理層討論與分析 下表載列於所示期間按服務類別劃分的綠色人居解決方案的收益： 綠色人居解決方案收益於截至2023年及2024年6月30日止六個月維持相對穩定，分別為人民幣76.3百萬元及人民幣77.2百萬元。 銷售成本 銷售成本由截至2023年6月30日止六個月的人民幣431.0百萬元增加約10.8%至2024年同期的人民幣477.7百萬元，主要由於業務規模擴大所致。 毛利及毛利率 由於上文所述，毛利由截至2023年6月30日止六個月的人民幣169.2百萬元增加約6.9%至2024年同期的人民幣180.9百萬元。毛利率由截至2023年6月30日止六個月的28.2%減少至2024年同期的27.5%。 截至2024年6月30日止六個月，物業管理服務的毛利率約為25.5%，較去年同期增加約1.6個百分點，該增加主要由於加強成本控制所致。 截至2024年6月30日止六個月，增值服務的毛利率約為38.5%，較去年同期減少約9.0個百分點，該減少主要由於我們擴展家居服務項下的工程施工維修業務和社區電商業務，而這些業務的毛利率相對較低。 綠色人居解