第一服务控股2025 中期报告

（於開曼群島註冊成立的有限公司）股份代號：2107 中期報告2025 目 錄 2公司資料4財務摘要5董事長報告8管理層討論與分析17其他資料24致第一服务控股有限公司董事會之審閱報告25綜合損益及其他全面收益表27綜合財務狀況表29綜合權益變動表30簡明綜合現金流量表31未經審核中期財務報告附註52釋義 提名委員會 董事會 楊熙先生（主席）（於2025年6月30日起獲委任）朱莉女士（於2025年6月30日起獲委任）程鵬先生張鵬先生（前主席）（於2025年6月30日辭任） 執行董事 劉培慶先生（首席執行官兼總經理）金純剛先生朱莉女士 香港法律顧問 非執行董事 周俊軒律師事務所與北京市通商律師事務所聯營香港中環遮打道18號歷山大廈3401室 張鵬先生（董事長）龍晗先生王子鳴先生 獨立非執行董事 孫靜女士程鵬先生楊熙先生 獨立核數師 畢馬威會計師事務所根據會計及財務匯報局條例註冊的公眾利益實體核數師香港中環遮打道10號太子大廈8樓 公司秘書 伍秀薇女士(FCG, HKFCG) 授權代表 劉培慶先生伍秀薇女士 開曼群島股份過戶登記總處 Maples Fund Services (Cayman) LimitedPO Box 1093, Boundary HallCricket Square, Grand Cayman, KY1–1102Cayman Islands 審核委員會 孫靜女士（主席）程鵬先生楊熙先生 香港證券登記處 薪酬委員會 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 程鵬先生（主席）張鵬先生孫靜女士 第一服务控股有限公司/二零二五年中期報告 公司資料 主要往來銀行 廣發銀行北京東直門支行中國北京東城區東中街9號東環廣場A座1層 註冊辦事處 PO Box 309Ugland HouseGrand Cayman, KY1–1104Cayman Islands 總部 中國北京東城區東直門外香河園路1號萬國城MOMA10號樓3層 香港主要營業地點 香港銅鑼灣勿地臣街1號時代廣場二座31樓 公司網站www.firstservice.hk 聯交所主板股份代號 2107 收益除稅前溢利期內溢利期內全面收益總額 資產非流動資產流動資產資產總值 權益及負債本公司權益股東應佔權益權益總額非流動負債流動負債負債總額權益及負債總額 董事長報告 各位夥伴， 本人謹代表董事會，欣然呈列本集團2025年上半年度的業績回顧及下半年度的發展展望。 業績概覽 2025年上半年，在政策規範與消費需求的雙重驅動下，物業管理行業正經歷從規模擴張向價值重塑的結構性轉型。伴隨「好房子+好服務」理念成為市場核心訴求，以「安全、舒適、綠色、智慧」為標準的高品質服務體系加速構建，物管行業全面邁入以「存量優化為基礎、科技賦能為引擎、服務增值為突破」的高質量發展階段。 第一服务控股自成立以來始終堅守「科技人居、舒適服務」發展理念，持續構建覆蓋「全生命週期+全生活場景」的服務體系，為客戶提供更綠色、更健康、更美好的生活體驗。 2025年，我們以「優服務、穩增長、創新能」作為戰略目標，實現穩健發展。 「優服務」：品質與溫度共築 基礎服務升級。我們持續打造新的標桿項目，並對既有標桿項目進一步深化品質，從園林養護到設備運維建立200多項提升清單，深度煥新社區活力。執行新建改造計劃，多項目應用無感通行系統、訪客智能登記系統等設備，全面提升居住體驗。推動紅色物業建設，以黨建引領、三方共治，解決社區遺留問題，完善配套社區品質。有序組織「愛我家園之社區文化活動」、「愛我家園之便民服務節」及各類社群活動，規劃建設健身房、閱讀室、兒童活動區等共享空間，加強社區文化建設。 個性服務定制。我們深入推進客戶需求調研，為不同業主群體定制專屬服務方案。推出「清晨問候」專項服務，守護獨居老人；增設兒童托管、空置房巡查等服務，解決業主難題；為業主提供裝修手續一站式辦理服務，打通便利通道。 科技高效賦能。我們以AI能源管理平台為依託，管理多個能源運維項目，借助數據模型高效分析，顯著提升運維效率，優化配置社區資源。同時，我們亦為其他用能企業提供能源系統設計規劃、節能改造、高效運營和提升健康舒適品質的一體化能源運行解決方案，助力客戶邁入自動化、數字化、智能化的高效能源管理階段。 「穩增長」：規模與效益並重 規模拓展穩健。截至2025年6月30日，本集團的合約總建築面積約為86.8百萬平方米，同比增長約2.6%，在管總建築面積約為74.1百萬平方米，同比增長約0.2%，業務佈局覆蓋中國22個省108個城市。此外，我們積極拓展市場版圖，2025年上半年成功簽約85個新項目，涵蓋住宅、商場、軌道交通、高速服務區、產業園區、體育中心、物流園等多類業態，單年合約額約人民幣8,900萬元。 核心基石穩固。本集團2025年上半年實現收益人民幣684.1百萬元，較去年同期增加約3.9%，其中物業管理服務作為核心基石業務，實現收益人民幣504.0百萬元，同比增長約7.2%；增值服務受經濟環境影響，收益為人民幣106.0百萬元，同比減少約4.8%。我們將持續強化核心業務優勢，深耕「好服務」體系；同時，圍繞家庭全生命週期需求，構建覆蓋更廣泛的服務生態，融合發展「物業服務+生活服務」。 「創新能」：科技與生態突破 服務矩陣探索。我們圍繞「新空間、新產品、新生活、新服務」理念，積極探索「綠色社區+養老」、「綠色社區+教育」、「綠色社區+健康」等多元化服務模式，導入心理諮詢、健康諮詢、居家養老、衣物乾洗等便民服務，打造社區全生活場景價值鏈。 智慧平台建設。我們持續優化「綠仔管家」智能化服務平台，完善報事報修、線上繳費、便民服務預約等功能模塊，提升用戶體驗；同時整合優選購物、美居裝修、家電清洗、社區水站等商業服務，試點落地「本地生活」並鏈接「公域平台」，為業主提供一站式便捷生活。 董事長報告 展望 2025年上半年，第一服务控股沿循「優服務、穩增長、創新能」的發展路徑穩步前行，在夯實基礎中收穫了階段性成果。2025年下半年，我們將始終堅守服務初心，持續打磨服務顆粒度，讓品質提升可見可感；開拓創新實現有質量增長，讓發展動能持續充盈；在為客戶創造超出預期的價值、為股東帶來穩健豐厚的回報之餘，更致力於以實幹擔當為行業高質量發展注入新動能。 在這個充滿變革的時代，第一服务控股將始終以「真心關愛每一個人」為初心，用穩健的步伐、極致的服務和持續的創新，與各位共創美好未來。 致謝 董事會謹此衷心感謝股東、客戶及供應商的持續支持及信任。董事會亦謹此感謝全體職員及管理團隊以彼等的專業素質、誠信原則及恪盡職守落實本集團的策略。 董事長張鵬2025年8月28日 概覽 收益 我們主要透過三條業務線，即(i)物業管理服務、(ii)增值服務及(iii)綠色人居解決方案產生收益。我們的收益由截至2024年6月30日止六個月的人民幣658.6百萬元增加約3.9%至2025年同期的人民幣684.1百萬元。 物業管理服務 我們的物業管理服務包括向物業開發商、業主及住戶提供清潔、保安、園藝、維修及保養服務。物業管理服務收益由截至2024年6月30日止六個月的人民幣470.0百萬元增加約7.2%至2025年同期的人民幣504.0百萬元。該增加主要由於在管總建築面積增加所致。 下表載列截至所示日期或所示期間按物業類型劃分的合約物業管理項目總數╱在管項目總數及合約總建築面積╱在管總建築面積明細： 管理層討論與分析 於2025年上半年，本集團專注於市場擴張及質量管理，以打造更多優質項目及擴大業務規模。本集團集中發力存量物業市場並實現規模穩定增長。截至2025年6月30日，本集團的合約總建築面積及在管總建築面積分別較去年同期增長約2.6%及約0.2%。其中，住宅物業的合約總建築面積及在管總建築面積分別較去年同期減少約3.3%及約3.9%，而非住宅物業的合約總建築面積及在管總建築面積分別較去年同期增長約13.8%及約6.9%。本集團服務的非住宅項目涵蓋多種優質物業類型，如政府辦公樓、學校、醫院、公園、文化及運動中心、商場、物流園及客運站等。 下表載列截至所示日期或所示期間按項目來源劃分的合約物業管理項目總數╱在管項目總數及合約總建築面積╱在管總建築面積明細： (1)當代置業集團指當代置業（中國）有限公司（股份代號：1107）及其附屬公司。 (2)包括來自控股股東（定義見上市規則）的其他聯繫人（不包括當代置業集團），即當代投資集團有限公司、第一摩碼資產管理（北京）有限公司及極地控股有限公司以及彼等各自的附屬公司及30%受控公司（定義見上市規則）獲取的項目。 2025年，本集團專注於拓展第三方項目以加強獨立性。截至2025年6月30日，第三方合約總建築面積較去年同期增長約6.4%，佔總合約總建築面積的71.2%；第三方在管總建築面積較去年同期增加約1.8%，佔總在管總建築面積的71.8%。 增值服務 我們主要向非業主、業主及住戶提供五類增值服務，即(i)協銷服務、(ii)前期規劃及設計諮詢服務、(iii)停車場管理服務、(iv)家居服務，及(v)公共區域租賃服務。 下表載列於所示期間按服務類型劃分的增值服務收益： 綠色人居解決方案 我們向物業開發商、業主及住戶提供綠色人居解決方案，包括(i)能源運維服務，我們運維能源站以提供中央供暖及製冷，作為由政府運營的中央供暖系統的一種替代選擇；及(ii)系統安裝及產品銷售，我們設計及安裝能源系統以提升室內舒適度，及銷售我們自主開發的恐龍系列產品，其具備單獨整合新風通風、溫度調節、濕度調節及空氣淨化等綜合能力。 第一服务控股有限公司/二零二五年中期報告 管理層討論與分析 下表載列於所示期間按服務類別劃分的綠色人居解決方案的收益： 綠色人居解決方案收益於截至2024年及2025年6月30日止六個月維持相對穩定，分別為人民幣77.2百萬元及人民幣74.2百萬元。 銷售成本 銷售成本由截至2024年6月30日止六個月的人民幣477.7百萬元增加約7.2%至2025年同期的人民幣511.9百萬元，主要由於業務規模擴大所致。 毛利及毛利率 由於上文所述，毛利由截至2024年6月30日止六個月的人民幣180.9百萬元減少約4.8%至2025年同期的人民幣172.2百萬元。毛利率由截至2024年6月30日止六個月的27.5%減少至2025年同期的25.2%。 截至2025年6月30日止六個月，物業管理服務的毛利率約為24.3%，較去年同期減少約1.2個百分點，該減少主要由於為進一步提升服務品質加大了改造投入以及公建項目毛利率進一步降低所致。 截至2025年6月30日止六個月，增值服務的毛利率約為30.6%，較去年同期減少約7.9個百分點，該減少主要由於家居服務毛利受經濟環境影響減少所致。 綠色人居解決方案的毛利率於截至2024年及2025年6月30日止六個月維持相對穩定，分別約為23.5%及23.4%。 其他收入淨額 其他收入淨額由截至2024年6月30日止六個月的人民幣11.6百萬元減少約6.0%至2025年同期的人民幣10.9百萬元，主要由於政府補助減少所致。 銷售開支 銷售開支由截至2024年6月30日止六個月的人民幣8.5百萬元增加約21.2%至2025年同期的人民幣10.3百萬元，主要由於本集團積極拓展業務所致。 行政開支 行政開支由截至2024年6月30日止六個月的人民幣85.6百萬元減少約9.0%至2025年同期的人民幣77.9百萬元，主要由於本集團持續提升管理水平的同時進一步採取降本增效措施。 貿易應收款項及合約資產的減值虧損 貿易應收款項及合約資產的減值虧損由截至2024年6月30日止六個月的人民幣37.0百萬元增加約18.6%至2025年同期的人民幣43.9百萬元，主要由於貿易應收款項因業務規模擴大而增加。 所得稅 所