2022First Service Holding Limited第一服務控股有限公司Interim Report中期報告 2022（於開曼群島註冊成立的有限公司） 股份代號：2107 中 期 報 告 目 錄目 錄2公司資料4公司簡介5財務摘要6董事長報告10管理層討論與分析20其他資料27致第一服务控股有限公司董事會之審閱報告28綜合損益及其他全面收益表30綜合財務狀況表32綜合權益變動表33簡明綜合現金流量表34未經審核中期財務報告附註52釋義第一服务控股有限公司二零二二年中期報告 第一服务控股有限公司 二零二二年中期報告2公司資料董事會執行董事劉培慶先生賈岩先生金純剛先生朱莉女士非執行董事張鵬先生（董事長）龍晗先生獨立非執行董事孫靜女士陳晟先生（自2022年3月30日起獲委任）程鵬先生朱彩清女士（於2022年3月30日辭任）審核委員會孫靜女士（主席）陳晟先生（自2022年3月30日起獲委任）程鵬先生朱彩清女士（於2022年3月30日辭任）薪酬委員會程鵬先生（主席）張鵬先生孫靜女士（自2022年3月30日起獲委任）朱彩清女士（於2022年3月30日辭任）提名委員會張鵬先生（主席）程鵬先生陳晟先生（自2022年3月30日起獲委任）朱彩清女士（於2022年3月30日辭任）公司秘書司徒嘉怡女士(ACG, HKACG)授權代表劉培慶先生司徒嘉怡女士註冊辦事處PO Box 309Ugland HouseGrand Cayman, KY1–1104Cayman Islands總部中國北京東城區東直門外香河園路1號萬國城MOMA10號樓3層香港主要營業地點香港銅鑼灣勿地臣街1號時代廣場二座31樓香港法律顧問繆氏律師事務所（與漢坤律師事務所聯營）香港皇后大道中15號置地廣場公爵大廈39樓3901–05室獨立核數師畢馬威會計師事務所根據財務匯報局條例註冊的公眾利益實體核數師香港中環遮打道10號太子大廈8樓 第一服务控股有限公司 二零二二年中期報告3公司資料開曼群島股份過戶登記總處Maples Fund Services (Cayman) LimitedPO Box 1093, Boundary HallCricket Square, Grand Cayman, KY1–1102Cayman Islands香港證券登記處卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓主要往來銀行廣發銀行北京東直門支行中國北京東城區東中街9號東環廣場A座1層公司網站www.firstservice.hk 第一服务控股有限公司 二零二二年中期報告4公司簡介第一服务控股，1999年於北京創立，並於2020年10月22日在聯交所主板上市，股份代號：2107，是一家集物業服務、社區運營服務、建築科技諮詢和產品研發、能源站運維為一體的綠色服務企業，定位於綠色科技+全生活場景產業家園運營商，致力於為客戶提供綠色健康、數字互聯的人居體驗。第一服务控股佈局覆蓋中國大中城市，業態涉及住宅、別墅、辦公樓、醫院、高校、產業園區等。第一服务控股擁有國家級高新技術企業證書，擁有建設部頒發的一級物業服務資質，為中國物業管理協會理事單位，憑借企業綜合管理實力和綠色科技品牌優勢，連續八年在中國物業企業百強榜名列前茅，2022年榮膺中國物業企業百強榜、中國物業服務力百強榜及中國物業服務品牌力百強榜。第一服务控股(2107.HK)概述 第一服务控股有限公司 二零二二年中期報告5財務摘要（未經審核）截至6月30日止六個月2022年2021年人民幣千元人民幣千元收益553,183508,764除稅前溢利33,18793,234期內溢利25,14571,753期內全面收益總額35,89967,2972022年2021年6月30日12月31日人民幣千元人民幣千元（未經審核）資產非流動資產294,413288,423流動資產1,066,2051,069,451資產總值1,360,6181,357,874權益及負債本公司權益股東應佔權益609,340637,478權益總額649,544673,520非流動負債42,72842,544流動負債668,346641,810負債總額711,074684,354權益及負債總額1,360,6181,357,874 第一服务控股有限公司 二零二二年中期報告6董事長報告各位夥伴：本人謹代表董事會，欣然呈列本集團截至2022年6月30日止六個月的業務回顧及本集團的展望。業績概覽2022年上半年，房地產市場延續觸底發展的頹態，導致上下游產業生態出現了系統性紊亂，物管行業也受到了嚴重的衝擊，發展動能和預期前景均面臨巨大的壓力。在市場不斷波動、競爭日趨激烈等大環境下，第一服务控股依托自身發展動力，全力拓展外部第三方業務，傾力擺脫大股東依賴，在市場中殺出一條血路。本公司以「組織蝶變，品質築底，人效賦能，增量佈局」作為年度目標，開啟「服務升級、奮鬥不止」的新征程，取得了不俗的業績。上半年，本公司實現總收入人民幣553.2百萬元，同比增長8.7%，其中物管服務收入人民幣361.5百萬元，同比增長49.1%，綠色人居解決方案收入人民幣96.1百萬元，同比下降17.5%，增值服務收入人民幣95.6百萬元，同比下降36.2%。總體業務規模有所擴張，但受限於地產市場下行和房企業績下降，本公司毛利率和淨利率均出現了一定程度的下滑。在應對疫情、房地產市場帶來挑戰的同時，本公司積極承擔社會責任，努力服務於社會的服務社會民生需求。我們把為客戶提供綠色健康、數字互聯的人居體驗作為自身使命，致力於成為綠色科技+全生活場景產業家園運營商。本公司更加重視業主的呼聲及自身服務品質的呈現，踐行以客為心的服務理念。上半年，陸續開展了春風行動、夏沐行動及愛我家園行動，積極拜訪客戶並及時解決客戶問題，補種苗木10萬平方米，開展社區文化活動539場次，每月進行客戶滿意度調研，滿意度逐月提升。在中指研究院2022年中國物業服務上市公司排名中，第一服务控股在非住宅服務業態排名第六；在樂居財經舉辦的物業服務企業城市滿意度調研中，北京、太原2個參評城市均獲得了品牌物業口碑十強的好成績。連續三年的疫情讓我們深刻認知到無論是業主還是僱員，健康與安全勝於一切。作為民生服務的擔當，我們時刻保持謹慎之心，沉澱經驗，修訂流程與標準化體系，積極開展疫情防控、人身安全、防火、防汛等方面的培訓演練。在各方努力下，我們做到了全公司無一人感染，無重大責任事故發生。在疫情最嚴重的時期也可以提供不間斷的日常服務和安全保障，確保了業主的生活安全無虞。不僅彰顯了物管人的該有的責任擔當，也向業主、向社會交上了一份滿意的答卷。 第一服务控股有限公司 二零二二年中期報告7董事長報告穩步拓展多元佈局我們持續擴大現有城市和業務線的規模，從而創造持續的收益來源。首先，在城市佈局層面，本公司累計在中國25個省級行政區域的104個城市訂約提供物業管理服務，未來將積極拓展西部區域。另外，為滿足業主多元化需求，我們佈局「全生命週期+全生活場景」服務，現有增值服務品類已擴展至社商零售、到家服務、美居服務、空間資源服務等多個領域，目前將探索社區養老服務。此外，我們緊跟市場潮流，陸續開通視頻號、抖音號，上半年共計發佈58個視頻成片，涵蓋到家、美居、社商、房屋經紀、市場拓展等多條產品線，提升產品曝光度與知名度，助力品牌增值。截至目前，兩個平台粉絲已超過1.3萬人，視頻總播放量超過50萬次。未來，我們將不斷完善經營模式，以實現多業務聯動發展。紮實精進研發能力在綠色人居解決方案的研發方面，我們取得了以下進展：(i)AI智能運維雲平台，上半年已完成4個項目部署，並已開始投入使用，取得了令人滿意的階段性試運行節能效果，實際節能效果預估在10%–30%之間，未來廣泛應用可大幅降低人工成本，並大幅提高整個能源運維管理的數字化和精細化水平，對能源運營效率提升有重大意義；(ii)升級被動式房屋的恐龍系統，技術升級為高靜壓低噪音型風機，降低系統噪音2-3分貝，滿足安靜居家的需要；控制系統細分為三類高中低三種配置，滿足差異化的需要；(iii)完成裝配式輻射天花板系統產品研發及體系，絕對工期控制在15天內，提升施工效率降低工法難度。本研發實踐的成功，將支持C端戶式裝配式中央輻射空調系統的推廣。有效探索城市服務2022年4月15日，本公司正式發佈數字孿生智慧城市服務平台— 城市服務「藍圖」，進軍智慧化城市服務領域。本公司將城市服務業務與數字孿生科技相融合，研發了以威海臨港區為底座的城市服務平台，編製了主要以城市市政管理的細分領域為切入口的城市服務方案，響應國家「放管服」的城市治理戰略，涉及的業務內容涵蓋城市市政環衛、綠化管養、河道管養、設備管理、社區管理等五大類板塊，致力於通過在數字孿生場景下實現市政城市業務的統一管控、統一調度、統籌管控的功能。上半年，公司積極開展了多次城市路演，根據客戶需求不斷調整和完善方案，同時面對向水務局、住建局、產業園區等各種類型客戶針對性地開發了對應的細分城市服務方案和路演策略。 第一服务控股有限公司 二零二二年中期報告8董事長報告展望我們的使命是為客戶提供綠色健康、數字互聯的人居體驗。為實現這一目標，公司將繼續實施下列策略：• 持續擴充物業管理業務規模。作為物業管理服務商，我們將不斷爭取擴大市場份額及提升品牌知名度。我們將根據管理城市分配現有市場拓展資源，重點聚焦核心城市；同時，針對存量項目，以在管項目為半徑，向周邊輻射至少5公里，拉動市場增量資源；此外，我們還增加了各類渠道建設途徑，充分鏈接我們的合作夥伴，在未來的拓展中實現合作共贏。在投後管理上，我們一方面切入並扎根當地市場，以項目為核心向外輻射，輸出服務和品牌影響力，打造大城市服務業態；另一方面，爭取發揮業務協同和財務協同效應，全面提升效率，實現規模經濟。• 提升社區信息科技智能化。在智能小區和信息科技系統方面，我們主要完成了以下工作：(i)完成綠仔優選平台系統升級，讓各地區可實現專屬店舖，未來我們會積極與優秀供貨商合作，通過小區運營系統形成小區會員運營體系，同時為業主提供優質便捷的小區購物體驗；(ii)城市服務方面，完成數字孿生城市服務平台搭建，完成城市服務「藍圖」正式發佈，目前已完成多個項目信息儲備及城市級路演。公司針對城市治理痛點，將「數字孿生+城市服務」完美融合，進階形成「智慧城市服務」發展大戰略，通過「藍圖」平台賦能城市服務，為城市管理者提供綜合精細的智慧化城市服務；同時，公司也將「藍圖」平台應用到更多的物業服務場景，通過科技驅動城市智慧化管理，引領行業科技革新。• 持續研發並商業化綠色科技。未來，我們在研發業務上將突出「一大一小」。「一大」，即能源系統大運營。將AI智能運維雲平台在現有管理的項目中逐步推廣，通過AI智能運維平台，搭建全數字化和精細化的運維管理體系，全面提高運維管理的水平。同時，擬將AI智能運維平台推向市場，利用AI智能運維平台升級和改造現有公共建築內的大量老舊能源自控系統，實現運營業務外部拓展突破，在能源運營上以科技帶動輕資產服務擴展。「一小」，即C端高舒適度空調快裝系統。關於C端戶式四恒產品的研發重點是智能控制系統與智能家居系統的融合開發，簡化上牆面板數量，提升系統的整體性和時尚感。從商業加強與精裝方案的技術強綁定整合，技術帶動營銷，打開零售端系統市場渠道。 第一服务控股有限公司 二零二二年中期報告9董事長報告• 吸納、培養人才並構建學習型組織。下半年，我們更加重視內部人才梯隊的建設與培養，對原有培訓體系進行了優化升級。針對不同專業，不同職級的僱員陸續開展了「星火營」、「星光營」、「星雲營」的培訓，為僱員提供職業生涯發展的系統性培訓保障；開展了「逐光計劃」進行講師認證，豐富了講師團隊的數量和質量；開展了「博約計劃」，豐富了培訓課程體系的內容。我們始終認為，任職穩定性和僱員的長期可持續發展仍是本集團業績長期增長的重要因素。我們針對「匠才生」的培養計劃依然高效執行，並取得了不俗的成績，部分匠才生已在崗位中脫穎而出。我們也會不斷完善內外部人才引入機制，為僱