第一服务控股（2107 HK）| 2020年10月12日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 1 / 4 香港股市｜物业管理 第一服务控股有限公司（2107 HK） 公司简介 第一服务控股是一家成立于1999年的物业管理服务提供商。根据中指院综合实力排名，公司位列2020中国物业服务百强企业第31名。截止2020年4月底，公司在管建筑面积1,500万平方米，合约建筑面积2,700万平方米。此外公司曾以主要从事物管业务的第一物业和从事绿色人居解决方案的第一人居，分别于2016年5月、2018年3月在新三板上市，而后均于2019年底退市。 中泰观点 物业服务百强企业市场集中度持续加强：根据中指院资料，中国整体物管公司的总在管建筑面积由2015年的175亿平方米增至2019年的212亿平方米，2015-2019年复合增长率为6.3%，同期物业服务百强企业的年复合增长率为15.8%，预计未来物业百强企业的市占率由2019年的43.7%将增至2024年的46.3%。 经营业绩方面：2017至2019财年及2020年前4个月，公司总收入分别为人民币3.8亿元、5亿元、6.2亿元及2.2亿元，其中物管收入占比维持在4成左右，增值服务占比维持在15%，其余收入是绿色人居解决方案；从当代置业集团（1107 HK）获取的项目在管建筑面积分别为560万平方米、680万平方米、870万平方米及970万平方米，分别占物业管理服务的收益总额的87.4%、79.8%、73.5%及78.3%；毛利率分别为32.5%、33.3%、34.8%及33.2%；分包成本分别占销售成本总额的25.1%、26.9%、27.9%及28.0%；员工成本占收益总额的38.8%、36.8%、37.8%及30.9%；净利率分别为10.5%、10.3%、12.4%及6.9%，2020年前4个月同比降低1.3个百分点由于上市开支及实际税率增加所致。公司来自第三方开发商获取的物管项目的中标率维持在50.0%以上的水平。截止2020年4月底，来自第三方开发商的服务聘约包括位于上海、天津、江西、河南及湖南等地区的28个城市的住宅社区、商业写字楼及政府设施。 估值方面：按全球公开发售后的10亿股本计算，公司市值为18.6-24.6亿港元。估值方面， 19年公司市盈率约为21.1-28倍，市净率约为3.42-3.58倍，低于行业平均水平。此次稳价人是海通国际，2020年共计5个项目，首日表现2涨1跌2平。公司2017-2019年在管面积、合约建筑面积以及净利润分别以年复合增长率38.9%、50.2%、41.6%高速增长，我们回顾从2019年至今发行同属物管行业的新股共计15只，仅有一只时代邻里（9928 HK）破发，认为公司估值不高首日破发几率较低，但涨幅有限，建议投资者可关注其它于近期即将招股且同属物管行业的新股，综上所述给予其69分，评级为“中性”。 风险提示：（1）市场竞争风险、（2）过度依赖当代置业集团 同业比较 来源：公司资料，彭博，万得，中泰国际研究部；附注：1)回报率及负债比率并未考虑上市后集资所得等因素；2) 市盈率及市净率已考虑上市后集资所得等因素；3）对标公司历史市盈率为动态市盈率。 新股报告 中泰评分 单一项目评分：(20 分为满) 综合得分：(100 分为满) 公司成长性： 14 69 估值水平： 15 市场稀缺性： 13 保荐人往绩： 13 中性 市场氛围： 14 注：详细定义请参考正文之后的声明 招股概要 公开发售价： HK$1.86-2.46 总发行数股： 250百万股 每手股数： 2,500股 公开发售： 25百万股 每手费用： 约HK$6,212 国际发售： 225百万股 公司市值： HK$18.6-24.6亿 截止认购日： 10月15日 保荐人： 海通 分配结果日： 10月21日 发售前主要股东： 张雷39.56% 正式上市日： 10月22日 集资用途 以发行价中位数HK$2.16计算，集资净额约4.9亿港元 寻求战略或投资物业管理公司 约50.0% 投资能源运维项目及取得能源运维权 约20.0% 研发绿色科技 约5.0% 提升资讯科技系统及发展智慧社区 约10.0% 吸引及培养人才 约5.0% 一般业务营运及营运资金 约10.0% 主要财务及估值摘要 (百万人民币元) 2018年 2019年 增长率 2019年 4月止 2020 年 4月止 增长率 收益 496 625 26.1% 204 225 10.3% 毛利 165 218 31.9% 65 75 15.3% 税前利润 72 107 48.1% 21 23 8.4% 归母净利润 51 77 51.9% 17 16 -7.7% 毛利率 33.3% 34.8% 1.5ppt. 31.8% 33.2% 1.4ppt. 税前利润率 14.6% 17.1% 2.5ppt. 10.2% 10.0% -0.2ppt. 净利率 10.3% 12.4% 2.1ppt. 8.2% 6.9% -1.3ppt. 经调整每股盈利(2019年) 0.09港元 发售后经调整每股有形资产净值 0.52-0.72港元 来源：公司资料,中泰国际研究部 (年结日为 12月 31 日) 分析师 余浩樑（Albert Yu） +852 2359 1840 albert.yu@ztsc.com.hk <最新已公布财年之财务数据> (亿港元) 收入 净利润 净利 总资产 权益 历史 历史 股票名称 已知财年 市值 总收入 增长 增长 润率 回报率 回报率 市盈率(倍) 市净率(倍) 第一服务控股 (2107 HK) 12/2019 18.6-24.6 7.1 26.1% 51.9% 12.4% 12.0% 27.0% 21.1-28 3.42-3.58 蓝光嘉宝服务(2606 HK) 12/2019 75.52 23.83 43.4% 48.4% 20.5% 18.1% 32.6% 11.81 2.97 永升生活服务(1995 HK) 12/2019 266.26 21.30 74.5% 122.7% 11.9% 10.2% 16.5% 69.97 8.61 保利物业(6049 HK) 12/2019 351.37 67.69 41.1% 49.3% 8.2% 9.7% 17.2% 45.33 5.79 第一服务控股（2107 HK）| 2020年10月12日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 2 / 4 相关行业往绩 公司 行业 上市日期 (HK$) 上市价 超额 倍数 中签率 首日 表现 (HK$) 现价 累积 表现 正荣服务(6958 HK) 物业管理 2020-07-10 4.55 101 40% 23.08% 5.34 17.4% 弘阳服务(1971 HK) 物业管理 2020-07-06 4.15 110.8 30% 6.02% 5.95 43.4% 金融街物业(1502 HK) 物业管理 2020-07-06 7.36 145.2 20% 28.53% 9.47 28.7% 建业新生活(9983 HK) 物业管理 2020-05-15 6.85 141.5 25% 22.19% 8.80 28.5% 烨星集团(1941 HK) 物业管理 2020-03-13 1.56 1947.6 3% 10.26% 1.23 -21.2% 相关保荐人往绩 公司 行业 上市日期 (HK$) 上市价 超额 倍数 中签率 首日 表现 (HK$) 现价 累积 表现 泰格医药(3347 HK) 医药 2020-08-07 100.00 413.4 5% 13.30% 120.10 20.1% 渤海银行(9668 HK) 银行 2020-07-16 4.80 认购不足 100% 0.00% 4.74 -1.3% 海吉亚医疗(6078 HK) 医疗器械及服务 2020-06-29 18.50 607.6 9% 40.54% 50.60 173.5% 煜盛文化(1859 HK) 影视娱乐 2020-03-13 2.26 认购不足 100% -7.08% 0.70 -69.0% 北控城市资源(3718 HK) 环保 2020-01-15 0.69 1.7 80% 0.00% 1.88 172.5% 中泰新股推荐表现 公司 上市日期 (HK$) 上市价 首日收市表现 首日最高表现 第二日收市累计表现 第三日收市累计表现 (HK$)首日收市一手收益 (HK$)首日最高一手收益 九毛九(9922 HK) 2020-01-15 6.6 56.36% 56.36% 59.39% 55.76% 3,720 3,720 艾德韦宣集团(9919 HK) 2020-01-16 2.02 -22.28% -5.94% -28.71% -22.77% -900 -240 佳辰控股(1937 HK) 2020-01-17 0.53 -36.79% -26.42% -44.34% -40.57% -975 -700 驴迹科技(1745 HK) 2020-01-17 2.12 -10.38% -0.47% -8.50% -21.23% -440 -20 烨星集团(1941 HK) 2020-03-13 1.56 10.26% 12.18% 0.60% -4.49% 320 380 诺诚健华(9969 HK) 2020-03-23 8.95 9.61% 16.20% 8.60% 9.27% 860 1,450 康方生物(9926 HK) 2020-04-24 16.18 50.19% 57.60% 69.96% 63.16% 8,120 9,320 沛嘉医疗(9996 HK) 2020-05-15 15.36 67.97% 76.76% 79.36% 74.15% 10,440 11,790 建业新生活(9983 HK) 2020-05-15 6.85 22.19% 26.42% 53.28% 51.53% 1,520 1,810 移卡(9923 HK) 2020-06-01 16.64 6.13% 12.98% 11.06% 5.89% 408 864 网易(9999 HK) 2020-06-11 123 5.69% 9.92% 4.47% 1.71% 700 1,220 京东集团(9618 HK) 2020-06-18 226 3.54% 5.75% 3.36% 0.88% 400 650 康基医疗(9997 HK) 2020-06-29 13.88 98.85% 100.29% 114.70% 112.54% 6,860 6,960 海吉亚医疗(6078 HK) 2020-06-29 18.5 40.54% 49.73% 44.32% 55.68% 1,500 1,840 金融街物业(1502 HK) 2020-07-06 7.36 28.53% 36.96% 20.24% 39.13% 2,100 2,720 弘阳服务(1971 HK) 2020-07-06 4.15 6.02% 6.02% 5.78% 4.10% 250 240 海普瑞(9989 HK) 2020-07-08 18.4 -4.02% 1.52% -2.61% -5.00% -370 140 绿城管理控股(9979 HK) 2020-07-10 2.5 30.00% 37.20% 67.20% 54.40% 750 930 思摩尔国际(6969 HK) 2020-07-10 12.4 150.00% 150.00% 133.87% 134.27% 18,600 1