融创服务（1516 HK）| 2020年11月9日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 1 / 5 香港股市｜物业管理 融创服务控股有限公司（1516 HK） 公司简介 融创服务在中国提供物业管理服务逾16年，截至2020年6 月底，公司管理660个物业项目（包括418个住宅物业及242个非住宅物业），在管总建筑面积达1.1亿平方米，覆盖中国26个省、自治区及直辖市的78个城市，其中86.1%的在管建筑面积位于一二线城市，公司住宅物业、商业物业、城市公共及其他物业的在管建筑面积分别为7,740万平方米、1,390万平方米及1,410万平方米，分别占在管总建筑面积的73.4%、13.2%及13.4%。此外合约总建筑面积达2.3亿平方米，覆盖中国29个省、自治区及直辖市的127个城市。 中泰观点 背靠融创中国全方位支撑：根据中国指数研究院的资料，融创中国（1918 HK）在2015年至2019年间合同销售金额年复合增长率高达69.0%，远高于同期全国住宅销售额平均17.7%的年复合增长率，2017年至2019年合同销售金额持续位列行业前四名。截至2020年8月25日，融创中国及其关联公司土地储备约2.56亿平方米。融创服务背靠强大的控股股东支持，未来有利于公司持续获取众多的项目资源，不断扩大在管建筑面积和业务规模，提升行业竞争力和业务扩张速度。 经营业绩方面： 2017-2019财年及2020上半年，公司收入分别为人民币11.1亿元、18.4亿元、28.3亿元及17.9亿元，其中来自融创集团及其关联公司开发的物业产生的收入分别占物管服务收入的99.4%、99.1%、99.6%及86.6%，而物管服务收入中近8成来自住宅物业；毛利率分别为21%、23%、25.5%及25.9%，整体呈上升趋势主因（1）随着在管建筑面积增加带来规模经济效益、（2）管理效率的提升和成功实施的成本控制措施，而20年上半年没有受到疫情的负面影响，因为物业管理服务及社区增值服务毛利率的上升；归母净利润率分别为3.9%、5.3%、9.5%及13.3%。 估值方面：按全球公开发售后的30亿股本计算，公司市值为317-380亿港元。估值方面， 19年公司市盈率约为101.4-121.6倍，高于行业平均水平。此次稳价人是摩根士丹利，2020年共计9个项目，首日表现6涨2跌1平。基石方面，引入高瓴、腾讯（700 HK）等4家投资者，合计认购约3.7亿美元。公司2019年的整体增长率（按在管建筑面积、合约建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算）为94.1%，位列物业服务百强企业第一，未来公司可继续从母公司庞大土地储备中受惠，但考虑公司估值过高且近期几只物管首日均破发，我们给予其69分，评级为“中性”。 风险提示：（1）市场竞争风险、（2）过度依赖融创集团 新股报告 中泰评分 单一项目评分：(20分为满) 综合得分：(100 分为满) 公司成长性： 15 69 估值水平： 10 市场稀缺性： 14 保荐人往绩： 15 中性 市场氛围： 15 注：详细定义请参考正文之后的声明 招股概要 公开发售价： HK$10.55-12.65 总发行数股： 690百万股 每手股数： 1,000股 公开发售： 48.3百万股 每手费用： 约HK$12,777 国际发售： 641.7百万股 公司市值： HK$317-380亿 截止认购日： 11月12日 保荐人： 汇丰、大摩 分配结果日： 11月18日 发售后主要股东： 孙宏斌 74.24% 正式上市日： 11月19日 集资用途 以发售价的中位数HK$11.6计算，集资净额约78.1亿港元 投资及收购 约65.0% 升级智能管理服务系统 约15.0% 拓展社区增值服务 约10.0% 营运资金及一般公司用途 约10.0% 主要财务及估值摘要 (百万人 民币元) 2018年 2019年 增长率 2019年 6月止 2020 年 6月止 增长率 收入 1,842 2,827 53.5% 1,171 1,791 52.9% 毛利 424 720 69.9% 235 465 98.0% 经营利润 173 357 106.4% 78 307 290.9% 税前利润 129 346 168.2% 67 316 370.1% 归母净利润 98 270 174.5% 54 238 344.1% 毛利率 23.0% 25.5% 2.5ppt. 20.0% 25.9% 5.9ppt. 经营利润率 9.4% 12.6% 3.2ppt. 6.7% 17.1% 10.4ppt. 税前利润率 7.0% 12.2% 5.2ppt. 5.7% 17.6% 11.9ppt. 净利润率 5.3% 9.5% 4.2ppt. 4.6% 13.3% 8.7ppt. 经调整每股盈利(2019年) 0.1港元 发售后经调整每股有形资产净值 2.53-3.00港元 来源：公司资料,中泰国际研究部 (年结日为 12月31日) 分析师 余浩樑（Albert Yu） +852 2359 1840 albert.yu@ztsc.com.hk 融创服务（1516 HK）| 2020年11月9日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 2 / 5 来源：公司资料，彭博，中泰国际研究部；附注：1)回报率及负债比率并未考虑上市后集资所得等因素；2) 市盈率及市净率已考虑上市后集资所得等因素；3）对标公司历史市盈率为动态市盈率。 相关行业往绩 公司 行业 上市日期 (HK$) 上市价 超额 倍数 中签率 首日 表现 (HK$) 现价 累积 表现 世茂服务(873 HK) 物业管理及代理 2020-10-30 16.60 12.9 50% 0.00% 16.00 -3.6% 合景悠活(3913 HK) 物业管理及代理 2020-10-30 7.89 43.5 60% -22.94% 6.21 -21.3% 第一服务控股(2107 HK) 物业管理及代理 2020-10-22 2.40 65.7 10% -26.67% 1.42 -40.8% 卓越商企服务(6989 HK) 物业管理及代理 2020-10-19 10.68 651.1 10% 3.00% 10.94 2.4% 正荣服务(6958 HK) 物业管理及代理 2020-07-10 4.55 101 40% 23.08% 4.82 5.9% 弘阳服务(1971 HK) 物业管理及代理 2020-07-06 4.15 110.8 30% 6.02% 5.15 24.1% 金融街物业(1502 HK) 物业管理及代理 2020-07-06 7.36 145.2 20% 28.53% 7.56 2.7% 建业新生活(9983 HK) 物业管理及代理 2020-05-15 6.85 141.5 25% 22.19% 7.45 8.8% 烨星集团(1941 HK) 物业管理及代理 2020-03-13 1.56 1947.6 3% 10.26% 1.07 -31.4% 来源：彭博、中泰国际研究部 相关保荐人往绩 公司 行业 上市日期 (HK$) 上市价 超额 倍数 中签率 首日 表现 (HK$) 现价 累积 表现 世茂服务(873 HK) 物业管理 2020-10-30 16.60 12.9 50% 0.00% 16.00 -3.6% 先声药业(2096 HK) 医药 2020-10-27 13.70 588.5 5% -19.85% 9.63 -29.7% 农夫山泉(9633 HK) 消费 2020-09-08 21.50 1147.3 12% 53.95% 37.75 75.6% 欧康维视生物(1477 HK) 生物科技 2020-07-10 14.66 1895.8 5% 152.39% 19.66 34.1% 海普瑞(9989 HK) 医药 2020-07-08 18.40 68.2 40% -4.02% 12.50 -32.1% 海吉亚医疗(6078 HK) 医疗器械及服务 2020-06-29 18.50 607.6 9% 40.54% 55.60 200.5% 沛嘉医疗(9996 HK) 生物科技 2020-05-15 15.36 1183.4 9% 67.97% 25.55 66.3% 康方生物(9926 HK) 生物科技 2020-04-24 16.18 638.2 12% 50.19% 25.35 56.7% 诺诚健华(9969 HK) 生物科技 2020-03-23 8.95 297.8 25% 9.61% 11.36 26.9% 来源：彭博、中泰国际研究部 同业比较 <最新已公布财年之财务数据> (亿港元) 收入 净利润 净利 总资产 权益 历史 历史 股票名称 已知财年 市值 总收入 增长 增长 润率 回报率 回报率 市盈率(倍) 市净率(倍) 融创服务(1516 HK) 12/2019 317-380 32.7 53.5% 174.5% 9.5% 11.9% 54.2% 101.4-121.6 4.17-4.22 新城悦服务(1755 HK) 12/2019 173.00 22.96 72.5% 85.3% 13.9% 15.0% 31.7% 52.83 15.90 永升生活服务(1995 HK) 12/2019 243.54 21.30 74.5% 122.7% 11.9% 10.2% 16.5% 63.07 7.76 保利物业(6049 HK) 12/2019 317.34 67.69 41.1% 49.3% 8.2% 9.7% 17.2% 40.35 5.15 绿城服务(2869 HK) 12/2019 277.71 97.36 27.9% -1.2% 5.6% 6.2% 13.7% 33.80 3.58 中海物业 (2669 HK) 12/2019 181.11 54.66 30.8% 33.4% 9.8% 13.8% 38.3% 31.81 10.82 时代邻里(9928 HK) 12/2019 81.91 12.27 55.4% 51.6% 8.9% 3.7% 19.3% 54.42 7.17 蓝光嘉宝服务(2606 HK) 12/2019 63.23 23.83 43.4% 48.4% 20.5% 18.1% 32.6% 9.74 2.45 融创服务（1516 HK）| 2020年11月9日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 3 / 5 中泰新股推荐表现 公司 上市日期 (HK$) 上市价 首日收市表现 首日最高表现 第二日收市累计表现 第三日收市累计表现 (HK$)首日收市一手收益 (HK$)首日最高一手收益 九毛九(9922 HK) 2020-01-15 6.6 56.36% 56.36% 59.39% 55.76% 3,720 3,720 艾德韦宣集团(9919 HK) 2020-01-16 2.02 -22.28% -5.94% -28.71% -22.77% -900 -240 佳辰控股(1937 HK) 2020-01-17 0.53 -36.79% -26.42% -44.34% -40.57% -975 -700 驴迹科技(1745 HK) 2020-01-17 2.12 -10.38% -0.47% -8.50% -21.23% -440 -20 烨星集团(1941 HK) 2020-03-13 1.56 10.26% 12.18% 0.60% -4.49% 320 380 诺诚健华(9969 HK)