第一服务控股2023年报

（於開曼群島註冊成立的有限公司）股份代號：2107 目 錄 2公司資料4五年財務概要5主要榮譽及獎項7董事長報告10管理層討論與分析23董事及高級管理層30企業管治報告47董事會報告67獨立核數師報告73綜合損益及其他全面收益表75綜合財務狀況表77綜合權益變動表79綜合現金流量表81綜合財務報表附註153釋義 提名委員會張鵬先生（主席）程鵬先生陳晟先生 董事會 執行董事劉培慶先生賈岩先生（於2023年11月20日辭任）金純剛先生朱莉女士 香港法律顧問 漢坤律師事務所有限法律責任合夥香港皇后大道中15號置地廣場公爵大廈39樓3901–05室 非執行董事張鵬先生（董事長）龍晗先生 獨立非執行董事孫靜女士陳晟先生程鵬先生 獨立核數師 畢馬威會計師事務所根據會計及財務匯報局條例註冊的公眾利益實體核數師香港中環遮打道10號太子大廈8樓 公司秘書 伍秀薇女士(FCG, HKFCG)（自2023年6月20日起獲委任）司徒嘉怡女士（於2023年6月20日辭任） 授權代表 開曼群島股份過戶登記總處 劉培慶先生伍秀薇女士（自2023年6月20日起獲委任）司徒嘉怡女士（於2023年6月20日辭任） Maples Fund Services (Cayman) LimitedPO Box 1093, Boundary HallCricket Square, Grand Cayman, KY1–1102Cayman Islands 審核委員會孫靜女士（主席）程鵬先生陳晟先生 香港證券登記處 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 薪酬委員會程鵬先生（主席）張鵬先生孫靜女士 公司資料 主要往來銀行廣發銀行北京東直門支行中國北京東城區東中街9號東環廣場A座1層 註冊辦事處PO Box 309Ugland HouseGrand Cayman, KY1–1104Cayman Islands 總部 中國北京東城區東直門外香河園路1號萬國城MOMA10號樓3層 香港主要營業地點 香港銅鑼灣勿地臣街1號時代廣場二座31樓 公司網站www.firstservice.hk 主要榮譽及獎項 主要榮譽及獎項 2023中國物業服務產業園區服務領先企業 2023中國物業客戶滿意度模範企業 董事長報告 各位夥伴： 本人謹代表董事會欣然呈列本集團2023年度的業績回顧及2024年度的發展展望。 業績概覽 2023年，在內外部市場環境較為複雜、預期不確定的大背景下，物業服務企業積極擁抱市場變化、調整經營策略，放緩成長預期，回歸服務本質，產業整體實現有序提升，進入「低速高質」的發展新階段。第一服务控股依託多年穩健發展的勢能，以品質服務為抓手，優化營運質量；以創新創商為動力，深化多元經營佈局；以綠色全生活場景服務能力為核心，強化競爭優勢。2023年，第一服务控股以「擴規模、夯專業、提經營」作為年度目標，實現規模穩定增長，進一步夯實可持續發展根基。 本公司2023全年實現總收益人民幣1,210.9百萬元，同比增長7.9%；實現毛利人民幣304.7百萬元，同比增長16.8%；年內溢利人民幣70.1百萬元，同比增長38.8%。 「擴規模」 2023年，我們聚焦市場拓展，實現增量提升。截至2023年12月31日，本集團合約總建築面積約77.9百萬平方米，同比增長9.6%，在管總建築面積約63.2百萬平方米，同比增長23.0%。截至2023年12月31日，本集團服務項目覆蓋中國24個省、100個城市，為近20萬業主提供高品質物業服務。同時，本公司聚焦高能階城市及優質業態，主動退出低質低效項目。截至2023年12月31日，住宅物業在管總建築面積約41.0百萬平方米，同比增長35.4%，非住宅物業在管總建築面積約22.2百萬平方米，同比增長5.4%。 「夯專業」 2023年，我們聚焦服務品質，實現精細營運。在產品升級上，我們發佈「綠色服務2.0」產品體系，引進綠色食品、科技家裝、健康優享進社區，全方位提升社區生活品質，增強多元消費體驗。關於標竿建設，我們打造參觀動線101個，打造樣板項目18個，發佈地區服務新名片，提振品牌影響力。在社會責任上，我們全年舉辦社區文化活動900多場，補種苗木超過10萬平方米，持續賦能美好生活。關於「紅色物業」建設，我們設立黨支部19個，包括於總部設立第一服务控股黨支部，同時建設「紅色陣地項目」75個，參與「紅色物業」打造項目116個，致力於打造「黨建引領、上下聯動、幸福共治」的黨建品牌。 「提經營」 2023年，我們聚焦創新創商，實現邊界突破。我們圍繞社區資源及業主需求，全面推動便民生活圈建設，從需求、產品、渠道等多維度推進，創新社區消費場景，深化社區服務體系。線下體驗方面，我們研究並落地社區食堂、租售中心、直飲水、充電樁等多業務領域。線上平台方面，我們持續豐富「綠仔優選」平台線上商城，嘗試直播帶貨業務，實現便民與業績雙豐收。 展望 2024年，第一服务控股秉持「科技人居、舒適服務」的品牌理念，以「築品質、擴規模、創經營」為年度經營策略，指導、促進各項業務開展。 「築品質」 我們堅持以客為心、品質築底。我們將繼續落實「五級監約」機制，推動項目「品質監督員計劃」，穩固項目基礎品質；設立品質服務基金，對項目進行改造投入，提升項目現場品質和客戶觸點感受；建立項目產品線分級標準，形成適配的差異化服務體系，促進項目良好經營；圍繞客戶訴求，鋪排全年社區文化活動，構建和諧鄰里社區；突出黨建引領，打造「紅色物業」，探索「共建共治共享」的新型服務模式。 「擴規模」 我們堅持規模提升、高質成長。首先，練內功。我們完善市場拓展內功，提升投標效率與品質；提升人員綜合素質，建立高效率協同的團隊；其次，練外力。我們深耕重點城市，專注於優質業態拓展；梳理戰略客戶資源，明確大客戶專人跟進；建立明星項目效應，打開品牌知名度。 董事長報告 「創經營」 我們堅持探索創新、業態升級。對於存量業務，透過商源引進、資源規劃、業務管控、信息管理四個維度實現業務標準化管理，協助經營指標有效達成。對於增量業務，升級線上商城，聯合社區週邊資源，探索家庭積分系統。持續創新創商、佈局「綠色社區+」全生活服務生態體，強化多業態服務能力建設，挖掘價值成長新支點。 致謝 董事會謹此衷心感謝股東、客戶及供應商的持續支持及信任。董事會亦謹此感謝全體職員及管理團隊以彼等專業素質、誠信原則及恪盡職守落實本集團策略。 董事長張鵬2024年3月26日 收益 我們主要透過三條業務線，即(i)物業管理服務、(ii)增值服務及(iii)綠色人居解決方案產生收益。我們的收益由截至2022年12月31日止年度的人民幣1,122.3百萬元增加約7.9%至截至2023年12月31日止年度的人民幣1,210.9百萬元。 物業管理服務 我們的物業管理服務包括向物業開發商、業主及住戶提供的清潔、保安、園藝、維修及保養服務。物業管理服務收益由截至2022年12月31日止年度的人民幣766.8百萬元增加約13.4 %至截至2023年12月31日止年度的人民幣869.5百萬元。該增加主要由於在管建築面積增加。 下表載列截至所示日期或所示期間按物業類型劃分的合約物業管理項目總數╱在管項目總數及合約建築面積╱在管建築面積明細： 管理層討論與分析 於2023年，本集團專注於市場擴張及質量管理，以打造更多優質項目及擴大業務規模。本集團集中發力存量物業市場並實 現 規 模 穩 定 增 長。截 至2023年12月31日，本 集 團 的 合 約 建 築 面 積 及 在 管 建 築 面 積 分 別 較 去 年 同 期 增 長9.6%及23.0%。其中，住宅物業的合約建築面積及在管建築面積分別較去年同期增長約8.5%及約35.4%，而非住宅物業的合約建築面積及在管建築面積分別較去年同期增長約12.2%及約5.4%。本集團服務的非住宅項目涵蓋多種優質物業類型，如政府辦公樓、學校、醫院、公園、文化及運動中心、商場、物流園及客運站等。 下表載列截至所示日期或所示期間按項目來源劃分的合約物業管理項目總數╱在管項目總數及合約建築面積╱在管建築面積明細： (1)當代置業集團指當代置業及其附屬公司。 (2)包括來自控股股東（定義見上市規則）的其他聯繫人（不包括當代置業集團），即當代投資集團有限公司、第一資產及極地控股有限公司以及彼等各自的附屬公司及控股30%的公司（定義見上市規則）獲取的項目。 2023年，本集團專注於拓展第三方項目以加強獨立性。截至2023年12月31日，第三方合約建築面積較去年同期增長約15.1%，佔合約總建築面積的65.7%；第三方在管建築面積較去年同期增長約18.5%，佔在管總建築面積的66.5%。 增值服務 我們主要向非業主、業主及住戶提供五類增值服務，即(i)協銷服務、(ii)前期規劃及設計諮詢服務、(iii)停車場管理服務、(iv)家居服務，及(v)公共區域租賃服務。 下表載列於所示期間按服務類型劃分的增值服務收益： 增值服務收益由截至2022年12月31日止年度的人民幣192.0百萬元增加約7.0%至截至2023年12月31日止年度的人民幣205.5百萬元。該增加主要由於隨著疫情的影響消退，停車場管理服務及公共區域租賃服務的收益增加。 綠色人居解決方案 我們向物業開發商、業主及住戶提供綠色人居解決方案，包括(i)能源運維服務，我們運維能源站以提供中央供暖及製冷，作為由政府運營的中央供暖系統的一種替代選擇；及(ii)系統安裝及產品銷售，我們設計及安裝能源系統以提升室內舒適度，及銷售我們自主開發的恐龍系列產品，其具備單獨整合新風通風、溫度調節、濕度調節及空氣淨化等綜合能力。 管理層討論與分析 下表載列於所示期間按服務類別劃分的綠色人居解決方案的收益： 附註：考慮到綠色人居解決方案服務各類服務的業務規模相對較小，來自系統安裝服務及恐龍系列產品銷售的收益被歸入一組，以向股東及投資者提供更有意義的資料。 綠色人居解決方案收益由截至2022年12月31日止年度的人民幣163.5百萬元減少約16.9%至截至2023年12月31日止年度的人民幣135.9百萬元。該減少主要由於為應對房地產行業變化而進行的戰略調整導致系統安裝服務和恐龍系列產品銷售收益減少。 銷售成本 銷售成本由截至2022年12月31日止年度的人民幣861.4百萬元增加約5.2%至2023年同期的人民幣906.3百萬元，主要由於業務規模擴張。 毛利及毛利率 由於上文所述，毛利由截至2022年12月31日止年度的人民幣260.9百萬元增加約16.8%至2023年同期的人民幣304.7百萬元。毛利率由截至2022年12月31日止年度的23.2%增加至2023年同期的25.2%。 截至2023年12月31日止年度，物業管理服務的毛利率約為21.6%，較去年同期增加約1.5個百分點。該增加主要由於本集團採取了全面的精細化運營措施，從而加強了成本控制。 截至2023年12月31日止年度，增值服務的毛利率約為44.0%，較去年同期增加約5.4個百分點，主要由於高毛利增值服務的積極拓展。 截至2023年12月31日止年度，綠色人居解決方案的毛利率約為19.2%，較去年同期減少約1.0個百分點，主要由於承接的恐龍系列產品銷售業務毛利偏低。 其他收入淨額 其他收入淨額由截至2022年12月31日止年度的人民幣28.4百萬元減少約17.4%至截至2023年12月31日止年度的人民幣23.4百萬元。該減少主要由於收購產生或然代價的公平值收益變動。 銷售開支 銷售開支由截至2022年12月31日止年度的人民幣11.0百萬元增加約56.0%至截至2023年12月31日止年度的人民幣17.2百萬元。該增加主要由於本集團積極投入市場拓展，銷售人員數量增加。 行政開支 截至2022年及2023年12月31日止年度，行政開支保持相對穩定，分別