证 券 研 究 报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 公司研究 房地产 2023年09月18日 中国海外发展（00688.HK）2023中期业绩报告点评 推荐 （维持） 权益销售行业第一，积极扩储 目标价：23.55港元 当前价：16.50港元 事项：  公司公布2023年半年度报告，2023年上半年实现营业收入891.6亿元，同比下降14.5%；归母净利润134.9亿元，同比下降19.4%。 评论：  营收同比下滑14.5%，毛利率回升至22.6%。2023年上半年实现营业收入891.6亿元，同比下降14.5%；归母净利润134.9亿元，同比下降19.4%。主因结算规模下降，2023年上半年竣工面积674万方，同比下降10%。2023年上半年毛利率回升至22.6%，降本增效已见成效、成本费用管控行业领先。  销售金额同比增长30.1%，33个城市位居市占率前三。1）2023年上半年公司实现合约销售金额1801.8亿元，同比上升30.1%，权益销售金额位居行业第一，市场占有率提高0.76个百分点。2）一线城市和强二线城市实现合约销售金额1078亿元，占比达60%，公司在33个城市的市占率位居当地前三，在北京持续保持市占率第一。北京中信城等优质改善项目将于2023年开盘，继续巩固公司在核心城市销售市占率。  持续聚焦高能级城市，土储质量好。1）2023年上半年集团（不含中海宏洋）拿地金额379亿元，其中，一线城市占47.8%，强二线城市占30.7%。公司持续发展城市更新项目，23年上半年获取深圳龙盛二期项目。2）上半年集团（不含中海宏洋）在一线和强二线城市土储面积达2,760万平米，面积占比为70.5%，对应货值占比为81%，土储质量好，有望保障未来业绩持续增长。  商业物业储备丰富，疫情后增长动能强劲。1）2023上半年公司商业业务收入29.5亿元，剔除期内减租影响，同比实际增长18.7%。其中，成熟期写字楼出租率89.5%，毛利率72.5%，成熟期购物中心出租率97.8%，毛利率66.2%，盈利能力强。2）截至23年上半年，公司商业运营面积847万平，23年下半年、24年及以后分别计划入市自持商业69、242万平，有望支撑商业收入稳步增长。  投资建议：公司作为头部央企，背靠国资平台，可售货值充足，且在市场下行期仍在积极补仓，置换高质量土储，保障营收与利润兑现。我们预计公司2023-2025年营业收入分别为2024、2132、2445亿元，实现归属普通股东净利润分别为263、285、356亿元，对应EPS分别为2.40、2.61、3.26元。参考行业可比公司2023年对应的市盈率均值，我们给予公司2023年9倍PE，测算市值约为2364亿元，对应股价23.55港元，维持“推荐”评级。  风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。 [ReportFinancialIndex] 主要财务指标 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入(百万) 180,322 202,449 213,226 244,466 同比增速(%) -25.6% 12.3% 5.3% 14.7% 归母净利润(百万) 23,265 26,264 28,525 35,636 同比增速(%) -42.1% 12.9% 8.6% 24.9% 每股盈利(元) 2.13 2.40 2.61 3.26 市盈率(倍) 7.1 6.3 5.8 4.6 市净率(倍) 0.5 0.4 0.4 0.4 资料来源：公司公告，华创证券预测 注：股价为2023年9月15日收盘价 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 公司基本数据 总股本(万股) 1094488 已上市流通股(万股) 1094488 总市值(亿港元) 1806 流通市值(亿港元) 1806 资产负债率(%) 58.32% 每股净资产(元) 33.25 12个月内最高/最低价 22.32/14.36港元 市场表现对比图(近12个月) 相关研究报告 《中国海外发展（00688.HK）首次覆盖点评：头部央企，积极置换高质量土储》 2023-07-10 -40%-20%0%20%40%2022-09-152022-12-152023-03-152023-06-152023-09-152022-9-15-2023-9-15恒生指数中国海外发展华创证券研究所 中国海外发展（00688.HK）2023中期业绩报告点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 附录：财务预测表 资产负债表 利润表 单位：百万元 2022 2023E 2024E 2025E 单位：百万元 2022 2023E 2024E 2025E 现金及现金等价物 109,709 122,928 125,148 144,985 营业总收入 180,322 202,449 213,226 244,466 应收款项合计 47,496 50,868 55,738 62,665 主营业务收入 180,322 202,449 213,226 244,466 存货 488,813 517,926 540,645 575,962 其他营业收入 0 0 0 0 其他流动资产 18,382 21,310 20,666 23,157 营业总支出 150,755 166,803 174,191 194,822 流动资产合计 664,400 713,032 742,197 806,769 营业成本 141,928 159,327 166,316 185,794 固定资产净额 4,945 5,128 5,201 5,406 营业开支 8,827 7,476 7,874 9,028 权益性投资 33,069 34,723 36,459 38,282 营业利润 29,567 35,645 39,035 49,644 其他长期投资 190,445 199,967 209,965 220,464 净利息支出 -1,259 -1,657 -1,740 -1,827 商誉及无形资产 1,763 2,406 2,707 3,912 权益性投资损益 2,181 2,290 2,405 2,525 土地使用权 434 780 1,135 1,445 其他非经营性损益 512 384 192 96 其他非流动资产 18,198 18,744 19,307 19,886 非经常项目前利润 33,519 39,977 43,373 54,092 非流动资产合计 248,854 261,748 274,774 289,395 非经常项目损益 2,488 660 693 728 资产总计 913,254 974,780 1,016,971 1,096,164 除税前利润 36,007 40,638 44,066 54,820 应付账款及票据 82,111 86,539 85,933 95,997 所得税 11,451 12,923 14,014 17,434 短期借贷及长期借贷当期到期部分 30,558 30,558 30,558 30,558 少数股东损益 1,291 1,450 1,527 1,751 其他流动负债 168,482 191,467 197,744 222,943 持续经营净利润 23,265 26,265 28,525 35,635 流动负债合计 281,151 308,564 314,235 349,498 非持续经营净利润 0 0 0 0 长期借贷 231,028 236,028 241,028 246,028 净利润 23,265 26,264 28,525 35,636 其他非流动负债 27,977 29,376 30,844 32,387 优先股利及其他调整项 0 0 0 0 非流动负债合计 259,005 265,404 271,872 278,415 归属普通股东净利润 23,265 26,264 28,525 35,636 负债总计 540,156 573,968 586,107 627,913 EPS（摊薄） 2.13 2.40 2.61 3.26 归属母公司所有者权益 354,480 380,744 409,269 444,905 少数股东权益 18,618 20,068 21,595 23,346 主要财务比率 股东权益总计 373,098 400,812 430,864 468,251 2022 2023E 2024E 2025E 负债及股东权益总计 913,254 974,780 1,016,971 1,096,164 成长能力 营业收入增长率 -25.7% 12.3% 5.3% 14.7% 现金流量表 归属普通股东净利润增长率 -42.1% 12.9% 8.6% 24.9% 单位：百万元 2022 2023E 2024E 2025E 获利能力 经营活动现金流 -10518 13641 7836 20674 毛利率 21.3% 21.3% 22.0% 24.0% 净利润 23265 26264 28525 35636 净利率 12.9% 13.0% 13.4% 14.6% 折旧和摊销 667 2772 3393 3301 ROE 6.7% 7.1% 7.2% 8.3% 营运资本变动 -31789 -12514 -21272 -15566 ROA 2.6% 2.8% 2.9% 3.4% 其他非现金调整 -2661 -2881 -2810 -2697 偿债能力 投资活动现金流 -8140 -16063 -16707 -18256 资产负债率 59.1% 58.9% 57.6% 57.3% 资本支出 -649 -4341 -4410 -5356 流动比率 2.4 2.3 2.4 2.3 长期投资减少 -16619 -11176 -11734 -12321 速动比率 0.6 0.6 0.6 0.7 少数股东权益增加 3781 0 0 0 每股指标（元） 其他长期资产的减少/(增加) 5348 -546 -563 -579 每股收益 2.13 2.40 2.61 3.26 融资活动现金流 -2073 15641 11091 17419 每股经营现金流 -0.96 1.25 0.72 1.89 借款增加 26063 5000 5000 5000 每股净资产 32.39 34.79 37.39 40.65 股利分配 -10969 -6059 -6693 -8495 估值比率 普通股增加 2 0 0 0 P/E 7.1 6.3 5.8 4.6 其他融资活动产生的现金流量净额 -17169 16700 12784 20914 P/B 0.5 0.4 0.4 0.4 资料来源：公司公告，华创证券预测 中国海外发展（00688.HK）2023中期业绩报告点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 房地产组团队介绍 房地产组组长、 首席研究员：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023年加入华创证券研究所。 中国海外发展（00688.HK）2023中期业绩报告点评